Cassazione Civile, Ordinanza n. 03239/2026 del 13/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla pretesa di alcuni comproprietari di ottenere la declaratoria di inefficacia, nei loro confronti, di un atto unilaterale trascritto successivamente, con il quale il resistente si era attribuito la proprietà dell'area esterna di copertura del locale centrale termica e deposito combustibile di un edificio condominiale. Il tribunale aveva accolto la domanda ritenendo che gli attori avessero acquistato prima tale area con atto trascritto in data anteriore, e quindi con priorità ex art. 2644 c.c. La corte d'appello ha invece riformato, ritenendo non provato che il primo atto avesse ad oggetto anche l'area di copertura, valorizzando il contenuto complessivo dell'atto, le indicazioni catastali, l'elaborato planimetrico e il successivo accatastamento, da cui emergeva che l'area costituiva pertinenza del bene acquistato dal resistente. Il ricorrente ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha dedotto violazione degli artt. 360, n. 4 e n. 5 c.p.c., dell'art. 116 c.p.c. e dell'art. 1117 c.c., lamentando che la corte territoriale avesse attribuito rilievo decisivo alle risultanze catastali, trascurando un verbale del consiglio di amministrazione della cooperativa edificatrice che, a suo dire, dimostrava la volontà di includere l'area tra i beni comuni trasferiti e che confermava la natura comune del bene; con il secondo ha dedotto violazione del principio del bis in idem e omessa decisione, invocando l'efficacia di una precedente sentenza del Tribunale di Lecce divenuta definitiva, resa in altro giudizio tra il resistente e la cooperativa edificatrice, che avrebbe accertato la natura comune dell'area e l'insussistenza di un acquisto esclusivo o per usucapione in capo al resistente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile o comunque infondato il primo motivo nella parte in cui pretendeva una diversa valutazione del materiale probatorio, osservando che il verbale del consiglio di amministrazione della cooperativa non poteva assurgere a titolo costitutivo della proprietà, mentre il contratto di acquisto era stato interpretato dalla corte d'appello con un apprezzamento di fatto non sindacabile in cassazione; ha inoltre precisato che il vizio di cui all'art. 116 c.p.c. ricorre solo quando il giudice disattenda una regola legale di prova, non quando si contesti il mero prudente apprezzamento delle risultanze istruttorie. Quanto alla censura fondata sull'art. 1117 c.c., la Corte ha affermato che la presunzione di comproprietà per i locali destinati a servizi comuni e per le aree di copertura opera solo se risulti una specifica destinazione comune assegnata dal titolo costitutivo o dall'atto di costituzione del condominio; nella specie la corte territoriale aveva accertato, con giudizio di fatto, che il titolo non comprendeva l'area di copertura. Il secondo motivo è stato ritenuto infondato perché il giudicato esterno opera solo se sono identici soggetti, petitum e causa petendi; una sentenza resa in altro processo tra il resistente e un soggetto estraneo al presente giudizio non produce vincolo processuale nel rapporto odierno, potendo al più avere valore persuasivo. La Corte ha quindi confermato la decisione d'appello e condannato il ricorrente alle spese, dando altresì atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  Richiamato per la regola della priorità della trascrizione, ma la Corte non ne fa applicazione decisiva perché il punto controverso è l'individuazione dell'oggetto del primo atto trascritto.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione può riguardare anche i locali per servizi comuni e le aree destinate alla loro copertura, ma solo se risulti una specifica destinazione comune desumibile dal titolo costitutivo o dall'atto di costituzione del condominio.

• art. 116 c.p.c.

  Il vizio si configura soltanto se il giudice viola una regola legale di valutazione della prova o valuta con prudente apprezzamento una prova soggetta a un diverso regime; non è deducibile per contestare la mera ricostruzione del materiale probatorio.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per denunciare un preteso errore processuale, ma la censura è stata ritenuta non idonea a superare il giudizio di ammissibilità.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il mancato esame di un fatto decisivo è censurabile solo nei limiti del paradigma normativo; non consente di ottenere una rivalutazione del merito probatorio.

• art. 395, n. 4 c.p.c.

  Richiamato per l'ipotesi di falsa supposizione dell'esistenza o inesistenza di un fatto non controverso, che la Corte indica come rimedio distinto dal ricorso per cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Dopo il rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro richiamato per determinare l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. per i locali destinati a servizi comuni e per le aree di copertura opera solo se il titolo costitutivo o l'atto di formazione del condominio attribuiscano specificamente al bene una destinazione comune; in mancanza, la natura comune non può essere affermata in astratto.
• Il controllo di legittimità non consente di sostituire una diversa valutazione del materiale istruttorio a quella compiuta dal giudice di merito: il sindacato ex art. 360, n. 5 c.p.c. richiede l'omesso esame di un fatto decisivo, non la rivalutazione delle prove.
• Il vizio di violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice disattenda una regola legale di efficacia o valutazione della prova; non basta contestare il prudente apprezzamento delle risultanze probatorie.
• Ai fini del giudicato esterno è necessaria la coincidenza di soggetti, petitum e causa petendi tra il giudizio precedente e quello successivo; una decisione resa in un diverso rapporto processuale non vincola il giudice, potendo avere solo eventuale valore persuasivo.
• Per stabilire se un bene appartenga o meno al condominio, occorre distinguere tra accertamento delle sue caratteristiche strutturali e funzionali e qualificazione giuridica della relazione dominicale; solo la seconda attività è sindacabile in cassazione nei limiti dell'errore di diritto.

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