Sentenza del 25/03/2019 n. 415 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate aveva contestato il trattamento fiscale di una permuta con cui il Seminario aveva trasferito alla V.I. S.r.l. un diritto di superficie perpetuo sul sottosuolo di un terreno di 1.540 mq, destinato alla costruzione di box sotterranei. L’Ufficio aveva ritenuto non opponibile la rivalutazione fiscale del terreno, perché non indicata nell’atto e basata su una perizia risalente, e aveva accertato una maggiore IRES di 50.864 euro, oltre a una sanzione dello stesso importo. La questione centrale riguardava il momento in cui poteva considerarsi realizzata la plusvalenza: al momento della cessione del diritto di superficie oppure soltanto dopo la costruzione e la vendita dei box.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente. La Commissione Tributaria Regionale ha confermato tale decisione e respinto l’appello dell’Agenzia delle Entrate. Secondo il Collegio, l’operazione riguardava il trasferimento di beni futuri, poiché i box non erano ancora stati costruiti al momento della permuta. Pertanto, la plusvalenza tassabile non si era ancora concretizzata e l’imposizione avrebbe potuto essere effettuata quando il Seminario avesse realizzato e venduto i box. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Cassazione civile, sentenza n. 26653/2017

  Nella permuta di un bene esistente, come un terreno, con beni futuri ancora da realizzare, la plusvalenza immobiliare si determina quando i beni futuri vengono realizzati e il relativo corrispettivo è percepito, considerando il costo di acquisto o di costruzione e gli ulteriori costi inerenti.

• Cassazione civile, sentenza n. 25603/2011

  Nei contratti aventi a oggetto il trasferimento di una cosa futura, l’effetto traslativo si verifica quando il bene viene ad esistere nella sua completezza.

• Cassazione civile, sentenza n. 4711/2017

  Conferma il principio secondo cui, nei trasferimenti di beni futuri, il momento fiscalmente rilevante è collegato alla venuta a esistenza completa del bene, non alla stipula anticipata del contratto.

Massime di principio

• Quando un’operazione riguarda beni immobili ancora da costruire, la plusvalenza non è necessariamente tassabile al momento della cessione del terreno o del diritto di superficie: occorre verificare quando il bene futuro viene completato e si realizza effettivamente il corrispettivo.
• La qualificazione dell’operazione come trasferimento di una cosa futura richiede che, al momento dell’atto, i beni oggetto dello scambio non esistano ancora nella loro completezza.
• Nei contratti di permuta tra un terreno o diritto edificatorio e immobili da costruire, il momento impositivo può coincidere con l’ultimazione e la vendita degli immobili, anziché con la stipula della permuta.
• La decisione non esclude in assoluto la tassazione: rinvia il momento dell’imposizione a quando i box saranno realizzati e venduti, momento nel quale dovrà essere determinata la differenza tra corrispettivo e costi fiscalmente rilevanti.
• La rivalutazione fiscale del terreno e la sua opponibilità costituiscono una questione distinta dal momento di realizzazione della plusvalenza; anche se la rivalutazione fosse contestata, l’imposta non può essere anticipata se il bene futuro non è ancora venuto a esistenza secondo i criteri applicabili.
• Per casi analoghi è essenziale esaminare il contenuto concreto del contratto, la natura del diritto trasferito, lo stato di avanzamento dei lavori e il momento in cui il bene futuro diventa completo e trasferibile.