Sentenza del 06/06/2016 n. 3493 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del maggior valore dell’immobile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. L’Ufficio aveva fondato l’accertamento principalmente sui valori indicati nei listini dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), senza svolgere un adeguato accertamento delle concrete condizioni dell’immobile, delle sue caratteristiche specifiche e dello stato effettivo del bene. Secondo il principio affermato, i valori OMI hanno natura meramente indiziaria e ricognitiva del mercato e non costituiscono, da soli, prova sufficiente del maggior valore rispetto a quello dichiarato.

La decisione

L’accertamento di maggior valore è stato ritenuto non adeguatamente provato, poiché il semplice richiamo ai listini OMI non consente di dimostrare in modo concreto il valore del singolo immobile. Occorrono ulteriori elementi di riscontro riferiti alle caratteristiche specifiche del bene. Deve inoltre essere valutata la prova contraria fornita dal contribuente, diretta a dimostrare il congruo valore dell’immobile in relazione alle sue effettive condizioni. L’esito è quindi favorevole al contribuente.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  La norma disciplina la determinazione del valore dei beni e dei diritti ai fini dell’imposta di registro e consente all’Ufficio di procedere al controllo del valore dichiarato. Tale potere deve tuttavia essere esercitato sulla base di elementi concreti e pertinenti rispetto allo specifico immobile.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  La norma disciplina la rettifica e la liquidazione dell’imposta di registro. L’accertamento deve essere adeguatamente motivato e supportato da elementi idonei a dimostrare il maggior valore attribuito al bene.

• Cassazione, sentenza n. 25707/2015

  Conferma il principio secondo cui i valori OMI costituiscono elementi meramente indiziari e non sono sufficienti, da soli, a provare il maggior valore di uno specifico immobile.

Massime di principio

• I valori OMI o altri listini di mercato costituiscono indicazioni di larga massima e non possono, da soli, fondare un accertamento definitivo di maggior valore.
• L’Amministrazione deve collegare la stima alle concrete caratteristiche dell’immobile, quali ubicazione, stato di conservazione, superficie, destinazione, qualità, condizioni manutentive e comparabilità con altri beni.
• In presenza di una rettifica fondata soltanto su valori standardizzati o astratti, il contribuente può contestarla evidenziando le peculiarità del bene e producendo documentazione, perizie, comparabili o altri elementi utili a dimostrare il valore effettivo.
• La prova contraria del contribuente deve riguardare lo specifico immobile e le sue condizioni reali, non limitandosi a una generica contestazione dei valori OMI.
• Un accertamento basato su presunzioni è ammissibile solo se gli elementi utilizzati, valutati nel loro complesso, sono concreti, pertinenti e sufficientemente idonei a dimostrare il maggior valore.