Sentenza n. 3825/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

La proprietaria aveva impugnato l’ordinanza comunale di demolizione relativa a sei manufatti costituiti da strutture in muratura, cemento, ferro, vetro, pannelli e coperture in lamiera o in cemento armato. Aveva dedotto di avere acquistato l’immobile nel 1997, con dichiarazione del venditore circa la sua edificazione anteriormente al 1° settembre 1967, e di averlo abitato indisturbatamente sino al sopralluogo del 2020. In appello ha censurato, da un lato, l’erronea valutazione da parte del TAR della documentazione prodotta, in particolare della relazione tecnica e dei rilievi aerofotogrammetrici del 1956, ritenuti idonei a dimostrare l’anteriorità delle opere; dall’altro, il difetto e l’insufficienza dell’istruttoria comunale, poiché l’ordinanza non indicava la data degli interventi contestati, limitandosi ad affermare che essi erano stati realizzati in “vecchia data”, con conseguente difficoltà di individuare la disciplina edilizia applicabile e di esercitare pienamente il diritto di difesa. Il TAR aveva respinto il ricorso ritenendo non provata la non abusività delle opere, in assenza di documenti quali fatture, ricevute o bolle di consegna.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, riformando la sentenza del TAR, ha accolto il ricorso di primo grado e annullato l’ordinanza di demolizione. Il Collegio ha ribadito che, in linea generale, grava sul proprietario l’onere di dimostrare l’esistenza del titolo edilizio o l’edificazione dell’opera in epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di titolo abilitativo. Tale onere, tuttavia, deve essere temperato secondo ragionevolezza quando il privato adduca elementi caratterizzati da un elevato grado di plausibilità. Nel caso concreto, la relazione tecnica prodotta dalla proprietaria richiamava un dato oggettivo, costituito dalla presenza dell’immobile nei rilievi aerofotogrammetrici del 1956, nonché elementi relativi all’assenza, all’epoca, di uno strumento urbanistico generale e alla successiva perimetrazione del centro abitato. Pur trattandosi di un atto di parte non sufficiente, da solo, a costituire piena prova, tale documento rappresentava un indice rilevante e una ragionevole presunzione a sostegno della tesi dell’anteriorità dell’opera. L’amministrazione aveva omesso di considerare e verificare tale elemento oggettivo e l’ordinanza non aveva fornito un’adeguata motivazione al riguardo. Ne risultava un difetto di istruttoria e di motivazione, anche in relazione alla mancata indicazione della data degli interventi contestati. L’annullamento dell’ordinanza non preclude all’amministrazione di rideterminarsi dopo avere svolto le necessarie verifiche. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 40 l. 47/1985

  edificazione in epoca anteriore al 1° settembre 1967

  La disposizione è richiamata nell’atto di compravendita quale base della dichiarazione del venditore circa l’epoca di edificazione dell’immobile.

• art. 4 d.l. 30 aprile 1992, n. 285

  È richiamato nella relazione tecnica in relazione alla collocazione dell’immobile nel perimetro urbano in epoca successiva alla sua edificazione.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato per lo svolgimento dell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato con modalità da remoto.

Massime di principio

• Sebbene il proprietario debba normalmente dimostrare l’esistenza del titolo edilizio o l’anteriorità dell’opera rispetto all’introduzione dell’obbligo di titolo abilitativo, tale onere probatorio deve essere temperato secondo ragionevolezza quando siano forniti elementi dotati di elevata plausibilità circa la data di realizzazione.
• La presenza di un manufatto in rilievi aerofotogrammetrici risalenti a un’epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di titolo edilizio costituisce un elemento oggettivo rilevante e una ragionevole presunzione dell’anteriorità dell’opera, anche se la documentazione tecnica di parte non integra, da sola, piena prova.
• L’amministrazione che ordina la demolizione deve svolgere un’istruttoria effettiva sulla data e sulle caratteristiche delle opere contestate, soprattutto quando il privato adduca elementi oggettivi idonei a porre in dubbio l’abusività dell’intervento.
• L’ordinanza di demolizione deve indicare e motivare, per quanto necessario, gli elementi temporali e normativi rilevanti ai fini della qualificazione dell’abuso; la mera indicazione che le opere sono state realizzate in “vecchia data” non è sufficiente quando impedisca di individuare la disciplina edilizia applicabile e di esercitare pienamente la difesa.
• L’annullamento dell’ordinanza di demolizione per difetto di istruttoria e motivazione non esclude il potere dell’amministrazione di rideterminarsi, previa rinnovata e adeguata verifica dei fatti.

Come è indicizzato