L.R. Abruzzo 10/2011

Recupero abitativo dei sottotetti nella Regione Abruzzo

La disciplina regionale promuove il recupero ai fini residenziali dei sottotetti per contenere il consumo di suolo e razionalizzare il patrimonio edilizio esistente. Si applica nel territorio della Regione Abruzzo e riguarda il recupero abitativo dei sottotetti esistenti, con specifiche condizioni tecniche, urbanistiche ed economiche.

Ambito di applicazione e definizione di sottotetto

Il recupero è consentito per i sottotetti esistenti alla data del 31 dicembre 2022, previo rilascio del titolo edilizio abitativo. È inoltre consentito, per gli edifici realizzati successivamente a tale data, decorso un anno dal conseguimento dell’agibilità dell’edificio in cui il sottotetto è ubicato.

Per sottotetto si intende il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, o di parti di esso, ricompreso nella sagoma di copertura.

Condizioni per il recupero

Il recupero è ammesso solo se ricorrono determinate condizioni:

• l’edificio deve essere stato realizzato nel rispetto della normativa comunale e regionale vigente, oppure, se in tutto o in parte abusivo, deve risultare sanato o con procedimento di sanatoria in corso;
• devono essere rispettate le norme sismiche e igienico-sanitarie;
• nei casi previsti, l’edificio sottostante deve essere destinato in tutto o in parte ad uso abitativo.

Requisiti dimensionali e altezze minime

Il sottotetto recuperabile deve rispettare specifici requisiti di altezza:

• altezza media ponderale non inferiore a 2,40 metri, calcolata come rapporto tra volume e superficie della porzione oggetto di recupero;
• altezza della parete minima non inferiore a 1,40 metri.

Per gli edifici ubicati in comuni montani individuati secondo la classificazione ISTAT, i limiti sono ridotti a:

• altezza media minima di 2,10 metri;
• altezza della parete minima di 1,20 metri.

Gli spazi con altezza inferiore al minimo devono essere chiusi con opere murarie o arredi fissi e possono essere utilizzati solo come guardaroba o ripostiglio. In corrispondenza di fonti di luce, tale chiusura non è obbligatoria anche se l’altezza è inferiore al minimo.

Deroghe urbanistiche e tutela paesaggistica

Il recupero dei sottotetti esistenti alla data del 31 dicembre 2022 è consentito anche in deroga ai limiti e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali vigenti e adottati e ai regolamenti edilizi vigenti.

Resta fermo il rispetto della disciplina dei beni culturali e paesaggistici. Per i beni paesaggistici tutelati, gli interventi che comportano modifiche all’aspetto esteriore dell’edificio sono ammessi solo nei casi e nei limiti previsti dal piano paesaggistico, dalla disciplina d’uso dei beni paesaggistici o da appositi accordi tra Regione e Ministero competente destinati a confluire nel piano paesaggistico.

Interventi sugli edifici esistenti e aperture

In sede di ristrutturazione di edifici esistenti con sottotetti non conformi alle altezze richieste, è consentito abbassare l’ultimo solaio sottostante il sottotetto per raggiungere l’altezza media minima, purché:

• l’intervento non modifichi il prospetto del fabbricato;
• siano rispettati i requisiti minimi di abitabilità o agibilità dei locali sottostanti;
• siano rispettate le norme sismiche e igienico-sanitarie.

Per garantire aero-illuminazione naturale e benessere abitativo, il recupero può comportare l’apertura di porte, finestre e lucernai, nel rispetto dei caratteri architettonici e strutturali dell’edificio, dei regolamenti edilizi comunali e dei vincoli gravanti sull’immobile.

Parcheggi, altezze edilizie ed efficienza energetica

Se gli interventi determinano la realizzazione di nuove unità immobiliari, si applica l’obbligo di reperire spazi per parcheggi nella misura prevista dagli strumenti comunali, con vincolo pertinenziale risultante da atto pubblico registrato e collocati all’interno del perimetro del centro urbano del comune interessato.

Il recupero abitativo non incide sul calcolo dell’altezza massima del fabbricato né sugli effetti conseguenti previsti dai regolamenti edilizi comunali, fermo restando il rispetto del decreto ministeriale n. 1444/1968.

Il progetto deve prevedere adeguate opere di isolamento termico, anche per il contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato, ed essere conforme alla disciplina vigente sul rendimento energetico nell’edilizia.

Esclusioni comunali

Il consiglio comunale può, con deliberazione motivata, individuare parti del territorio comunale o singoli edifici da escludere dall’applicazione della disciplina sul recupero dei sottotetti.

Regime economico: oneri e contributi

La realizzazione degli interventi comporta il pagamento:

• del contributo sul costo di costruzione, da versare a conguaglio se già in parte corrisposto, oppure per intero se non ancora versato;
• degli oneri di urbanizzazione previsti dalla normativa regionale, in misura doppia.

La maggiorazione degli oneri di urbanizzazione è versata alla Regione Abruzzo. In caso di diniego del titolo abilitativo, versamenti eccedenti o rinuncia, le somme sono restituite al richiedente, con copertura a carico delle risorse stanziate nel bilancio regionale sul capitolo indicato dalla legge.

Destinazione delle risorse e vincoli di spesa

Le entrate derivanti dalla maggiorazione degli oneri confluiscono in uno specifico capitolo del bilancio regionale, con stanziamento indicato in euro 300.000. L’assunzione degli impegni di spesa è subordinata all’accertamento della relativa entrata.

Valutazione di attualità

La disciplina conserva utilità pratica perché regola ancora, nel territorio abruzzese, il recupero abitativo dei sottotetti con effetti urbanistici, edilizi ed economici concreti. Il limite temporale rilevante è la data del 31 dicembre 2022 per i sottotetti esistenti; per gli edifici successivi, il recupero è ammesso solo dopo un anno dall’agibilità.