Cassazione Civile, Ordinanza n. 02895/2026 del 09/02/2026

Esito

La controversia

La contribuente aveva dichiarato, per l’anno d’imposta 2011, i canoni di locazione percepiti da diversi immobili, compresi tre contratti di locazione commerciale rinnovati a seguito di trattativa. In tali contratti era stata pattuita, per i primi sei anni, una riduzione del canone rispetto al successivo sessennio, in corrispettivo della preventiva rinuncia del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. L’Ufficio ha emesso avviso di accertamento, ritenendo che la riduzione non fosse opponibile ai fini fiscali e recuperando a tassazione un maggior reddito. La CTP aveva accolto il ricorso della contribuente, ma la CTR ha riformato la decisione. Nel ricorso per cassazione la contribuente ha dedotto, in sintesi, la violazione dell’art. 79 L. 392/1978 sostenendo la validità della clausola di aumento/riduzione progressiva del canone e della rinuncia all’indennità di avviamento quale componente dell’equilibrio sinallagmatico del contratto; gli altri motivi vertevano, per quanto indicato, su prove presuntive, limiti alle domande/eccezioni in appello tributario, accertamento induttivo e onere della prova.

La decisione

La Corte ha esaminato prioritariamente il quarto motivo e lo ha ritenuto infondato. Ha affermato che la clausola con cui il conduttore rinuncia preventivamente all’indennità di avviamento commerciale, come contropartita di una riduzione del canone, è nulla ai sensi dell’art. 79 L. 392/1978, perché realizza una rinuncia preventiva a un diritto futuro e mira a eludere la tutela imperativa del conduttore. Di conseguenza, la riduzione del canone collegata a tale pattuizione è giuridicamente inefficace anche ai fini fiscali: il reddito da locazione va determinato sul canone pieno pattuito, senza tener conto della riduzione nulla. Essendo il quarto motivo decisivo e respinto, la Corte non ha esaminato i restanti motivi e ha rigettato integralmente il ricorso, condannando la ricorrente alle spese e dando atto dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 79 L. n. 392/1978

  nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con la disciplina imperativa; è nulla la rinuncia preventiva del conduttore all’indennità di avviamento, anche se collegata a una riduzione del canone.

• art. 37 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  il canone risultante dal contratto di locazione, ai fini della determinazione del reddito fondiario, va inteso nell’importo pattuito in misura piena, se la riduzione discende da una clausola nulla.

• art. 26 TUIR (D.P.R. n. 917/1986)

  il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione.

• art. 276, secondo comma, c.p.c.

  consente di scegliere, tra più questioni di merito, quella più liquida, purché idonea a definire il giudizio.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma processuale di riferimento per i motivi di ricorso per cassazione per violazione di legge, richiamata per la dedotta violazione dell’art. 79 L. 392/1978.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, relativi alla valutazione delle prove.

• art. 2729 c.c.

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, relativo alle presunzioni.

• art. 24 D.Lgs. n. 546/1992

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, in tema di processo tributario.

• art. 57 D.Lgs. n. 546/1992

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, sui limiti alle domande ed eccezioni in appello tributario.

• art. 41-bis D.P.R. n. 600/1973

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, in tema di accertamento.

• art. 38 D.P.R. n. 600/1973

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, in tema di accertamento delle imposte sui redditi.

• art. 2697 c.c.

  richiamato nel ricorso tra i motivi non esaminati nel merito, sul riparto dell’onere della prova.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  la soccombenza comporta l’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia di locazione commerciale, la rinuncia preventiva del conduttore a diritti riconosciuti da norme imperative, come l’indennità per la perdita dell’avviamento, è nulla anche se inserita in un assetto contrattuale complessivamente vantaggioso o bilanciato da una riduzione del canone.
• La nullità della clausola che costituisce il corrispettivo della rinuncia preventiva travolge anche la riduzione del canone ad essa collegata, con la conseguenza che tale riduzione non può essere opposta al fisco per determinare il reddito imponibile.
• Ai fini fiscali, il canone da assumere per il reddito fondiario è quello pienamente pattuito nel contratto, quando la diminuzione dipenda da una pattuizione nulla e quindi inefficace.
• Il principio della "ragione più liquida" consente di decidere il ricorso esaminando per prima la questione di merito più chiaramente decisiva, se idonea da sola a definire il giudizio, senza dover affrontare le ulteriori censure assorbite.
• I diritti del conduttore in materia di locazione commerciale possono essere oggetto di rinuncia o transazione solo dopo che siano sorti e siano entrati nel patrimonio del titolare; non è consentita la loro preventiva abdicazione in funzione elusiva della tutela legale.

Come è indicizzato