Cassazione Civile, Sentenza n. 02981/2026 del 10/02/2026

Esito

La controversia

Controversia relativa a lavori di rifacimento del tetto e manufatti contigui: i proprietari confinanti (Tucci e Arcari) avevano chiesto la riduzione in pristino e risarcimento per violazione delle norme sulle distanze. In primo grado il Tribunale rigettò le domande; la Corte d’Appello, richiamata CTU integrativa, ritenne invece che gli interventi avessero determinato una sopraelevazione del piano d’imposta (incremento di circa 34 cm) e un aumento di volumetria, qualificando l’opera come nuova costruzione e ordinando la rimessione in pristino e la demolizione di specifici manufatti. I ricorrenti hanno denunciato in Cassazione contraddittorietà e omesso esame di fatti decisivi nella CTU e nella motivazione, nonché violazione e falsa applicazione delle norme tecniche sulle costruzioni (NTC) e delle disposizioni sulle distanze, sostenendo che le variazioni di altezza potessero rientrare tra gli adeguamenti non considerati ampliamento e che non vi fosse reale aumento di superficie abitabile.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati i motivi congiunti: la Corte d’Appello ha errato nel confrontare lo stato reale post-operam con il progetto invece che con lo stato di fatto ante operam e non ha adeguatamente motivato l'entità dell'aumento volumetrico, la presenza di cordoli sommitali o l'eventuale incremento di superficie abitabile. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame, con indicazioni su quali aspetti dovranno essere chiariti (entità della volumetria, natura dell'aumento, eventuale applicazione dello ius superveniens). Sono regolate le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  co. 1, n. 5 e co. 1, n. 3

  Gli articoli sono stati invocati come fondamento dei motivi di cassazione: n.5 per omesso esame di fatto controverso e decisivo e contraddittorietà della motivazione; n.3 per violazione e/o falsa applicazione di norme (NTC e norme sulle distanze)

• D.M. 17 gennaio 2018 (NTC 2018)

  La Corte richiama il principio che una variazione di altezza dovuta a cordoli sommitali o modifiche della copertura, che non comporti incremento di superficie abitabile, non è considerata ampliamento; tale disposizione può escludere la qualificazione di nuova costruzione se non vi è aumento di superficie utile

• D.M. 14 gennaio 2008 (NTC 2008)

  Richiamato come riferimento normativo tecnico in tema di criteri costruttivi e valutazione delle varianti strutturali rispetto all’opera preesistente

• art. 873 cod. civ.

  Norma sul regime delle distanze tra costruzioni: la Corte ha valutato la corretta applicazione delle regole sulle distanze in rapporto alla qualificazione dell'intervento come nuova costruzione o ristrutturazione/ricostruzione

• D.M. n. 1444/1968

  Richiamato in relazione ai criteri di calcolo e applicazione delle distanze e al riconoscimento di quando un intervento debba ritenersi nuova costruzione

• Legge 5 agosto 1978, n. 457

  art. 31, primo comma, lettera d)

  Utilizzata per distinguere ristrutturazione (interventi prevalentemente interni senza alterare componenti essenziali) da ricostruzione/nuova costruzione (quando vengono meno componenti essenziali e vi siano variazioni dimensionali/volumetriche)

Massime di principio

• Per valutare se un intervento sia "ricostruzione/nuova costruzione" o mera "ristrutturazione", il confronto rilevante è tra lo stato di fatto ante operam e lo stato post-operam effettivamente realizzato, non tra progetto e fatto compiuto
• Un aumento di volumetria deve essere precisato e quantificato: la semplice rilevazione di variazioni di quota senza indicazione dell'effettivo incremento di superficie utile o funzionale non basta a qualificare l'opera come nuova costruzione
• Le variazioni d'altezza dovute a cordoli sommitali o modifiche della copertura che non determinano aumento di superficie abitabile possono non costituire ampliamento ai sensi delle NTC e quindi non attivare le regole più restrittive sulle distanze
• I manufatti privi di autonomia funzionale e destinati a contenere impianti (volume tecnico) non vanno computati nella volumetria ai fini delle distanze se non comportano vano utilizzabile come superficie abitabile
• In caso di CTU contraddittoria o poco chiara, il giudice deve chiarire e motivare compiutamente i rilievi tecnici: omessi chiarimenti su fatti decisivi giustificano annullamento e rinvio
• Se, successivamente all'ultimazione dell'opera, interviene una normativa meno restrittiva (ius superveniens), questa può consolidare la legittimazione dell'opera rispetto alle distanze salvo giudicato contrario