Sentenza n. 7259/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 3

Esito

La controversia

I proprietari di un'unità immobiliare confinante, appartenente al medesimo complesso residenziale dei controinteressati, hanno appellato la sentenza del TAR che aveva dichiarato inammissibile per carenza di interesse il loro ricorso contro due permessi di costruire in sanatoria. Hanno dedotto l'erroneità della declaratoria, invocando la vicinanza qualificata e i pregiudizi derivanti dall'aumento del carico urbanistico, dall'aggravio degli impianti e dei servizi comuni, dall'alterazione del decoro architettonico e dal possibile deprezzamento del proprio immobile. Nel merito, hanno contestato: la tardività delle due domande di condono, presentate il 1° aprile 1986 e il 19 settembre 1986; la modifica dell'oggetto della prima domanda e la radicale trasformazione del manufatto per effetto di ulteriori opere e del cambio d'uso; l'insufficiente altezza del locale adibito a residenza, indicata in circa 2,15-2,20 m rispetto ai 2,70 m previsti dal D.M. 5 luglio 1975; la mancata integrazione della documentazione entro il termine di novanta giorni assegnato dal Comune con nota del 23 agosto 2016.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha riconosciuto l'interesse a ricorrere dei proprietari confinanti, riformulando la motivazione della sentenza di primo grado su questo punto: il mutamento del seminterrato da deposito a residenza è idoneo, secondo l'id quod plerumque accidit, a incrementare stabilmente utilizzazione, fruitori e carico urbanistico, gravare sugli impianti e sui servizi comuni, alterare l'equilibrio del complesso e incidere sul valore dell'immobile vicino. Ha quindi esaminato i motivi di merito, non scrutinati dal TAR, ma li ha respinti tutti. La censura di tardività è infondata perché le istanze, depositate il 1° aprile e il 19 settembre 1986, rientravano nel termine prorogato al 30 settembre 1986, con la maggiorazione dell'oblazione prevista. Non è stata provata una trasformazione radicale del manufatto o la creazione di un organismo edilizio diverso: il seminterrato era già realizzato nel 1982, la seconda istanza riguardava il cambio d'uso e gli elaborati mostravano sostanziale coincidenza planimetrica; inoltre, all'epoca, il mutamento d'uso senza opere era generalmente non soggetto a titolo edilizio, salva diversa disciplina regionale. La violazione dell'altezza minima invocata sulla base del D.M. 5 luglio 1975 non comporta l'annullamento del titolo edilizio, poiché l'art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985 consente il rilascio della sanatoria e dell'agibilità anche in deroga a requisiti regolamentari, alle condizioni indicate dalla norma. È stata infine respinta la censura relativa alla documentazione: l'integrazione risultava depositata il 19 ottobre 2016 entro il termine assegnato e gli appellanti non hanno provato che gli elementi essenziali fossero stati prodotti soltanto nel 2019 o che fosse necessario definire il procedimento con un diniego. Appello respinto e sentenza del TAR confermata con diversa motivazione; spese compensate.

Norme richiamate

• art. 35 l. 47/1985

  Poiché la prima istanza risulta depositata il 1° aprile 1986 e la seconda nel settembre 1986, entrambe ricadono nel periodo utile, come prorogato per legge.

  Le domande di condono presentate entro il 30 settembre 1986 erano tempestive in applicazione delle proroghe normative richiamate dal Comune.

• art. 35, comma 14, l. 47/1985

  Non risulta adeguatamente dimostrata l'esecuzione di opere edilizie ulteriori tali da determinare una trasformazione radicale del manufatto originario o la creazione di un organismo edilizio nuovo e diverso rispetto a quello oggetto della prima domanda.

  La censura fondata sulla modifica dell'oggetto del condono non può essere accolta in assenza di prova di opere ulteriori che abbiano trasformato radicalmente il manufatto o creato un organismo edilizio nuovo e diverso.

• art. 35, comma 19, l. 47/1985

  L'art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985 consente il rilascio della sanatoria anche in deroga a disposizioni regolamentari (“A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”).

  La difformità dai requisiti regolamentari di altezza non è, da sola, sufficiente a determinare l'annullamento del titolo edilizio in sanatoria, nei limiti previsti dalla disposizione.

Massime di principio

• Nelle controversie edilizie, il proprietario confinante può dimostrare un interesse concreto e attuale all'impugnazione del titolo anche allegando pregiudizi direttamente riferibili all'immobile, quali l'incremento del carico urbanistico, l'aggravio sulle parti e sui servizi comuni, l'alterazione del contesto edilizio o il deprezzamento del bene; non è necessario che l'interesse si esaurisca nella mera vicinanza fisica né che sia collegato esclusivamente a un diverso giudizio pendente.
• La trasformazione di un locale da deposito a residenza può fondare l'interesse del proprietario confinante quando sia idonea a determinare un aumento stabile dell'utilizzazione dell'unità e dei fruitori, con conseguente maggiore carico urbanistico e pressione sulle dotazioni comuni e sull'area circostante.
• La contestazione secondo cui un manufatto condonato sarebbe stato successivamente trasformato in un organismo edilizio nuovo richiede la prova di opere ulteriori idonee a determinare una trasformazione radicale; la sostanziale coincidenza planimetrica tra la consistenza originaria e quella sanata depone in senso contrario.
• La violazione di requisiti edilizi regolamentari relativi all'altezza interna non comporta di per sé l'annullamento della sanatoria quando trovi applicazione l'art. 35, comma 19, della legge n. 47/1985, che consente la deroga nei limiti e alle condizioni stabiliti dalla disposizione.

Come è indicizzato