L.R. Valle d'Aosta 17/2025

Urbanistica e pianificazione territoriale in Valle d’Aosta

La legge regionale n. 17 del 10 giugno 2025 aggiorna in modo organico la l.r. 11/1998, con l’obiettivo di semplificare i procedimenti urbanistici ed edilizi e di recepire, con adattamenti regionali, le novità del d.l. 69/2024. Interviene inoltre su altre leggi regionali in materia di espropriazione, cave e misure emergenziali, con efficacia limitata al territorio della Valle d’Aosta.

Finalità generali e coordinamento normativo

L’intervento legislativo è adottato nelle more della riconsiderazione del Piano territoriale paesistico della Valle d’Aosta (PTP) e mira a:

• aggiornare la disciplina urbanistica regionale alla luce dell’esperienza applicativa;
• introdurre semplificazioni procedimentali;
• coordinare la normativa regionale con le modifiche apportate alla l.r. 11/1998;
• dare attuazione regionale, nell’ambito delle competenze statutarie, al d.l. 69/2024.

Varianti al PRG e classificazione delle modifiche

La legge rivede in modo significativo la disciplina delle varianti ai piani regolatori generali (PRG) e delle modifiche non costituenti variante.

Per le varianti sostanziali e parziali:

• può essere avviata dal Comune o dal proponente l’intervento di interesse generale costituente variante urbanistica la procedura di cui all’articolo 12bis;
• la verifica di assoggettabilità a VAS è posta come passaggio essenziale;
• se l’esito della verifica è negativo, il Comune adotta il testo preliminare della variante sostanziale parziale e prosegue secondo la procedura speciale;
• la struttura regionale competente verifica la completezza degli atti entro 30 giorni e può chiedere integrazioni entro un termine massimo di 60 giorni, con sospensione dei termini; in caso di mancata o incompleta integrazione il procedimento decade;
• la valutazione della conferenza di pianificazione è recepita in un provvedimento dirigenziale, che può essere positivo, positivo con condizioni o prescrizioni, oppure negativo;
• il Comune dispone di 180 giorni per approvare la variante, recepire le modificazioni, formulare controdeduzioni o prendere atto della valutazione negativa;
• in caso di controdeduzioni, la Giunta regionale decide definitivamente entro 60 giorni dal loro ricevimento;
• l’efficacia della variante sostanziale parziale decorre dalla pubblicazione nel BUR della deliberazione consiliare o, se accolta la controdeduzione, della deliberazione della Giunta regionale.

Per le varianti non sostanziali:

• sono sottoposte a verifica di assoggettabilità a VAS;
• acquistano efficacia con la deliberazione di approvazione del Consiglio comunale.

Per le modifiche non costituenti variante:

• sono anch’esse sottoposte a verifica di assoggettabilità a VAS;
• acquistano efficacia con la deliberazione di approvazione del Consiglio comunale.

La legge precisa inoltre che non costituiscono variante alcune correzioni o aggiornamenti del PRG, tra cui:

• l’aggiornamento delle basi catastali delle tavole prescrittive;
• la riconferma, prima della decadenza, di determinati vincoli;
• le modifiche e integrazioni della classificazione delle aree e degli edifici;
• la diversa individuazione della viabilità e dei servizi già attuati o la cancellazione di vincoli decaduti, per le quali i Comuni devono effettuare la correzione grafica e normativa e trasmettere gli elaborati digitali alla struttura regionale competente.

Vincoli culturali, paesaggistici e prevalenza delle determinazioni della Soprintendenza

È introdotto un principio espresso di prevalenza dei vincoli individuati dalla Soprintendenza per i beni e le attività culturali ai sensi del d.lgs. 42/2004 rispetto alla diversa rappresentazione contenuta nelle tavole del PRG.

Le variazioni cartografiche necessarie:

• costituiscono variante al PRG;
• sono approvate con le procedure previste per le varianti da leggi di settore.

Le nuove classificazioni o modifiche della classificazione di aree ed edifici derivanti da provvedimenti della Soprintendenza sono parimenti trattate come variante al PRG.

PUD e coordinamento con le varianti urbanistiche

La disciplina dei piani urbanistici di dettaglio (PUD) viene resa più flessibile.

In particolare:

• il PUD acquista efficacia con la pubblicazione nel BUR della deliberazione di approvazione;
• se la deliberazione introduce modifiche al PUD, i proponenti devono adeguare gli elaborati e ritrasmetterli al Comune;
• se per approvare il PUD è necessaria una variante al PRG, il Comune può sospendere il procedimento per avviare la variante prima della pubblicazione; pubblicazione, approvazione della variante e del PUD possono essere contestuali;
• la deliberazione di approvazione del PUD costituisce dichiarazione di pubblica utilità delle opere pubbliche previste;
• analogamente, per i PUD che richiedono variante al PRG, adozione, pubblicazione e approvazione di PUD e variante possono avvenire in parallelo, applicandosi alla variante la procedura dell’articolo 16.

Regolamenti edilizi e procedimento comunale

La legge interviene anche sul procedimento di formazione e approvazione del regolamento edilizio comunale.

Sono previsti:

• l’invio contestuale del testo adottato alla struttura competente in igiene e sanità pubblica dell’Azienda USL, con parere entro 60 giorni nella fase iniziale e entro 90 giorni nella fase successiva;
• se uno solo dei pareri è negativo, il regolamento viene restituito al Comune per le modifiche richieste e la nuova trasmissione alle strutture competenti, che si pronunciano nuovamente entro 30 giorni;
• se i pareri sono positivi, il Comune approva il regolamento, ne cura la pubblicazione sul BUR e lo trasmette in formato digitale alla struttura regionale competente.

Aree a rischio idraulico, geologico e valanghivo

Una parte molto rilevante della legge è dedicata alla revisione dell’articolo 38 della l.r. 11/1998, con una disciplina più dettagliata per le aree soggette a pericolosità o dissesto.

Il sistema è costruito attorno a una deliberazione della Giunta regionale, adottata sentito il Consiglio permanente degli enti locali, che stabilisce:

• le trasformazioni, gli interventi e gli usi consentiti o vietati nelle aree disciplinate dagli articoli 35, 36 e 37;
• i livelli di pericolosità e le corrispondenti misure di riduzione del rischio;
• i contenuti dello studio di compatibilità;
• le casistiche di mutamento sostanziale del quadro di riferimento che impongono revisione cartografica.

Regole principali:

• nelle aree perimetrate si applicano le discipline d’uso specifiche, salvo limitazioni più restrittive adottate dal Comune;
• nelle aree ad alta e media pericolosità gli interventi di nuova costruzione non sono in generale ammessi;
• sono possibili, nei casi e limiti fissati dalla deliberazione regionale, interventi di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo e mutamenti di destinazione d’uso;
• possono essere consentiti specifici interventi, tra cui quelli attuati mediante accordi e intese, gli interventi disciplinati dagli articoli 90bis, 90ter e 90quater, alcune nuove costruzioni in aree isolate o su edifici isolati, nonché la riparazione o ricostruzione di edifici e infrastrutture danneggiati da eventi naturali o incendi non dolosi;
• per le nuove costruzioni o ricostruzioni in determinate condizioni è richiesto l’intervento autorizzativo comunale nell’ambito del titolo edilizio, con studio di compatibilità asseverato;
• in varianti ai PRG non possono essere individuate nuove zone edificabili e gli ampliamenti di sottozona vanno verificati con riguardo ai rischi nelle aree ad elevata o media pericolosità e nelle aree valanghive o di slavine.

La legge impone inoltre che:

• la cartografia sia revisionata dal Comune quando muta sostanzialmente il quadro di riferimento;
• la revisione possa essere proposta anche dalla struttura regionale competente in difesa del suolo;
• in attesa della revisione siano individuati dalla deliberazione regionale i vincoli d’uso da applicare e le verifiche sugli interventi in corso o non ancora avviati.

Lo studio di compatibilità:

• è necessario per tutti gli interventi eccedenti la manutenzione ordinaria, salvo quelli finalizzati alla tutela della pubblica incolumità promossi dalle strutture regionali competenti;
• deve contenere valutazioni tecniche sul dissesto, sulla vulnerabilità dell’opera e sulle misure di riduzione del rischio;
• è richiesto, con parere vincolante della struttura regionale competente, in una serie di procedimenti intersettoriali, autorizzativi e localizzativi, tra cui quelli nelle aree ad alta e media pericolosità, le attività che occupano demanio idrico o modificano l’alveo, e gli interventi che richiedono permesso di costruire;
• l’elenco dei casi può essere ulteriormente specificato dalla deliberazione regionale.

Viene anche precisato che gli interventi ammessi devono essere compatibili con la pericolosità esistente o prevista, non aggravare il dissesto, non pregiudicare la mitigazione del rischio e risultare previsti dal PRG, salvo le eccezioni espressamente previste.

Nuove disposizioni su serre e strutture agricole

La disciplina delle serre agricole viene ampliata e differenziata.

Tra le principali novità:

• nell’ambito degli interventi ammessi con specifica disciplina nel PRG, sono inserite serre mobili fino a 500 mq complessivi e serre fisse fino a 50 mq;
• il PRG può definire la disciplina sui limiti dimensionali e sulle tipologie ammesse per le serre agricole, con prevalenza su eventuali norme di piano;
• per le zone A, viene previsto che la realizzazione di serre mobili fino a 20 mq rientri tra gli interventi ammessi;
• è modificata anche la disciplina delle serre agricole fisse e mobili nell’ambito delle attività soggette a titolo edilizio o ai diversi regimi autorizzativi previsti dalla legge.

Zone A, strumenti attuativi e interventi di iniziativa pubblica

Per le zone territoriali di tipo A, la legge chiarisce che l’attuazione del PRG avviene nel rispetto dei criteri e dei limiti definiti dai provvedimenti regionali previsti in materia agricola e urbanistica.

Costituiscono strumenti attuativi:

• i PUD;
• la normativa di attuazione del PRG;
• i programmi integrati, le intese e le concertazioni per la riqualificazione del territorio;
• la classificazione del patrimonio edilizio esistente.

Sono inoltre inseriti, tra gli interventi pubblici ammessi, quelli di riqualificazione della viabilità esistente, comprensivi di muri, recinzioni, pavimentazioni, ampliamenti, percorsi pedonali, arredo urbano, infrastrutture per pubblici servizi, punti di raccolta RSU, colonnine di ricarica elettrica, infrastrutture per gli utenti della strada e parcheggi a raso o aree verdi che non alterino il tessuto storico.

Mutamento di destinazione d’uso e discipline di base

La legge interviene in modo rilevante sulla disciplina del mutamento di destinazione d’uso.

In sintesi:

• il mutamento di destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare è considerato senza opere quando non comporta lavori edilizi, oppure quando le opere sono riconducibili all’edilizia libera;
• è sempre consentito il diverso uso dell’intero immobile o dell’unità immobiliare, senza ampliamenti volumetrici, all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e con possibilità per i PRG di prevedere condizioni specifiche;
• nelle more di eventuali condizioni comunali si applica la disciplina dei PRG vigenti;
• è sempre ammesso, in zone A, B e C o equivalenti, il mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali indicate dalla legge, senza ampliamenti volumetrici, senza obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale e senza vincolo di dotazione minima di parcheggi;
• fino alle eventuali condizioni specifiche resta applicabile la disciplina dei PRG vigenti.

Stato legittimo, tolleranze costruttive e sanatorie

La legge riformula la disciplina dello stato legittimo e introduce una più ampia sistematica delle tolleranze costruttive e delle sanatorie.

Per lo stato legittimo:

• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità sulle parti comuni;
• simmetricamente, per le parti comuni non rilevano le difformità sulle singole unità immobiliari;
• sono compresi tra i titoli rilevanti anche quelli rilasciati o formati in applicazione degli articoli 84 e 84bis, previo pagamento delle relative sanzioni;
• sono fatte salve le tolleranze costruttive dell’articolo 80bis.

Per le tolleranze costruttive:

• per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti entro percentuali crescenti in base alla superficie dell’unità immobiliare non costituiscono violazione edilizia;
• sono previste soglie dal 2% al 6% a seconda della dimensione dell’unità;
• per il calcolo della superficie complessiva si considera la superficie assentita dal titolo originario, al netto di eventuali frazionamenti;
• le tolleranze valgono anche rispetto alle misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari;
• rientrano tra le tolleranze esecutive anche il minore dimensionamento dell’edificio, il diverso posizionamento nel lotto, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità nei muri e nelle aperture, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali;
• l’applicazione della disciplina non può comprimere i diritti dei terzi.

Per la sanatoria:

• l’articolo 84 disciplina la sanatoria del titolo abilitativo per le singole unità immobiliari;
• il procedimento è ammesso fino alla scadenza dei termini degli ordini di ripristino e fino all’irrogazione delle sanzioni pecuniarie;
• il rilascio è subordinato alla conformità alla pianificazione urbanistica sia al tempo della realizzazione sia al tempo della domanda;
• la domanda segue il procedimento del permesso di costruire in sanatoria;
• in caso di silenzio oltre il termine, l’istanza si intende rigettata;
• è dovuta una sanzione pari al contributo dovuto, con minimo di 516 euro, o, se il contributo non è determinabile, una sanzione fra 516 e 5.164 euro.

L’articolo 84bis disciplina la sanatoria per parziali difformità, assenza o difformità dalla SCIA, nonché per variazioni essenziali:

• la sanatoria è ammissibile se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda;
• può essere richiesta anche per opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire;
• in alcuni casi è necessario eseguire interventi edilizi o rimuovere opere non sanabili, come condizione del rilascio;
• per le difformità paesaggistiche è previsto un parere vincolante dell’autorità competente, con termine di 180 giorni e silenzio-assenso in caso di mancata risposta;
• sono previsti importi sanzionatori differenziati, fino a 10.328 euro per la SCIA abusiva e fino a 5.164 euro nei casi conformi alla disciplina urbanistica al tempo della realizzazione e della domanda;
• per il permesso in sanatoria il termine di conclusione del procedimento è di 45 giorni, mentre per la SCIA in sanatoria è di 30 giorni, con sospensione nei casi di compatibilità paesaggistica.

Procedimenti edilizi, titoli onerosi e contributi

La legge aggiorna il lessico e il contenuto della disciplina dei titoli edilizi onerosi.

In particolare:

• il contributo è ora riferito al rilascio dei titoli edilizi onerosi e non più alla “concessione”;
• il contributo è commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione;
• la quota relativa è corrisposta in corso d’opera, secondo modalità e garanzie stabilite dal Comune, comunque entro 60 giorni dalla fine lavori;
• per il ritardato o omesso versamento sono previste maggiorazioni del 10%, 20% e 40% al verificarsi di specifici scaglioni temporali di ritardo.

Titoli edilizi, disciplina dell’attività libera e altri interventi edilizi

La legge ridefinisce diverse disposizioni della l.r. 11/1998 sui titoli abilitativi e sugli interventi edilizi.

Tra le principali innovazioni:

• il mutamento di destinazione d’uso senza opere viene definito più chiaramente;
• il procedimento per il permesso di costruire può avvalersi di una conferma della documentazione tecnica già acquisita presso altre amministrazioni;
• il termine ordinario del procedimento è portato a 30 giorni in alcune fasi;
• è introdotta una convocazione unica dell’interessato per chiarimenti o modeste modifiche progettuali, con sospensione dei termini;
• le variazioni in corso d’opera e alcune regolarizzazioni sono ricondotte a SCIA o SCIA in sanatoria;
• il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, senza ampliamenti, è in molti casi sempre consentito, soprattutto tra categorie funzionali individuate dalla legge e nelle zone urbane consolidate.

Disciplina repressiva degli abusi edilizi

La legge riforma in profondità la parte sanzionatoria e repressiva.

Per le trasformazioni abusive:

• gli ordini e i provvedimenti non sono più riferiti al Sindaco ma al dirigente o al responsabile dell’ufficio tecnico/procedimento;
• in caso di mancata ottemperanza all’ordine di ripristino entro 90 giorni, il Comune esegue il ripristino d’ufficio con addebito delle spese, aumentate del 10%;
• per la nuova costruzione in assenza di permesso di costruire, l’inottemperanza comporta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’immobile e dell’area di pertinenza entro il limite di legge;
• il termine per adempiere può essere prorogato fino a 240 giorni in presenza di serie esigenze di salute, assoluto bisogno o grave disagio socio-economico;
• il provvedimento di inottemperanza costituisce titolo per l’acquisto della proprietà e per la trascrizione nei registri immobiliari;
• il Comune può scegliere l’alienazione dell’immobile abusivo, in alternativa al ripristino, purché non vi siano conflitti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o idrogeologici, e con partecipazione esclusa per il responsabile dell’abuso.

Per le variazioni essenziali e le difformità:

• è introdotta una distinzione espressa tra totale difformità, variazioni essenziali e difformità parziali;
• sono ridefinite le ipotesi di variazione essenziale, con particolare riferimento agli aumenti di superficie, alla diversa posizione dell’edificio nel lotto e alla tipologia dell’intervento;
• gli interventi non rientranti nelle prime due categorie sono considerati difformità parziali;
• per gli abusi su immobili pubblici o di enti territoriali, il Comune dispone l’eliminazione e il ripristino, sentito l’ente proprietario;
• per le violazioni relative a SCIA edilizia o a varianti in corso d’opera sono previste sanzioni pecuniarie, con casi in cui si ordina la demolizione e altri in cui si applica solo la sanzione economica;
• è disciplinata la SCIA in sanatoria per interventi già ultimati e conformi alla disciplina urbanistica vigente, con sanzione tra 516 e 5.164 euro.

Edilizia libera, residenziale e agibilità

La legge contiene anche disposizioni puntuali sull’agibilità e sui requisiti minimi degli alloggi monostanza.

In particolare:

• per gli interventi sino alla ristrutturazione edilizia, con esclusione della demolizione e ricostruzione, sono fissati limiti applicativi per la certificazione dell’agibilità nelle more della disciplina statale sui requisiti;
• sono previsti parametri minimi per gli alloggi monostanza esistenti alla data del 24 maggio 2024 e per quelli di nuova realizzazione o comunque assoggettati alla nuova disciplina;
• per gli alloggi monostanza esistenti, le superfici minime sono di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone;
• per gli altri alloggi monostanza le superfici minime sono di 28 mq per una persona e 38 mq per due persone;
• le soglie valgono anche per i fabbricati situati in zona A.

Aree e immobili pubblici, espropriazione e opere di pubblica utilità

La l.r. 11/2004 viene coordinata con la nuova disciplina urbanistica.

Sono previsti:

• il riferimento anche a un progetto, oltre che al piano urbanistico generale, nell’ambito delle disposizioni espropriative;
• il vincolo espropriativo dura per il periodo di efficacia stabilito dall’articolo 91 della l.r. 11/1998;
• la disciplina si estende anche a opere di messa in sicurezza idrogeologica, volumi tecnici di modeste dimensioni, viabilità agricolo-forestale e altre opere pubbliche o di pubblica utilità ammesse genericamente dai PRG, anche se non rappresentate graficamente, secondo deliberazione regionale.

Cave, miniere e PRAE

La legge modifica anche la l.r. 5/2008 sul piano regionale delle attività estrattive (PRAE).

Sono considerate varianti non sostanziali:

• le correzioni di errori materiali;
• le modifiche di limitata entità in aumento o diminuzione di alcune aree, purché non alterino gli equilibri del piano.

Inoltre:

• le aree già coltivate e recuperate ambientalmente possono essere rimosse dal PRAE su istanza di parte prima della naturale scadenza o delle verifiche triennali;
• se per alcune aree è individuato un diverso utilizzo per ragioni di interesse pubblico, il PRAE è approvato con deliberazione della Giunta regionale, sentita la commissione consiliare competente, con contestuale modifica;
• le modifiche di cui ai commi 6bis e 6ter sono approvate con deliberazione della Giunta regionale previa istruttoria della struttura competente.

Limitazioni temporanee agli ampliamenti della l.r. 24/2009 nelle grandi stazioni turistiche

Una disposizione transitoria consente ai Comuni qualificati come “grandi stazioni turistiche” dal PTP di limitare, per un massimo di 24 mesi, l’applicazione degli ampliamenti volumetrici previsti dalla l.r. 24/2009.

Le limitazioni:

• sono deliberate dal Consiglio comunale;
• devono indicare le criticità territoriali e ambientali connesse all’applicazione della legge;
• possono riguardare singole aree territoriali, destinazioni d’uso e tipologie di immobili;
• devono comunque salvaguardare, a beneficio dei residenti, il recupero del patrimonio edilizio, il miglioramento della qualità degli edifici, l’efficienza energetica e la sostenibilità ambientale;
• entrano in vigore con la pubblicazione nel BUR;
• si applicano anche ai procedimenti in corso, salvo diversa disposizione della deliberazione.

La Giunta regionale deve approvare linee guida uniformi per la disciplina di tali limitazioni.

Obblighi documentali dei professionisti

Per molte istanze e procedimenti edilizi o amministrativi viene imposto un nuovo corredo documentale.

La domanda deve essere accompagnata da:

• lettera di affidamento dell’incarico sottoscritta dal committente;
• dichiarazione sostitutiva di regolarità contributiva del professionista;
• dichiarazione sostitutiva attestante il pagamento del compenso professionale, l’indicazione della fattura o la presenza di accordi diversi tra le parti.

L’omissione di tali dichiarazioni:

• impedisce l’avvio del procedimento nei casi previsti;
• impedisce la conclusione negli altri casi fino all’integrazione;
• si coordina con le regole regionali sul procedimento amministrativo e sull’accesso.

Regime transitorio, abrogazioni ed efficacia

La legge dispone che:

• la nuova disciplina su aree a rischio idraulico, geologico e valanghivo si applica solo dalla deliberazione della Giunta regionale prevista dall’articolo 38, comma 2bis;
• anche la nuova disciplina dell’articolo 9bis della l.r. 11/2004 si applica dalla relativa deliberazione attuativa;
• numerose disposizioni della l.r. 11/1998 e di altre leggi regionali sono abrogate, tra cui parti della disciplina sulle varianti, sui vincoli, sulle cave, sul titolo edilizio e sull’articolo 90;
• la legge non comporta oneri per il bilancio regionale;
• è dichiarata urgente ed entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione.