Sentenza del 16/05/2016 n. 2953 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale dell'immobile ceduto: l'Amministrazione aveva considerato l'operazione come vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, probabilmente valorizzando l'intenzione o la prospettiva dell'acquirente di demolire il fabbricato esistente e ricostruire. Il contribuente ha sostenuto che l'oggetto della vendita fosse invece un terreno già edificato, con un fabbricato insistente, e che pertanto la relativa plusvalenza non rientrasse tra quelle tassabili come derivanti dalla cessione di terreni edificabili.

La decisione

La tesi del contribuente è stata accolta. La plusvalenza non può essere tassata secondo il regime previsto per i terreni edificabili quando, al momento della vendita, sul terreno insiste un fabbricato e l'oggetto dell'atto è quindi un'area già edificata. La qualificazione non può essere modificata sulla base di presunzioni fondate su elementi soggettivi dei contraenti o su una futura, eventuale demolizione e ricostruzione rimessa alla volontà dell'acquirente. L'accertamento fondato sulla diversa qualificazione è quindi risultato illegittimo.

Norme richiamate

• Art. 67 del TUIR (D.P.R. 917/1986)

  Disciplina dei redditi diversi, comprese le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

  La norma si applica alla cessione di un terreno effettivamente suscettibile di utilizzazione edificatoria, non alla vendita di un terreno sul quale esiste già un fabbricato, salvo che l'oggetto reale della cessione sia giuridicamente e materialmente il terreno edificabile in quanto tale.

• Cassazione n. 4150/2014

  Ha affermato che non sono tassabili come plusvalenze da terreno edificabile quelle relative alla vendita di un terreno sul quale insiste un fabbricato già edificato.

• Cassazione n. 15629/2014

  Ha escluso che un fabbricato possa essere riqualificato come terreno edificabile sulla base di presunzioni riguardanti intenzioni soggettive dei contraenti o interventi futuri, eventuali e dipendenti dalla volontà dell'acquirente, come la demolizione e la ricostruzione.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente una cessione occorre avere riguardo all'oggetto effettivo dell'atto e alla situazione esistente al momento della vendita, non soltanto alle intenzioni future dell'acquirente.
• La presenza di un fabbricato sul terreno è un elemento oggettivo rilevante: in linea generale, la vendita riguarda un immobile già edificato e non un terreno edificabile autonomamente considerato.
• La futura demolizione e ricostruzione non consente, da sola, di trasformare fiscalmente la vendita di un fabbricato in vendita di terreno edificabile.
• L'Amministrazione non può fondare la riqualificazione esclusivamente su elementi soggettivi, quali accordi, progetti o intenzioni delle parti, se la trasformazione edilizia è successiva, eventuale e rimessa all'acquirente.
• In situazioni analoghe è necessario verificare il contenuto dell'atto, la situazione urbanistica e materiale dell'immobile alla data della cessione, nonché se esista una concreta e attuale autonomia del terreno rispetto al fabbricato.