Risoluzione n. 86 del 20/08/2010

Agevolazioni "prima casa" e comunione coniugale

La risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 affronta un interpello in materia di agevolazioni "prima casa" ai sensi della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986 (TUR). Il documento chiarisce i requisiti per accedere al beneficio e applica tali principi a un caso di immobile già nella disponibilità del nucleo familiare, acquistato dal coniuge prima del matrimonio.

Quesito del contribuente

L’istante, in comunione legale con il coniuge, riferisce di abitare in un immobile acquistato dal coniuge prima del matrimonio con i benefici "prima casa". L’abitazione è composta da due vani e accessori ed è ritenuta non adeguata alle esigenze della famiglia, composta da tre persone. Il contribuente chiede se possa acquistare un’altra abitazione fruendo dell’agevolazione "prima casa".

Tesi prospettata dall’istante

Il contribuente ritiene di poter accedere al beneficio per l’acquisto di una nuova casa idonea ai bisogni del proprio nucleo familiare. A sostegno della propria posizione richiama l’ordinanza della Corte di cassazione n. 100 dell’8 gennaio 2010, secondo cui l’agevolazione può spettare anche quando il beneficiario sia già titolare di un immobile non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche, a soddisfare le esigenze abitative proprie e della famiglia.

Quadro normativo e requisiti della nota II-bis

L’Agenzia richiama il contenuto della nota II-bis, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi alle stesse, a condizione che:

• l’immobile sia ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività;
• nell’atto l’acquirente dichiari di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
• nell’atto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni da lui stesso o dal coniuge.

L’Agenzia evidenzia che tali requisiti soggettivi e oggettivi devono ricorrere congiuntamente per l’applicazione delle aliquote agevolate ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Interpretazione restrittiva dell’agevolazione

La risoluzione ribadisce che la disciplina agevolativa ha natura eccezionale e non può essere interpretata estensivamente oltre i casi espressamente previsti. Costituisce quindi causa ostativa al beneficio la titolarità, esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti reali su altra abitazione nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare.

Il documento richiama inoltre la risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005, che aveva già affermato che è ostativa la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, oppure di un’abitazione acquistata con le agevolazioni, a prescindere dal luogo in cui essa si trovi.

Irrilevanza dell’uso concreto dell’immobile

Secondo l’Agenzia, la normativa fa riferimento alla nozione ampia di "casa di abitazione" e non richiede di verificare l’effettivo utilizzo dell’immobile. Non occorre dunque accertare se la casa già posseduta sia concretamente utilizzata come abitazione, né se l’immobile da acquistare diventi o meno abitazione principale dell’acquirente.

Viene sottolineato che l’agevolazione "prima casa" non è subordinata alla destinazione ad abitazione principale, ma opera per immobili abitativi non di lusso ai sensi del DM 2 agosto 1969.

Distinzione rispetto alla giurisprudenza richiamata

L’Agenzia afferma che l’ordinanza n. 100/2010 della Cassazione non modifica i principi applicativi della disciplina. La decisione riguardava un caso particolare in cui il contribuente era proprietario di un locale assolutamente inadatto ad essere abitazione, di appena 22 mq.

Nel caso esaminato, invece, l’immobile di due vani e accessori per una famiglia di tre persone non viene considerato una situazione di assoluta inidoneità all’uso abitativo, come potrebbe essere ad esempio l’inagibilità. Perciò i principi espressi dalla Cassazione non vengono ritenuti estensibili alla fattispecie oggetto dell’interpello.

Esito del caso concreto

Dall’esame dell’istanza e dei documenti, l’Agenzia rileva però che l’immobile in cui abita il contribuente è stato acquistato dal coniuge prima del matrimonio. Di conseguenza, l’istante non risulta proprietario pro quota di tale abitazione.

Su questa base viene precisato che il contribuente può fruire dell’agevolazione "prima casa" per l’acquisto di un nuovo immobile, purché siano rispettati i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge.

Ripartizione del beneficio tra i coniugi in comunione dei beni

La risoluzione richiama infine la circolare n. 38 del 12 agosto 2005: se in regime di comunione dei beni solo uno dei due coniugi possiede i requisiti per l’agevolazione "prima casa" perché l’altro aveva già acquistato prima del matrimonio un’abitazione beneficiata, il vantaggio fiscale si applica solo nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge avente diritto.

Vigilanza degli uffici

Il documento si chiude con l’indicazione che le Direzioni regionali e provinciali devono vigilare affinché gli uffici applichino correttamente le istruzioni e i principi espressi nella risoluzione.