Cassazione Civile, Sentenza n. 17557/2020 del 21/08/2020

Esito

La controversia

La ricorrente ha chiesto la risoluzione dei contratti di locazione commerciale e la restituzione dei canoni, deducendo che gli immobili locati non erano "a norma e conformi all'uso" (costruzioni "abusive"), e perciò la locatrice avrebbe violato obbligazioni contrattuali. In appello la domanda fu respinta e la locatrice ottenne il pagamento dei canoni ancora dovuti; in cassazione la ricorrente ha proposto cinque motivi in cui contestava, tra l'altro, violazioni del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, omesso esame di fatti decisivi, e l'erronea esclusione dei vizi della cosa locata ai sensi dell'art.1578 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che la sola circostanza che l'immobile sia stato realizzato senza i titoli amministrativi non determina di per sé la nullità del contratto né configura automaticamente inadempimento del locatore. Per far valere una risoluzione o riduzione del canone il conduttore deve allegare e provare un concreto pregiudizio o l'effettiva limitazione del godimento; nel caso di specie il conduttore ha goduto pienamente degli immobili senza contestazioni o limitazioni, e non ha provato un danno concreto. Conseguentemente il ricorso è stato respinto e la ricorrente condannata al rimborso delle spese di giudizio (euro 5.500, oltre accessori) e all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha ritenuto che i giudici di merito non abbiano modificato arbitrariamente il petitum ma abbiano valutato la domanda sul suo effettivo rilievo nel concreto godimento dei beni

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Richiamato quale parametro di vizio per la cassazione con riferimento alla violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha ritenuto infondato il motivo

• art. 1453 c.c.

  Norma sulla risoluzione per inadempimento evocata dalla ricorrente; la Corte ha chiarito che la risoluzione è esperibile solo se l'inadempimento incide concretamente sul sinallagma e sul godimento dell'immobile

• art. 1455 c.c.

  Richiamato in tema di gravità dell'inadempimento; la Corte ha ritenuto che la gravità non poteva essere riesaminata nel giudizio di legittimità senza una precisa contestazione di concreto pregiudizio

• art. 1578 c.c.

  Riguarda i vizi della cosa locata: la Corte ha affermato che i vizi devono concernere la struttura materiale della cosa e la sua idoneità all'uso; la mancanza di titoli amministrativi non rientra normalmente nei vizi rilevanti salvo che provochi un concreto impedimento o pregiudizio

• art. 1575 c.c.

  Richiamata indirettamente nel confronto tra obblighi del locatore: la Corte distingue gli obblighi di consegna e manutenzione (art.1575) dalle questioni relative ai titoli amministrativi

• art. 1346 c.c.

  Richiamato sul tema della liceità dell'oggetto del contratto: la Corte ha affermato che il requisito riguarda la prestazione/oggetto contrattuale e non il bene in sé, per cui l'assenza di permessi non rende automaticamente il contratto illecito

• art. 1343 c.c.

  Richiamato sul tema della causa e dell'ordine pubblico: la Corte ha ritenuto che locare un immobile costruito senza licenza non è di per sé contrario all'ordine pubblico e non invalida la causa del contratto

• art. 40 legge n. 47/1985

  Citata per chiarire che la nullità prevista da tale norma riguarda vicende negoziali con effetti reali e non si applica automaticamente ai contratti di locazione tra privati

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 (e art. 1-bis) e comma 1-quater

  Riferimento procedurale: la Corte dichiara l'esistenza dei presupposti processuali per l'aggravio del contributo unificato a carico della ricorrente ai sensi delle norme sul contributo unificato

Massime di principio

• La sola illegittimità edilizia o la mancanza di titoli amministrativi dell'immobile non rende nullo il contratto di locazione né costituisce automaticamente inadempimento del locatore.
• Per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone per vizi legati all'abusività è necessario che il conduttore allegi e provi un concreto pregiudizio o una limitazione effettiva del godimento dell'immobile.
• I vizi della cosa locata ai sensi dell'art.1578 c.c. si riferiscono a difetti della struttura materiale che incidono sull'idoneità all'uso; questioni relative a titoli amministrativi vanno valutate sul piano dell'adempimento contrattuale e del danno concreto.
• Il comportamento amministrativo (iter di sanatoria o annullamento di ordini di abbattimento) è rilevante solo nella misura in cui incide effettivamente sulla disponibilità o sull'uso dell'immobile da parte del conduttore.
• In sede di cassazione non è possibile chiedere un nuovo esame di merito su questioni di fatto (p.es. valutazione della buona fede o della gravità dell'inadempimento) se non nella misura consentita dall'atto di legittimità; va provata la lesione concreta degli interessi contrattuali per ottenere tutela