Cassazione Civile, Sentenza n. 09573/2026 del 14/04/2026

Esito

La controversia

Il Condominio ha impugnato la sentenza della Corte d'appello di Milano n.2157/2019 chiedendo la rimozione del motore esterno di un condizionatore collocato dai condomini Aloise sulla facciata esterna. Il ricorso articolava quattro motivi: (i) violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. per mancata applicazione delle delibere assembleari (delibere dell'11/4/2006 e del 27/4/2012 che disponevano l'installazione dei condizionatori esclusivamente all'interno dei balconi), con la contestazione che l'unità esterna fosse posta al di fuori del balcone e sulla facciata; (ii) omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell'art. 360, comma 1, n.5 c.p.c.; (iii) violazione degli artt. 1137 c.c. e 345 c.p.c. perché i convenuti non avevano chiesto in primo grado la declaratoria di nullità delle delibere assembleari e quindi la questione sarebbe inammissibile in appello; (iv) violazione dell'art. 115 c.p.c. in relazione alla collocazione dell'apparecchio e al confronto con altre installazioni sul fabbricato. Il ricorrente censurava inoltre la valutazione probatoria della Corte d'appello, ritenuta limitata alle sole fotografie, e sosteneva che le delibere condominiali non erano state adeguatamente considerate.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso, dichiarato assorbito il terzo motivo e cassato la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte. I giudici di legittimità hanno ritenuto che la Corte d'appello avesse svolto un'apprezzamento probatorio insufficiente e parziale, limitandosi a valutare fotografie ritenute di non agevole fruibilità e senza esaminare adeguatamente l'incidenza delle delibere assembleari e delle norme sul punto (uso delle parti comuni e tutela del decoro architettonico). La Cassazione ha richiamato i principi relativi all'uso del muro perimetrale comune (art. 1102 c.c.), all'eventuale applicazione dell'art. 1122 c.c. per opere nell'unità esclusiva e alla possibilità che regolamento o delibere disciplinino l'installazione dei condizionatori, e ha osservato che valutazioni tecniche su dimensioni, collocazione, preesistenza di impianti analoghi e decoro richiedono di regola approfondimenti (es. consulenza tecnica). Per tali ragioni la sentenza è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme ai principi indicati; la Corte d'appello dovrà altresì decidere sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Utilizzato per censurare la mancata applicazione delle delibere condominiali e per contestare la valutazione probatoria compiuta dalla Corte d'appello; la Corte ha ritenuto che la decisione d'appello non avesse adeguatamente verificato l'incidenza delle delibere sull'accertamento dei fatti

• art. 1102 c.c.

  Richiamato per affermare che l'uso della parte comune (muro perimetrale) da parte di un condomino è consentito purché non impedisca l'uso agli altri, non alteri la destinazione e non pregiudichi stabilità, sicurezza o decoro; la Cassazione ha ricordato che tali limiti devono essere valutati dal giudice del merito

• art. 1122 c.c.

  Riferito alla situazione in cui il condizionatore è apposto nella parte corrispondente all'unità esclusiva (finestra o balcone aggettante); la norma impedisce opere che rechino danno alle parti comuni o alterino stabilità, sicurezza o decoro

• art. 1120 c.c.

  Richiamato come limite all'utilizzo esclusivo delle cose comuni: non è consentito ciò che nemmeno deliberazioni assembleari qualificate potrebbero autorizzare se contrastante con l'art. 1120 (es. modifiche che incidano sulla struttura)

• art. 1137 c.c.

  Citando la norma in relazione ai criteri di validità delle delibere e agli strumenti di impugnazione, la questione è stata trattata nella prospettazione del ricorrente circa la mancata declaratoria di nullità; la Cassazione ha però ritenuto tale motivo assorbito

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in connessione alla dedotta nullità delle delibere; la Corte ha valutato la rilevanza processuale della questione nell'ambito del complesso dei motivi

• art. 1138 c.c.

  Riferito alla possibilità che il regolamento di condominio disciplini l'uso delle parti comuni e il decoro dell'edificio; la Cassazione ha osservato che le norme regolamentari o le delibere possono disciplinare l'installazione dei condizionatori nei limiti previsti dalla legge

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'omesso esame di fatto decisivo: la Corte ha accolto la censura secondo cui il giudice d'appello non avrebbe adeguatamente valutato elementi probatori fondamentali relativi alla collocazione dell'apparecchio e all'incidenza delle delibere

Massime di principio

• In controversie su installazioni di condizionatori valutare sempre: dimensioni dell'apparecchio, impatto cromatico, modalità di fissaggio e posizione rispetto a balconi/finestre e alla facciata comune; fotografie carenti non sono di per sé decisive
• Le delibere assembleari e il regolamento di condominio possono disciplinare l'installazione di apparecchi sulle parti comuni o in prossimità di esse, purché non ledano diritti derivanti dagli atti di acquisto o norme inderogabili; il giudice deve esaminarne l'incidenza
• Applicare art. 1102 c.c. per usi delle parti comuni e art. 1122 c.c. quando l'opera ricade nell'unità esclusiva: verificare se l'uso è compatibile con l'uso degli altri, con la destinazione e con il decoro o la stabilità dell'edificio
• Quando la questione è tecnica (dimensioni, decoro, impatto visivo) è opportuno disporre consulenza tecnica d'ufficio; la mera comparazione fotografica può non bastare per motivare la decisione di merito
• In sede di impugnazione di decisioni di merito la Cassazione può censurare la valutazione probatoria se manca una logica riconducibilità tra risultanze istruttorie e conclusioni del giudice, e può rinviare per un nuovo esame
• Le nullità o l'impugnazione delle delibere assembleari devono essere prospettate nei modi e nei tempi processuali opportuni; tuttavia il giudice di legittimità verifica anche l'adeguatezza della considerazione data alle delibere nel giudizio di merito