Sentenza del 26/07/2016 n. 4928 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato il nuovo classamento dell’immobile, sostenendo che l’Ufficio avesse fondato la rideterminazione su un confronto non adeguato: da un lato, con appartamenti omogenei soltanto sotto il profilo architettonico ma situati in quartieri diversi; dall’altro, con immobili della stessa zona che, diversamente da quello del ricorrente, non erano penalizzati dal passaggio del tram e dal traffico veicolare. Tali elementi incidevano sul valore e sulle caratteristiche concrete dell’immobile e avrebbero dovuto essere considerati nella valutazione catastale.

Norme richiamate

• Legge n. 311/2004, art. 1

  La norma costituisce il riferimento per gli interventi di revisione e aggiornamento del classamento catastale, che devono tuttavia essere sostenuti da una valutazione concreta e adeguatamente motivata delle caratteristiche dell’immobile e del contesto territoriale.

• D.P.R. n. 138/1998, art. 9

  La norma richiama la necessità di valutare gli immobili secondo criteri catastali coerenti con le loro caratteristiche e con il contesto, rendendo inadeguato un confronto basato su elementi soltanto formali o architettonici e non sulle effettive condizioni di ubicazione e vivibilità.

Massime di principio

• Un nuovo classamento catastale deve essere motivato mediante il confronto con immobili realmente comparabili, non soltanto simili per struttura o caratteristiche architettoniche.
• La comparabilità deve riguardare anche la stessa zona o un contesto territoriale equivalente, oltre a fattori ambientali e di mercato che incidono sul valore dell’immobile.
• Elementi penalizzanti specifici, come il passaggio del tram, il traffico veicolare o altre condizioni di disturbo, devono essere considerati nella determinazione della categoria e della rendita catastale.
• Il confronto con immobili della stessa zona è insufficiente se tali immobili non presentano le medesime condizioni di esposizione, accessibilità, rumore o altri svantaggi dell’immobile oggetto di accertamento.
• In caso di contestazione, l’Amministrazione deve fornire una motivazione concreta, verificabile e riferita a comparabili effettivamente omogenei; in mancanza, la rideterminazione può essere annullata.