Sentenza del 01/07/2022 n. 20957 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Contro la revoca del beneficio 'prima casa' applicata con avviso di liquidazione dopo la vendita infraquinquennale dell'immobile agevolato, la questione centrale era se, per conservare l'agevolazione, l'acquisto di un nuovo immobile effettuato entro un anno dall'alienazione possa essere comprovato con la mera stipula e registrazione di un contratto di compravendita (scrittura privata registrata o atto registrato) oppure richieda anche la trascrizione nei registri immobiliari per l'opponibilità ai terzi. L'Agenzia sosteneva che fosse necessaria la pubblicità immobiliare, mentre la contribuente si fondava sulla validità civilistica della compravendita registrata e sulla sua registrazione quale data certa a fini della decorrenza annuale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha confermato che, ai fini dell'eccezione alla decadenza prevista dalla Nota II bis dell'art. 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986, è sufficiente che il nuovo acquisto risulti effettuato entro un anno dall'alienazione e che la prova della tempestività può desumersi dalla data certa derivante dalla registrazione dell'atto (richiamando art. 2704 c.c.). Non è richiesta anche la trascrizione nei registri immobiliari per il solo fine del mantenimento dell'agevolazione, fermo restando che rimane necessario che il nuovo immobile sia effettivamente destinato ad abitazione principale. Il ricorso è stato dunque respinto e le spese compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, Tariffa allegata, Parte Prima, art. 1, Nota II bis

  La Nota II bis prevede l'eccezione alla decadenza dall'agevolazione se entro un anno dall'alienazione si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale; l'eccezione non è una nuova concessione dell'agevolazione ma una deroga alla regola della decadenza.

• Codice civile

  art. 2704 c.c.; artt. 2643, 2644, 2757 c.c.

  La Corte ha ritenuto che la data di registrazione dell'atto attribuisca data certa ai fini della verifica del termine annuale (art. 2704 c.c.) e sia sufficiente per provare il riacquisto infrannuale. Le norme sulla trascrizione e opponibilità (artt. 2643, 2644, 2757) non richiedono la trascrizione per il solo esito favorevole al mantenimento dell'agevolazione; tuttavia la pubblicità immobiliare resta rilevante nei rapporti con terzi.

• L. n. 448 del 1998

  Richiamata per l'ipotesi di utilizzo del credito d'imposta dall'atto registrato, ma la questione centrale è rimasta la prova del riacquisto entro un anno.

Massime di principio

• Per conservare il beneficio 'prima casa' dopo una vendita infraquinquennale è necessario acquistare entro un anno un nuovo immobile che sia destinato effettivamente a abitazione principale.
• La prova del nuovo acquisto entro il termine annuale può essere desunta dalla data certa derivante dalla registrazione dell'atto di compravendita; non è sempre necessario anche trascrivere l'atto nei registri immobiliari per questo specifico scopo.
• La trascrizione resta importante per l'opponibilità nei confronti dei terzi, ma non è un requisito formale aggiuntivo per la sola conservazione dell'agevolazione nei rapporti con l'Amministrazione finanziaria quando l'atto ha data certa di registrazione.
• Non sono idonei a evitare la decadenza gli acquisti che non determinano il diritto di godere effettivamente dell'immobile come abitazione (es. acquisto della nuda proprietà, preliminari non trasformati in atto traslativo).
• L'acquisto di una quota dell'immobile può valere se la quota è significativa e consente concretamente di adibire l'immobile ad abitazione (valutazione caso per caso alla stregua dei limiti d'uso della comunione).
• La verifica in capo all'Amministrazione si concentra sul raggiungimento dello scopo abitativo dell'agevolazione: se questo scopo è realizzato dal riacquisto entro l'anno, l'agevolazione si conserva.