Cassazione Civile, Sentenza n. 15811/2026 del 22/05/2026

Esito

La controversia

Controversia sulla natura proprietaria di alcune parti comuni/strumentali tra due fabbricati adiacenti (scale esterna e interna, ballatoio, porzione di portico antistante una cantina): il ricorrente chiedeva dichiarativa di comunione (o in subordine comproprietà per usucapione, o in ulteriore subordine servitù di passaggio), la rettifica catastale e risarcimento danni. Il giudice di prime cure aveva dichiarato la comunione delle scale/ballatoio e accolto la domanda risarcitoria; la Corte d'appello aveva riformato escludendo la natura condominiale e riconoscendo solo una servitù di passaggio limitata (su scala interna e porzione di ballatoio e porzione di portico), rigettando il risarcimento. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione censurando, tra l'altro, l'applicazione della normativa errata (richiamo al codice del 1865 invece che al codice vigente), la valutazione del titolo di divisione 1903, la valutazione probatoria sull'usucapione e la mancata valutazione di alcune domande (in particolare la proprietà/ comproprietà o proprietà per titolo sulla porzione di portico).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso: ha ritenuto errata la ricostruzione operata dalla Corte d'appello in relazione al criterio normativo da applicare e alla valutazione del titolo di frazionamento. La Cassazione ha affermato che, in assenza di chiara indicazione negoziale contraria, per valutare la comunione delle parti strumentali va fatto riferimento alla normativa sul condominio vigente al momento in cui sorge la controversia (art. 1117 c.c. del codice civile 1942), e non alla disciplina del codice civile del 1865. Ha precisato che l'art. 1117 c.c. pone una presunzione di comunione per le parti elencate e che tale presunzione può essere superata solo da un titolo originario che indichi espressamente l'attribuzione esclusiva. Per queste ragioni la sentenza della Corte d'appello è stata cassata nei punti ritenuti erronei (primo, secondo e settimo motivo) e la causa è stata rimessa alla Corte d'Appello di Venezia, in diversa composizione, per nuovo esame anche sulle domande che non erano state adeguatamente trattate (in particolare le domande relative alla proprietà o comproprietà/ usucapione della porzione di portico) e per le consequenziali decisioni sulle spese.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma elenca le parti che si presumono comuni ai condomini: la Corte interpreta l'art. 1117 come riferimento primario per valutare la comunione delle parti strumentali (scale, ballatoi, ecc.), ancorché gli immobili siano autonomi o orizzontalmente adiacenti; la presunzione di comunione può essere superata solo da titolo che disponga espressamente l'attribuzione esclusiva.

• art. 11 disposizioni preliminari cod. civ.

  Richiamata la regola sulla non irretroattività delle leggi: la Corte precisa che la disciplina applicabile alla qualificazione dei diritti reali sulle cose oggetto di controversia è la normativa vigente al momento della controversia, non quella anteriore (codice 1865), salvo che il titolo disponga diversamente.

• codice civile 1865, artt. 562-563

  Tali norme, invocate dalla Corte d'appello, regolavano ripartizione spese e comunione alla luce del codice 1865; la Cassazione ritiene inadeguato il riferimento al codice 1865 per definire la natura condominiale delle parti al tempo della controversia, preferendo la disciplina del codice del 1942.

• art. 1117-bis c.c. (e giurisprudenza su "supercondominio")

  La giurisprudenza e la norma relativa al supercondominio confermano che la nozione di parti comuni può estendersi a più edifici/ unità autonome se un bene è funzionalmente destinato al godimento di tutte: ciò avvalora l'applicazione estensiva dell'art.1117.

• art. 1158 c.c.

  Norma richiamata nei motivi relativi all'animus possidendi/usucapione: la Corte sottolinea che l'usucapione richiede prove univoche dell'uso continuato, pacifico e con animus; la prova valutata deve essere congrua e non può essere esclusa aprioristicamente per condizioni di manutenzione.

• art. 360 c.p.c.

  Norma procedurale che disciplina i motivi di cassazione: la Corte ha esaminato i motivi proposti secondo le ipotesi di vizio previste dall'art.360 co.1 (violazione di legge, omessa considerazione di fatti decisivi, nullità), ammettendo la pluralità di censure e procedendo al vaglio specifico.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato sul contenuto formale del ricorso per cassazione: la Corte ritiene ammissibile la complessa articolazione dei motivi purché la esposizione dei fatti e delle censure consenta l'intelligibilità delle doglianze.

• artt. 132, 161 c.p.c. (nullità motivazionale/procedurale)

  Citate nei motivi del ricorso come profili di nullità della motivazione o del procedimento: la Corte ha valutato le doglianze ma ha ritenuto parte di esse assorbite o fondate solo in relazione al rilievo principale sull'applicabilità dell'art.1117.

Massime di principio

• Per determinare se parti come scale, ballatoi, portici siano di proprietà comune va fatto riferimento alla normativa sul condominio vigente al tempo in cui nasce la controversia (attuale codice civile), non a norme storiche anteriori, salvo espressa disposizione contraria nel titolo.
• L'art. 1117 c.c. pone una presunzione di comunione per le parti funzionalmente destinate all'uso comune; tale presunzione può essere superata solo da un titolo originario che disponga chiaramente l'attribuzione esclusiva.
• La mera apparizione catastale (frazionamento o attribuzione a un mappale) non è determinante per stabilire la proprietà: la qualificazione giuridica si basa sul titolo e sulla normativa applicabile, non sul rilievo catastale fatto unilateralmente.
• In caso di frazionamento antecedente all'entrata in vigore del codice attuale, la individuazione della natura comune o esclusiva delle parti strumentali si svolge con riferimento alle regole normative vigenti al momento della controversia, salvo che il titolo originario indichi diversamente.
• Le pretese fondate su usucapione o servitù richiedono valutazione accurata e univoca delle prove (uso continuato, pacifico, incontestato e animus). La semplice manutenzione o trascuratezza non esclude di per sé la prova dell'uso, ma la Corte deve motivare chiaramente la valutazione probatoria.
• Il giudice di merito deve esaminare tutte le domande proposte (compresi gli ordini di priorità: titolo, usucapione, servitù) e motivare espressamente eventuali rigetti impliciti; omissioni rilevanti possono dare luogo a cassazione e rinvio.