Sentenza del 31/01/2019 n. 2852 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato ai fini IRPEF 2003 una plusvalenza derivante dalla cessione di diritti su un terreno edificabile, determinando il maggior corrispettivo sulla base del valore del bene definito in sede di accertamento con adesione ai fini dell'imposta di registro. La contribuente aveva contestato l'accertamento, sostenendo che non fosse stata dimostrata l'effettiva percezione di un prezzo superiore a quello indicato nel contratto. La Commissione tributaria regionale aveva accolto tale impostazione. L'Agenzia ha impugnato la decisione sostenendo che il valore risultante dalla perizia e dall'accertamento con adesione avrebbe consentito di presumere l'esistenza della plusvalenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'illegittimità dell'accertamento. Ha stabilito che la plusvalenza deve essere calcolata sulla differenza tra il corrispettivo effettivamente percepito e il prezzo di acquisto e che il maggior prezzo non può essere presunto esclusivamente sulla base del valore del bene accertato o definito ai fini dell'imposta di registro, anche se tale valore è stato oggetto di adesione. La norma interpretativa introdotta dal D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3, è stata ritenuta applicabile retroattivamente. Non è stata disposta la condanna alle spese, poiché la contribuente non si era costituita in giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, artt. 67 e 68 (già artt. 81 e 82)

  Le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria costituiscono redditi diversi; esse sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto.

  La plusvalenza imponibile richiede il riferimento al corrispettivo effettivamente percepito dal cedente, non a un valore meramente presunto o determinato per un'imposta diversa.

• Legge n. 448 del 2001, art. 7

  La perizia giurata presentata dal contribuente ai fini della rideterminazione del valore di acquisto del terreno non dimostra, di per sé, l'ammontare del prezzo effettivamente incassato in caso di successiva cessione.

• D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3

  Per le cessioni di immobili e di aziende e per la costituzione o il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro.

  Il valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro non può costituire, da solo, prova presuntiva di un maggior corrispettivo ai fini delle imposte sui redditi. La disposizione ha natura interpretativa ed è quindi applicabile retroattivamente.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 57

  La disciplina dell'imposta di registro non consente di trasferire automaticamente, ai fini IRPEF, il valore definito nell'ambito di un diverso rapporto tributario.

• Codice civile, artt. 2728 e 2729

  Le presunzioni devono essere fondate su elementi gravi, precisi e concordanti; il solo valore definito ai fini dell'imposta di registro non è sufficiente a dimostrare l'esistenza di un maggior prezzo effettivamente percepito.

Massime di principio

• Per accertare una plusvalenza immobiliare l'Amministrazione deve dimostrare, con elementi concreti, che il corrispettivo effettivamente percepito sia superiore a quello dichiarato; non può basarsi esclusivamente sul valore accertato o definito ai fini dell'imposta di registro.
• L'accertamento con adesione relativo all'imposta di registro riguarda un distinto tributo e un diverso rapporto fiscale: il suo risultato non prova automaticamente il prezzo realmente incassato dal venditore ai fini IRPEF.
• La perizia utilizzata per rideterminare il valore fiscale di acquisto di un terreno non equivale alla prova del prezzo di vendita e non consente, da sola, di presumere una plusvalenza.
• La regola secondo cui il maggior valore di registro non dimostra da solo un maggior corrispettivo si applica anche a operazioni e controversie anteriori all'entrata in vigore della norma interpretativa del 2015.
• In situazioni analoghe, l'accertamento può essere legittimo solo se l'Amministrazione integra il valore fiscale con ulteriori prove o presunzioni qualificate, come documenti di pagamento, scritture extracontabili, dichiarazioni, movimenti finanziari o altri elementi specifici riferibili al venditore.