Risoluzione n. 13 del 26/01/2017

Permanenza dell’agevolazione prima casa in caso di nuova costruzione su terreno già posseduto

La risoluzione affronta la decadenza dall’agevolazione fiscale "prima casa" nel caso di alienazione dell’immobile agevolato prima del decorso di cinque anni dall’acquisto. L’obiettivo è chiarire se la costruzione, entro un anno dalla vendita, di un nuovo immobile abitativo su un terreno già di proprietà del contribuente sia idonea a impedire la perdita del beneficio.

Quadro normativo di riferimento

La Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 prevede che:

• in caso di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, di immobili acquistati con i benefici "prima casa" prima del decorso di cinque anni, sono dovute imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria;
• è dovuta anche una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte;
• tali conseguenze non operano se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, acquista altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La risoluzione ricorda inoltre che, secondo l’evoluzione normativa richiamata in nota, l’agevolazione oggi riguarda immobili abitativi classificabili in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9.

Orientamenti di prassi già esistenti

La prassi dell’Amministrazione finanziaria aveva già ammesso che la decadenza non si verifica anche quando, entro un anno dalla vendita dell’immobile agevolato, il contribuente acquista un terreno e vi realizza un fabbricato da destinare ad abitazione principale.

In particolare, viene richiamato che:

• non è necessario che il nuovo immobile sia ultimato entro l’anno;
• è sufficiente che il fabbricato sia "venuto ad esistenza", cioè che esista un rustico con mura perimetrali delle singole unità e copertura ultimata;
• il riferimento è all’art. 2645-bis, comma 6, c.c.

Questione interpretativa risolta

La controversia esaminata riguarda la diversa ipotesi in cui il terreno su cui costruire il nuovo immobile sia già di proprietà del contribuente al momento della vendita infraquinquennale.

La risoluzione accoglie l’orientamento della Corte di Cassazione e afferma che non assume rilevanza il momento di acquisto del terreno. Ciò che conta è che, entro un anno dall’alienazione del primo immobile agevolato, venga realizzato sul terreno un fabbricato destinato ad abitazione principale.

Giurisprudenza di legittimità richiamata

La risoluzione richiama più decisioni della Corte di Cassazione, in particolare:

• sentenza 27 novembre 2015, n. 24253;
• sentenza 12 marzo 2015, n. 8847;
• sentenza 1° luglio 2016, n. 13550;
• sentenza 16 settembre 2016, n. 18214;
• sentenza 10 aprile 2015, n. 7338.

Secondo tali pronunce:

• il termine di un anno costituisce solo un termine finale, senza un termine iniziale specifico per l’acquisto del terreno;
• è sufficiente che entro un anno dalla vendita l’immobile venga costruito su un terreno del contribuente;
• rileva l’effettiva realizzazione dell’intento di adibire il nuovo fabbricato ad abitazione principale;
• opera il principio dell’accessione ex art. 934 c.c., per cui la costruzione realizzata su terreno proprio entra a far parte del patrimonio del proprietario a titolo originario.

Condizioni per evitare la decadenza

La risoluzione conclude che la decadenza dal beneficio non si verifica quando:

• l’immobile originariamente agevolato viene alienato prima di cinque anni;
• entro un anno dall’alienazione viene costruito su terreno già di proprietà del contribuente un immobile ad uso abitativo;
• il fabbricato è classificabile in categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9;
• il nuovo immobile è effettivamente adibito ad abitazione principale, cioè utilizzato come dimora abituale del contribuente.

Indicazioni operative per gli uffici

Le strutture territoriali sono invitate a riesaminare le controversie pendenti in materia. Se l’attività accertativa è stata svolta con criteri non conformi ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, gli uffici devono abbandonare la pretesa tributaria secondo le modalità di rito e tenendo conto dello stato e del grado del giudizio, purché non vi siano altre questioni sostenibili.

Le Direzioni regionali devono vigilare affinché i principi e le istruzioni contenuti nella risoluzione siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli uffici dipendenti.