Cassazione Civile, Ordinanza n. 04205/2026 del 25/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una complessa operazione immobiliare relativa a un appartamento con cantina e box in Roma. L'acquirente aveva convenuto il venditore chiedendo che fosse dichiarato inadempiente per non aver consegnato un atto attestante la mancata impugnazione della donazione da parte dei coeredi della dante causa e per ottenere la penale contrattuale oltre al rimborso di spese sostenute sull'immobile, asseritamente di competenza del venditore in quanto usufruttuario. Il venditore aveva invece sostenuto che l'intera sequenza negoziale celasse una funzione di garanzia di un finanziamento, quindi un patto commissorio nullo ex artt. 2744 e 1344 c.c. I giudici di merito avevano accolto questa ricostruzione, dichiarando la nullità della compravendita e degli atti collegati. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, violazione dell'art. 2744 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte d'appello non avrebbe valutato il regolare pagamento del prezzo e avrebbe immotivatamente ravvisato un automatismo inadempimento/trasferimento della proprietà, indice della pretesa esistenza del patto commissorio. Con il secondo motivo ha denunciato violazione dell'art. 91 c.p.c. per la liquidazione delle spese di lite sullo scaglione più alto anziché sul valore indeterminabile della causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché, in presenza di "doppia conforme", il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. è censurabile solo indicando e confrontando le diverse ragioni di fatto delle decisioni di primo e secondo grado, onere non assolto dalla ricorrente; inoltre il fatto dedotto come omesso era stato comunque considerato, almeno indirettamente, dalla Corte territoriale. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo perché non colpiva la ratio decidendi: la sentenza impugnata aveva liquidato le spese in base al valore della causa tra euro 1.000.001 e 2.000.000, mentre il riferimento al valore indeterminabile era un mero errore materiale, non decisivo. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e, ai sensi del d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2744 c.c.

  Il divieto del patto commissorio è richiamato come parametro di nullità dell'operazione negoziale complessiva quando il trasferimento del bene sia usato come garanzia di un finanziamento.

• art. 1344 c.c.

  La causa illecita può desumersi dalla funzione concreta e complessiva dell'operazione negoziale, quando il contratto apparentemente lecito sia mezzo per eludere il divieto di patto commissorio.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Nel regime della doppia conforme il vizio di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se non vengono indicate le diverse ragioni di fatto delle decisioni di merito e se il fatto storico è stato comunque considerato dal giudice.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme il ricorso per cassazione non può fondarsi sul vizio motivazionale nei limiti previsti dalla norma, salvo l'onere di evidenziare la diversità delle ragioni di fatto delle due decisioni.

• art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c.

  La doppia conforme preclude la censura di merito sul vizio motivazionale quando la decisione di appello conferma la ratio della sentenza di primo grado.

• art. 54, comma 2, d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012

  La disciplina sulla doppia conforme è applicabile ai giudizi d'appello introdotti dopo l'11 settembre 2012.

• art. 54, comma 3, d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012

  Ha riformulato il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c., restringendo l'ambito del sindacato di legittimità sul fatto.

• art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

  Richiamato per il deposito dell'ordinanza all'esito della camera di consiglio.

• art. 91 c.p.c.

  La censura sulle spese è inammissibile se non coglie la reale ratio della liquidazione adottata dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In presenza di "doppia conforme" il ricorrente che deduca l'omesso esame di un fatto decisivo deve indicare specificamente le differenti ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito; in mancanza, il motivo è inammissibile.
• L'omesso esame di elementi istruttori non integra di per sé il vizio di omesso esame di un fatto decisivo se il fatto storico rilevante è stato comunque considerato dal giudice, anche solo indirettamente.
• La nullità per patto commissorio può essere affermata quando, sulla base di elementi complessivi e anomali dell'operazione, il trasferimento immobiliare risulti funzionale a garantire la restituzione di un finanziamento.
• La censura sulla liquidazione delle spese è inammissibile quando non investe la effettiva ratio decidendi della sentenza, e cioè il criterio di valore concretamente utilizzato dal giudice per determinare il compenso.
• Un mero errore materiale nel richiamo finale al valore della controversia non incide sulla statuizione decisoria se il corpo motivazionale contiene una chiara e autonoma determinazione del valore di causa.
• rami

Come è indicizzato