Cassazione Civile, Sentenza n. 18915/2020 del 11/09/2020

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la sentenza d'appello che aveva confermato la revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dai controricorrenti per il pagamento di euro 166.623,00 a titolo di doppia caparra confirmatoria relativa a un preliminare di compravendita di un immobile in costruzione. Pierani sosteneva che l'impossibilità di stipulare il definitivo fosse dovuta all'inerzia del Comune (mancata sottoscrizione della convenzione ex art. 35 L. 865/1971) e che gli acquirenti si erano indebitamente impossessati dell'immobile; deduceva inoltre l'illegittimità dell'applicazione dell'art. 1385 c.c. e chiedeva il rilascio immediato dell'immobile e il risarcimento dei danni (anche ex art. 96 c.p.c.). In cassazione contestava che la Corte di appello non avesse considerato fatti decisivi (consegna delle chiavi solo per arredare, documentazione di altro giudizio) e la motivazione ritenuta contraddittoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure di omesso esame dei fatti decisivi: la Corte d'appello aveva adeguatamente valutato le prove (tra cui una lettera del Pierani e altre risultanze) e correttamente inferito che il Pierani aveva consegnato le chiavi e inteso consentire l'immissione anticipata del possesso agli acquirenti, che risultavano detentori qualificati avendo versato gran parte del prezzo. Sono state anche respinte le eccezioni processuali sollevate in controricorso (es. mancanza di specialità della procura). Per questi motivi il ricorso è stato integralmente respinto e il ricorrente condannato al pagamento delle spese di lite nonché a eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi del D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 35 legge n. 865/1971

  Riferita alla necessità della convenzione comunale per la conclusione del trasferimento nell'ambito dell'edilizia residenziale pubblica; tuttavia la mancata sottoscrizione non è stata ritenuta sufficiente a impedire che il comportamento del venditore (consegna chiavi/anticipazione del possesso) produca effetti rispetto alla posizione dei promissari acquirenti.

• art. 1385 c.c. (caparra confirmatoria)

  La corte ha valutato che non sussistessero i presupposti per condannare il venditore al pagamento del doppio della caparra, anche in considerazione dell'anticipata immissione in possesso e del fatto che i promissari acquirenti avevano versato gran parte del prezzo; la qualificazione della fattispecie rispetto all'art. 1385 dipende dalla prova dell'inadempimento e dalla concreta dinamica delle prestazioni.

• art. 96 c.p.c.

  La domanda di risarcimento ex art. 96 c.p.c. per comportamento processuale scorrett0 è stata rigettata: la Corte d'appello ha ritenuto infondata la pretesa, e la Cassazione non ha ravvisato errori logici o omessi esami sui fatti rilevanti.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Richiamato dal ricorrente per vizio di omesso esame di fatti decisivi; la Corte di cassazione ha ritenuto le censure infondate poiché la Corte d'appello aveva effettivamente esaminato quegli elementi e motivato la decisione.

• art. 369 c.p.c.

  Norma sull'allegazione dei documenti; la Cassazione ha ritenuto che i documenti invocati fossero stati allegati correttamente al ricorso.

• art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3

  Invocata con riferimento all'adeguatezza dell'esposizione dei fatti nel ricorso; la Corte ha ritenuto l'esposizione sufficiente.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamata per le memorie depositate dalle parti; la Corte ha preso in considerazione le memorie depositate dai resistenti.

• artt. 1367 c.c. e 159 c.p.c.

  Citati in relazione al principio di conservazione degli atti e all'attribuzione della volontà alla parte in presenza di procura apposta in calce o a margine del ricorso per cassazione; la Corte ha confermato che tale procura è da considerarsi speciale e valida.

• D.P.R. n. 115/2002 art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  Richiamati per l'eventuale ulteriore versamento del contributo unificato: la sentenza dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione di tale prelievo se dovuto.

Massime di principio

• La consegna delle chiavi e l'immissione materiale nel possesso dell'immobile possono integrare un'anticipazione degli effetti della vendita e qualificare i promissari acquirenti come detentori qualificati; ciò limita le azioni del venditore anche se la convenzione urbanistica non fosse stata ancora formalmente siglata.
• Per ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. è indispensabile dimostrare l'inadempimento formato nei termini giuridicamente rilevanti; comportamenti antecedenti (es. consegna del possesso) e pagamenti effettuati dagli acquirenti incidono sulla valutazione della sussistenza della doppia caparra.
• In sede di cassazione le censure per omesso esame dei fatti decisivi ai sensi dell'art. 360, comma 1, n.5 richiedono la dimostrazione che il giudice di merito non abbia affatto considerato elementi rilevanti; una diversa valutazione delle stesse prove non è sufficiente per l'annullamento.
• La procura apposta a margine o in calce al ricorso per cassazione è considerata speciale ai fini dell'ammissione del ricorso; la giurisprudenza tende ad adottare un principio di conservazione dell'atto senza nullificare il ricorso per formula generica della procura.
• La mancata stipula del contratto definitivo per cause esterne (es. inerzia dell'ente pubblico) non esclude automaticamente la valutazione favorevole agli acquirenti se il venditore ha consentito fatti che anticipano gli effetti traslativi (consegna, consegna chiavi, uso abitativo).
• Sul piano processuale, è essenziale allegare e documentare tempestivamente tutte le prove e i titoli rilevanti; documentazione relativa a procedimenti paralleli va prodotta e valorizzata efficacemente in sede di merito per incidere sulla decisione.