L.R. Abruzzo 16/2023

Riduzione del consumo di suolo e riqualificazione edilizia in Abruzzo

La legge regionale Abruzzo n. 16 del 2023 persegue obiettivi di contenimento del consumo di suolo, recupero del patrimonio edilizio e rigenerazione urbana, con particolare attenzione alla tutela del suolo agricolo, del paesaggio e alla rinaturalizzazione delle aree trasformate. La disciplina si applica esclusivamente nel territorio della Regione Abruzzo.

Finalità generali e logica dell’intervento

Il provvedimento promuove interventi di qualità architettonica, sostenibilità ed efficienza ambientale, orientati al riordino urbano e alla sicurezza delle aree esposte a rischi territoriali. La leva principale è la possibilità di demolire e ricostruire con delocalizzazione fabbricati esistenti, concentrando le trasformazioni negli ambiti già urbanizzati e prevedendo premialità solo a fronte della rinaturalizzazione dei suoli.

Ambito di applicazione della disciplina sulla delocalizzazione

Le disposizioni del Capo II si applicano ai fabbricati esistenti con destinazione residenziale per almeno il 60% della superficie, purché ricadano in una delle seguenti situazioni:

• zona agricola nei vigenti strumenti urbanistici comunali e non più funzionali all’attività agricola;
• aree con dissesto idro-geomorfologico, aree potenzialmente esondabili o suscettibili di instabilità sismoindotta, nelle quali non sia possibile la ristrutturazione edilizia;
• aree ad alta valenza paesaggistica, aree protette o soggette a vincoli di tutela culturale o paesaggistica;
• immobili individuati dal Comune come non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione comunale.

Sono esclusi gli edifici:

• di valore storico, culturale o architettonico riconosciuto dagli strumenti urbanistici o da altri provvedimenti competenti;
• vincolati ai sensi della parte seconda del d.lgs. 42/2004;
• soggetti a specifiche norme di tutela che non consentono la demolizione;
• abusivi e non sanati;
• ubicati nelle zone omogenee A o assimilate, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio.

I Comuni possono inoltre escludere con deliberazione consiliare l’applicabilità della disciplina a specifici immobili o zone, ovvero limitare le premialità in funzione delle caratteristiche urbanistiche, edilizie, paesaggistiche e ambientali delle diverse aree. Tale atto non ha natura di pianificazione urbanistica.

Delocalizzazione: condizioni operative e vincoli sul sedime originario

Per i fabbricati ammessi è consentita la demolizione totale e la ricostruzione con delocalizzazione in altro sito situato nello stesso Comune, in zona di completamento o espansione dotata di opere di urbanizzazione primaria e con edificabilità diretta consentita dagli strumenti urbanistici.

L’intervento è subordinato alla presenza, nell’area di ricostruzione, delle dotazioni di standard oppure al loro adeguamento o monetizzazione, tenendo conto del maggiore carico urbanistico dovuto a incrementi di volume o superficie.

Le somme derivanti dalla monetizzazione degli standard sono vincolate a interventi pubblici o di interesse generale, tra cui:

• acquisizione di aree per parcheggi, attrezzature, opere di urbanizzazione primaria e secondaria o servizi di quartiere;
• realizzazione o riqualificazione di opere e servizi;
• abbattimento delle barriere architettoniche;
• forestazione urbana;
• strutture per autoproduzione e risparmio energetico.

La demolizione deve precedere l’avvio dei lavori del nuovo edificio e deve essere accompagnata da interventi di ripristino della permeabilità del suolo e della situazione originaria dell’area di sedime, asseverati da un tecnico abilitato. Tali interventi comportano:

• perdita della capacità edificatoria dell’area originaria e del lotto di pertinenza;
• destinazione a verde privato con piantumazione e forestazione a cura e spese del proprietario;
• asservimento dell’area al sito di delocalizzazione, da trascrivere nei registri pubblici a cura del Comune e a spese del richiedente il titolo.

Per i fabbricati in area agricola, il lotto di pertinenza è commisurato al lotto asservito o alla superficie fondiaria necessaria al volume demolito, secondo i criteri della l.r. 18/1983.

In caso di mancata esecuzione degli interventi di ripristino si applicano le sanzioni previste dall’art. 31 del d.p.r. 380/2001.

Premialità e rapporti con gli strumenti urbanistici

Gli interventi di delocalizzazione beneficiano delle premialità previste dall’art. 3 della l.r. 49/2012, applicate al volume o alla superficie dell’edificio da demolire, in deroga agli strumenti urbanistici comunali vigenti, salvo eventuali limiti fissati dal Comune.

Restano fermi i vincoli nazionali in materia di distanze e altezze, compresi gli artt. 8 e 9 del d.m. 1444/1968, salvo la deroga richiamata dalla l.r. 18/1983.

Contributo di costruzione e riduzioni

Per gli interventi disciplinati dal Capo II, il contributo di costruzione ex artt. 16 e seguenti del d.p.r. 380/2001 è calcolato solo sugli incrementi realizzati. Può essere ridotto al 50% se l’unità immobiliare è destinata a prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo.

I Comuni possono prevedere ulteriori riduzioni se l’intervento utilizza tecniche di bioedilizia o misure per il contenimento del rischio radon, nel rispetto delle linee guida regionali.

Titolo abilitativo e pareri necessari

Gli interventi sono assentiti con permesso di costruire e sono qualificati come ristrutturazione edilizia. Nei casi relativi ad aree soggette a vincolo o a rischio, è richiesto il preventivo parere favorevole dell’autorità competente.

Il permesso deve indicare in modo puntuale le condizioni di delocalizzazione e gli obblighi di demolizione e ripristino ambientale dell’area originaria.

Quando il lotto originario ricade in zona urbanisticamente edificabile, il Comune provvede anche alla sua retrocessione ad area agricola con delibera consiliare, secondo la disciplina regionale richiamata.

Modifiche alla disciplina urbanistica regionale e settoriale

La legge modifica numerose disposizioni della l.r. 18/1983, della l.r. 10/2011, della l.r. 49/2012 e della l.r. 5/2007, intervenendo soprattutto su procedure di deposito, pubblicità degli atti, pianificazione territoriale e recupero edilizio.

Tra gli effetti più rilevanti vi sono:

• semplificazioni e chiarimenti nei procedimenti di pianificazione territoriale e urbanistica;
• sostituzione del criterio di “conformità” con quello di “non contrasto” in varie verifiche urbanistiche;
• ridefinizione di alcuni profili del recupero dei sottotetti;
• disciplina della pianificazione di settore per PRT, ARAP e Consorzio ASI Chieti-Pescara;
• aggiornamenti sulla governance della Costa Teatina e del Corridoio Verde della Costa dei Trabocchi.

Disposizioni sulla Costa Teatina e sulla Costa dei Trabocchi

La legge aggiorna la l.r. 5/2007 prevedendo che la Regione individui il Corridoio Verde della Costa dei Trabocchi mediante Piano Speciale Territoriale, in grado di raccordarsi con il sistema delle aree protette della Costa Teatina.

È inoltre consentito alla Provincia di Chieti, per valorizzare e rendere accessibili le aree del Corridoio Verde, procedere all’acquisizione e valorizzazione delle ex stazioni ferroviarie dismesse e delle relative pertinenze. La Regione può intervenire anche tramite la Provincia di Chieti, previo protocollo d’intesa, per l’acquisto, manutenzione e valorizzazione delle aree di risulta dell’ex tracciato ferroviario e degli immobili insistenti su di esse.

Regime finanziario e decorrenza

L’attuazione della legge non comporta nuovi o maggiori oneri per il bilancio regionale. La legge è entrata in vigore il 6 aprile 2023, ma il testo consolidato evidenzia che:

• diversi articoli del Capo III sono stati abrogati dal 20 marzo 2024;
• le disposizioni del Capo II e l’art. 13 risultano destinate all’abrogazione dal 1° gennaio 2028;
• anche l’art. 1 è indicato come abrogabile dal 1° gennaio 2028. Pertanto la disciplina sulla riduzione del consumo di suolo conserva utilità pratica solo in parte e per un orizzonte temporale limitato, mentre le modifiche urbanistiche richiamate sono in larga misura non più vigenti.