Risoluzione n. 210 del 22/05/2008

Rinuncia a servitù non aedificandi e trattamento fiscale del corrispettivo

La risoluzione affronta il trattamento ai fini delle imposte dirette del corrispettivo percepito da un contribuente che rinunci a una servitù non aedificandi gravante su un terreno di terzi. Il documento precisa che la fattispecie, pur non configurandosi come una cessione tipica di bene, produce effetti assimilabili a una cessione onerosa di diritto reale di godimento e può quindi generare una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Quesito posto dal contribuente

Il contribuente dichiara di aver acquistato nel 1991 una abitazione a favore della quale insiste una servitù non aedificandi su un fondo confinante di proprietà altrui, consistente nel divieto di costruire a distanza inferiore a 80 metri lineari. Intende rinunciare a tale servitù e chiede quale sia il trattamento fiscale del corrispettivo che riceverà in cambio della rinuncia.

Posizione del contribuente

Secondo l’istante, il corrispettivo non sarebbe tassabile perché la rinuncia non rientrerebbe nelle ipotesi previste dall’art. 67 del TUIR. Egli sostiene che non si tratti di una plusvalenza, ma della semplice monetizzazione di un diritto preesistente che viene meno, in assenza di intenti speculativi tipici delle fattispecie imponibili.

Inquadramento civilistico della servitù e della rinuncia

L’Agenzia richiama la natura dei diritti reali su cosa altrui e ricorda che, nei diritti reali di godimento, il diritto di proprietà riacquista pienezza quando il diritto si estingue. La servitù prediale, ai sensi dell’art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

La rinuncia alla servitù è ammessa dal codice civile e richiede, quanto alla forma, l’art. 1350, n. 5, c.c., mentre la trascrizione degli atti relativi ai beni immobili è disciplinata dall’art. 2643, n. 5, c.c. La rinuncia fa venir meno il vincolo reale con effetti erga omnes, impedendo al proprietario del fondo dominante e ai suoi aventi causa di far valere ulteriormente i diritti derivanti dalla servitù.

Qualificazione fiscale della rinuncia

L’Amministrazione ritiene applicabile l’art. 9, comma 5, del TUIR, secondo cui le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti onerosi che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento. In base a tale previsione, il corrispettivo della rinuncia viene ricondotto all’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, relativo alle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

La risoluzione qualifica quindi la vicenda come assimilabile a una cessione, richiamando anche l’orientamento espresso nella risoluzione n. 25 del 16 febbraio 2007, menzionata come precedente che ha fornito un criterio ermeneutico generale utile al caso.

Determinazione della plusvalenza

Una volta ricondotta la fattispecie all’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, la plusvalenza deve essere determinata ai sensi dell’art. 68 del TUIR come differenza tra:

• il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta;
• il prezzo di acquisto originario.

Nel caso concreto, il corrispettivo è quello contrattualmente pattuito per la rinuncia. Più complessa è la determinazione del prezzo di acquisto originario, qualora non sia stato separatamente indicato al momento dell’acquisto del diritto con specifico riferimento alla servitù non edificandi. In tal caso, esso deve essere ricavato dal prezzo complessivo pagato per l’acquisizione dell’immobile e della servitù, utilizzando un criterio proporzionale fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale dell’immobile e della rinuncia alla servitù e il corrispettivo percepito per la rinuncia.

Indicazioni finali

La risoluzione conclude affermando che le Direzioni Regionali devono vigilare affinché i principi espressi vengano applicati in modo uniforme sul territorio.