Cassazione Civile, Sentenza n. 16068/2020 del 28/07/2020

Esito

La controversia

I ricorrenti Rapisarda hanno chiesto il riconoscimento del diritto di recesso dal contratto preliminare di compravendita e la condanna dei promissari venditori al pagamento del doppio della caparra, deducendo che l'immobile era gravato da un vincolo preordinato all'esproprio, in contrasto con la garanzia contrattuale di assenza di oneri. Il gravame principale contestava l'interpretazione del contratto da parte della Corte d'Appello, che aveva ritenuto il vincolo come "apparente" e conoscibile per pubblicazione del Piano Regolatore, escludendo l'applicazione dell'art. 1489 c.c.; i Rapisarda hanno inoltre lamentato il mancato esame di documenti decisivi. I resistenti (Sorbello/Casabianca) hanno proposto impugnazione incidentale sostenendo che, pur essendo stato accertato l'inadempimento della controparte, la Corte d'Appello aveva ingiustificatamente disposto la restituzione della caparra e aveva irragionevolmente compensato le spese di lite.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo dei ricorrenti Rapisarda e ha assorbito il secondo motivo e il ricorso incidentale. La Corte ha ritenuto errata la valutazione della Corte d'Appello, che aveva applicato meccanicamente la presunzione di conoscibilità del vincolo in virtù della presenza nel piano regolatore generale, senza considerare la specificità del vincolo preordinato all'esproprio (puntuale, temporaneo e riferito a singoli beni) e senza valutare compiutamente l'effetto della garanzia contrattuale sull'affidamento degli acquirenti. La sentenza di merito è stata cassata e la causa è rinviata alla Corte d'Appello di Catania, altra sezione, per un nuovo esame della fattispecie alla luce dei principi indicati. La Corte di Cassazione ha anche disposto che la Corte di rinvio regolerà le spese del giudizio di legittimità ai sensi dell'art. 385, comma 3, c.p.c.

Norme richiamate

• art. 1362 e ss. cod. civ.

  Richiamate in tema di interpretazione dei contratti: la Corte ha ritenuto che il giudice di merito debba interpretare il preliminare nel suo complesso, valutando lo scopo perseguito dalle parti e l'incidenza della garanzia offerta dal venditore sull'affidamento dell'acquirente.

• art. 1489 cod. civ.

  In discussione per la regola che esclude la garanzia del venditore per gli oneri apparenti: la Corte di Cassazione ha affermato che l'esistenza di un vincolo preordinato all'espropriazione non va automaticamente qualificata come onere apparente suscettibile di escludere la responsabilità del venditore, dovendosi verificare la natura puntuale, temporanea e la reale conoscibilità del vincolo e l'effetto della garanzia contrattuale sull'affidamento dell'acquirente.

• art. 1385 cod. civ.

  Richiamato dai resistenti nell'impugnazione incidentale in relazione alla disciplina della caparra e degli effetti della risoluzione: i resistenti lamentavano che la Corte d'Appello avesse erroneamente disposto la restituzione della caparra nonostante l'accertato inadempimento della controparte.

• art. 1453 cod. civ.

  Richiamato nell'impugnazione incidentale con riferimento alla risoluzione per inadempimento: i resistenti sostenevano incongruenze nella decisione di merito circa la condanna a restituire la caparra nonostante l'accertamento dell'inadempimento della controparte.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Citate dai resistenti in ordine alla liquidazione delle spese di lite: si è contestata la parziale compensazione delle spese da parte della Corte d'Appello per insufficiente motivazione, ma la questione è stata poi assorbita dal diverso esame richiesto in sede di rinvio.

• art. 385, comma 3, c.p.c.

  Norma richiamata dalla Corte di Cassazione per affidare alla Corte d'Appello di rinvio la regolazione delle spese processuali relative al giudizio di legittimità.

Massime di principio

• Quando il preliminare contiene una garanzia del venditore sull'assenza di oneri gravanti sul bene, il giudice deve valutare concretamente se tale garanzia abbia indotto l'acquirente a non effettuare ulteriori accertamenti; non è sufficiente un'applicazione astratta di regole sulla "conoscibilità" degli oneri.
• La qualificazione di un vincolo come "onere apparente" e la presunzione di conoscibilità derivante dalla pubblicazione del piano regolatore vanno bilanciate con la natura del vincolo: i vincoli preordinati all'esproprio sono spesso puntuali, temporanei e specifici e dunque non necessariamente assimilabili agli oneri di conoscibilità generale.
• La valutazione dell'inadempimento e della legittimità del recesso deve fare riferimento al momento in cui l'inadempimento si è verificato (data del rifiuto di stipulare il definitivo), non a eventi sopravvenuti successivi a tale momento.
• Il giudice di merito, in presenza di garanzie contrattuali e di vincoli urbanistici, deve esaminare nel loro insieme le pattuizioni contrattuali, lo scopo perseguito dalle parti e le circostanze obiettive che hanno influenzato l'affidamento dell'acquirente.
• Nei casi dubbi circa l'effetto della pubblicità degli atti amministrativi o della loro natura (generalizzata vs puntuale), il probatio deve essere approfondita: non è sempre onere dell'acquirente assumere che la conoscibilità sia piena, specie se il venditore si è impegnato per iscritto sulla libertà da oneri.
• Se in primo grado o in appello non è stata data adeguata motivazione sull'interazione tra garanzia contrattuale e conoscibilità dell'onere, la corretta via è il rinvio per nuovo esame, non la formulazione meccanica di regole astratte.