Cassazione Civile, Ordinanza n. 23487/2026 del 18/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte del proprietario di una mansarda all'ultimo piano, di un ampliamento volumetrico sul lastrico solare sovrastante l'abitazione sottostante. Il proprietario dell'unità sottostante aveva chiesto la demolizione dell'opera, deducendo che il manufatto fosse una sopraelevazione vietata perché eseguita in violazione dell'art. 1127 c.c. e della normativa antisismica, oltre che in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia; in subordine aveva chiesto l'indennità prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c. Il Tribunale aveva accolto solo la domanda risarcitoria per i danni derivanti dai lavori, respingendo le altre domande. In appello la parte attrice insisteva sulla natura condominiale del lastrico solare e sulla illegittimità dell'ampliamento, soprattutto per profili statici e sismici. La Corte d'appello aveva invece ritenuto il lastrico solare di natura privata, ma aveva accertato la violazione della normativa sismica regionale e aveva ordinato la demolizione dell'opera. In Cassazione il ricorrente articolava cinque motivi: 1) erronea qualificazione dell'intervento come sopraelevazione ex art. 1127 c.c.; 2) violazione della normativa antisismica e errata individuazione del parametro di calcolo dell'ampliamento; 3) omesso esame di un fatto decisivo e motivazione apparente per acritica adesione alla CTU; 4) violazione dell'onere della prova, ritenendo erroneo l'addebito al ricorrente della dimostrazione della non pericolosità sismica; 5) nullità della sentenza per mancata rinnovazione della CTU.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la nozione di sopraelevazione comprende anche la trasformazione di locali preesistenti con incremento di superfici e volumetrie che occupi la colonna d'aria sovrastante il fabbricato. Ha respinto il secondo motivo chiarendo che, in materia di sopraelevazione, le norme antisismiche integrano l'art. 1127, comma 2, c.c. e che la loro inosservanza genera una presunzione di pericolosità superabile solo con la prova, a carico dell'autore dell'opera, dell'idoneità sia della sopraelevazione sia della struttura sottostante a fronteggiare il rischio sismico; nel caso concreto tale prova non era stata fornita. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché volto, in sostanza, a contestare la valutazione delle prove e la CTU, mentre non ricorreva un omesso esame di fatto storico decisivo. Ha ritenuto inammissibili anche il quarto e il quinto motivo, perché ripetitivi delle censure già svolte e diretti a sollecitare un nuovo apprezzamento del materiale istruttorio, precluso in sede di legittimità. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono; le leggi antisismiche integrano tale disciplina e la loro inosservanza impedisce il sorgere del diritto di sopraelevare. Il comma 4 rileva per la domanda subordinata di indennità.

• art. 90 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente come norma sulla verifica sismica; la Corte lo considera nel quadro della disciplina antisismica applicabile, ma ribadisce che il tema decisivo resta l'art. 1127 c.c. integrato dalle prescrizioni tecniche sismiche.

• art. 86 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nel ricorso come disposizione che impone di considerare l'intera struttura nell'analisi delle sollecitazioni sismiche.

• art. 10 L. n. 64 del 1974

  Norma richiamata come antecedente della disciplina antisismica; la Corte la considera nel sistema poi trasfuso nel d.P.R. 380/2001.

• D.M. 14 gennaio 2008 - Norme Tecniche per le Costruzioni

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la necessità di specifiche verifiche tecniche sulla consistenza strutturale del fabbricato.

• D.M. 16 gennaio 1996 - Norme tecniche per le costruzioni in zone sismiche

  Richiamato per la disciplina delle costruzioni in zone sismiche e, nel ragionamento della Corte, come parte del complesso normativo integrativo dell'art. 1127 c.c.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Parametro di deduzione dei motivi di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Parametro per le censure di nullità della sentenza per asserita carenza di motivazione o violazione di norme processuali.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Riguarda l'omesso esame di un fatto storico decisivo; non consente la rivalutazione degli elementi istruttori o della CTU.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare l'idoneità sismica della sopraelevazione grava sull'autore della nuova fabbrica quando l'intervento contrasti con la disciplina antisismica.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Invocati per contestare la valutazione delle prove; la Corte osserva che la censura mira in realtà a un nuovo esame del compendio istruttorio, non consentito in cassazione.

• art. 196 c.p.c.

  Richiamato per lamentare la mancata rinnovazione della CTU; la Corte non accoglie la censura perché essa sollecita una diversa valutazione del materiale probatorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Fondamento della condanna dell'odierno ricorrente al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  Norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. 115/2002.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione non coincide solo con la creazione di un nuovo piano in senso stretto, ma comprende anche interventi che incrementino superfici o volumetrie sopra il fabbricato e occupino la colonna d'aria sovrastante.
• Le condizioni statiche dell'edificio e la disciplina antisismica integrano il limite legale alla sopraelevazione: se la nuova opera non è compatibile con il rischio sismico, il diritto di sopraelevare non sorge.
• Quando l'intervento in sopraelevazione contrasta con la normativa antisismica, grava sull'autore dell'opera l'onere di provare non solo la stabilità della nuova costruzione, ma anche l'idoneità della struttura sottostante a sopportare il rischio sismico.
• La violazione delle prescrizioni tecniche antisismiche determina una presunzione di pericolosità dell'intervento, superabile soltanto mediante prova positiva di adeguatezza strutturale.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare censure formalmente di violazione di legge o omesso esame in richieste di rivalutazione del merito, della CTU o dell'intero compendio istruttorio.

Come è indicizzato