Cassazione Civile, Sentenza n. 23235/2026 del 15/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, in sede esecutiva, di un immobile commerciale già locato a terzi e dal permanere nell'immobile dell'ex conduttore dopo la cessazione del contratto. L'aggiudicataria agiva per ottenere il risarcimento del danno da occupazione senza titolo dal momento del decreto di trasferimento fino al rilascio, sostenendo che l'ex conduttore non potesse opporre nei suoi confronti il mancato pagamento dell'indennità di avviamento prevista dall'art. 34 l. n. 392/1978, indennità che sarebbe dovuta solo dal locatore originario alla cessazione del rapporto. La Corte d'appello aveva invece ritenuto che, in difetto di pagamento dell'indennità, il detentore non fosse in mora e che quindi non spettasse all'aggiudicataria alcun risarcimento. Con il ricorso per cassazione, l'aggiudicataria ha denunciato: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 34 l. n. 392/1978 e degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che l'obbligo di pagare l'indennità sorge alla cessazione del rapporto ed è a carico del locatore esistente in quel momento, mentre il successivo acquirente in sede esecutiva non ne risponde; 2) nullità della sentenza per contrasto irriducibile tra l'affermazione dell'opponibilità all'aggiudicatario del diritto di ritenzione e quella dell'obbligo dell'indennità solo a carico del locatore originario; 3) violazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c. e dell'art. 111 Cost. per illogicità della motivazione, poiché la corte territoriale aveva riconosciuto la debenza di un corrispettivo per l'occupazione ma non aveva poi pronunciato la condanna conseguente. La Corte di cassazione ha ritenuto il ricorso ammissibile, ha ricostruito la disciplina dell'indennità di avviamento e del diritto di ritenzione, ha escluso che tale diritto sia opponibile al terzo aggiudicatario estraneo al rapporto locatizio cessato e ha conseguentemente accolto il ricorso nei limiti di ragione, cassando la sentenza con rinvio.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso nei limiti di ragione, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione anche per le spese. Ha affermato che, cessato il rapporto di locazione prima della vendita forzata, l'ex conduttore non può opporre all'aggiudicatario il diritto di ritenzione per mancato pagamento dell'indennità di avviamento, perché l'obbligo di corrisponderla grava sul locatore originario e non si trasferisce al terzo acquirente estraneo al rapporto. Ne deriva che l'occupazione successiva al trasferimento è priva di titolo e che l'aggiudicatario può chiedere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo. Il giudice del rinvio dovrà uniformarsi a tale principio e provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  "L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità"

  L'indennità di avviamento sorge alla cessazione del rapporto di locazione commerciale e il suo pagamento è condizione dell'esecuzione del rilascio, non dell'adozione del provvedimento; il relativo obbligo grava sul locatore originario, mentre il conduttore ha diritto di ritenzione fino al pagamento o all'offerta reale, ma solo nei confronti della controparte contrattuale.

• art. 35 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La disciplina dell'indennità di avviamento si applica solo agli immobili e alle attività espressamente indicati dalla legge, ossia a quelle con contatti diretti con il pubblico; la norma è richiamata per delimitare l'ambito applicativo dell'art. 34.

• art. 115 c.p.c.

  È richiamato nel primo motivo come norma processuale asseritamente violata insieme all'art. 116 c.p.c., ma la Corte decide nel merito della corretta sussunzione della fattispecie nell'art. 34 l. n. 392/1978.

• art. 116 c.p.c.

  È richiamato nel primo motivo come norma processuale asseritamente violata; la Corte non fonda la decisione su un problema di valutazione delle prove ma sull'interpretazione della disciplina sostanziale dell'avviamento.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Viene invocato per la violazione di legge sostanziale relativa all'art. 34 l. n. 392/1978.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4

  Viene invocato per nullità della sentenza e per dedotta illogicità/contrasto irriducibile della motivazione.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  È richiamato per denunciare il preteso difetto di motivazione della sentenza d'appello.

• art. 111 Cost.

  È invocato in relazione al requisito di motivazione della decisione giudiziale.

• art. 2919 c.c.

  È richiamato per affermare che gli effetti della vendita forzata verso l'acquirente sono regolati da norme specifiche e che non sono opponibili, salvo casi previsti, vincoli pregressi estranei al bene trasferito.

• art. 2923 c.c.

  È evocato come esempio dei casi specifici in cui la legge rende opponibili all'aggiudicatario determinati diritti di terzi; il caso dell'indennità di avviamento non vi rientra.

• art. 1602 c.c.

  "Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione"

  Il subingresso dell'acquirente nei diritti e nelle obbligazioni della locazione opera solo dal momento dell'acquisto e non retroattivamente; se il rapporto locatizio è già cessato, l'acquirente non subentra né nella locazione né nell'obbligo di pagare l'indennità di avviamento.

• art. 1599 c.c.

  È richiamato per escludere che il trasferimento a titolo particolare del bene produca effetti retroattivi tali da far gravare sull'acquirente obblighi già esauriti.

• art. 1571 c.c.

  È richiamato per descrivere l'essenza del rapporto di locazione quale godimento del bene verso corrispettivo, nel ragionamento sulla protrazione della detenzione dopo la cessazione del contratto.

• art. 1573 c.c.

  È richiamato per affermare che la locazione attribuisce il godimento della cosa per un tempo predeterminato.

• art. 1574 c.c.

  È richiamato insieme all'art. 1573 c.c. nel descrivere la durata predeterminata della locazione.

• art. 1591 c.c.

  È richiamato per analogia: l'acquirente può chiedere il corrispettivo del protratto godimento abusivo dal momento del suo acquisto fino alla riconsegna.

• art. 1216 c.c.

  È citato nel passaggio sull'offerta di restituzione del bene al locatore per mettere il creditore in mora e sottrarsi agli effetti dell'inadempimento.

• artt. 1216 e ss. c.c.

  Sono richiamati per spiegare la possibilità dell'offerta reale ai fini della mora del creditore e della restituzione del bene.

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  La Corte ribadisce che l'indennità non ha natura di obbligazione reale del proprietario, ma discende dal particolare uso dell'immobile da parte del conduttore e dal rapporto locatizio ormai cessato.

Massime di principio

• L'indennità di avviamento per la locazione commerciale matura alla cessazione del rapporto ed è dovuta dal locatore originario al conduttore, salvo che la cessazione sia riconducibile a cause escluse dalla legge; il pagamento o l'offerta reale costituiscono condizione per l'esecuzione del rilascio, non per la validità del provvedimento.
• Il diritto di ritenzione dell'immobile per mancato pagamento dell'indennità di avviamento opera solo nel rapporto tra le parti originarie della locazione e non è opponibile al terzo aggiudicatario che acquisti l'immobile in sede esecutiva dopo la cessazione del rapporto.
• Nella vendita forzata l'acquirente subentra solo nei diritti e negli obblighi ancora esistenti e opponibili secondo la disciplina degli artt. 2919 ss. c.c.; obblighi già sorti ed esauriti in un rapporto cessato non si trasferiscono automaticamente al terzo.
• Quando l'ex conduttore continua a occupare l'immobile dopo il trasferimento della proprietà all'aggiudicatario, l'occupazione è priva di titolo e l'acquirente può chiedere il risarcimento del danno per il periodo successivo al suo acquisto.
• L'obbligo di corrispondere l'indennità di avviamento non integra un'obbligazione reale inerente al bene, ma resta collegato alla qualità di locatore nel rapporto originario e alla specifica attività esercitata dal conduttore.

Come è indicizzato