Cassazione Civile, Sentenza n. 16067/2020 del 28/07/2020

Esito

La controversia

La ricorrente sosteneva di aver svolto attività di mediazione ponendo in contatto i venditori (Benedetta e Giancarlo Bossi Pucci Tolomei) con l'acquirente (Leandro Gualtieri) per la vendita del Palazzo Serristori (Firenze, Via dei Renai n.4). Il preliminare e il contratto definitivo (24.9.1982) erano sospensivamente condizionati al mancato esercizio della prelazione da parte dello Stato; il Ministero aveva esercitato la prelazione con decreto n.5569/1982, ma in seguito la Mattiola Investimenti e il Ministero avevano concluso una transazione (29.11.2004) che prevedeva la revoca del decreto e la "reviviscenza dell'atto di acquisto"; la revoca fu poi formalizzata con decreto del 5.1.2005. La ricorrente domandava il compenso di mediazione, deducendo che l'acquisto si era comunque definitivamente consolidato in favore della Mattiola in virtù della transazione e della revoca della prelazione. La Corte d'appello aveva ritenuto invece che la condizione sospensiva si fosse avverata (per l'esercizio della prelazione) e che la revoca avesse efficacia ex nunc, con conseguente perdita di efficacia del contratto originario e esclusione del diritto alla provvigione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso ritenendo errata la valutazione della Corte d'appello. La Suprema Corte ha osservato che la transazione del 29.11.2004 conteneva espressioni testuali che prevedevano la "reviviscenza dell'atto di acquisto" e collegavano la revoca del decreto di prelazione al consolidamento definitivo dell'acquisto in favore della Mattiola Investimenti; la Corte d'appello aveva trascurato tali previsioni, valorizzando invece solo il mancato avveramento della condizione negativa al tempo stabilito. Per tali ragioni la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze per nuovo esame anche sulle spese; il terzo motivo è stato invece dichiarato assorbito. In sintesi, la Cassazione ha ritenuto necessario un nuovo giudizio che valuti integralmente gli effetti della transazione e il ruolo causale della mediazione ai fini del diritto alla provvigione.

Norme richiamate

• art. 1470 c.c.

  Riferito nella valutazione degli effetti del contratto di compravendita originario e della condizione sospensiva collegata all'esercizio della prelazione

• art. 1757 c.c.

  Norma richiamata rispetto al diritto alla provvigione del mediatore: la provvigione sorge se l'attività del mediatore è stata utile alla conclusione dell'affare, anche quando il nesso causale non sia esclusivamente diretto

• art. 1965 c.c.

  Richiamato nell'ambito delle norme sul contratto di compravendita e i suoi effetti (contesto contrattuale tra le parti)

• art. 30 L. 1089/1939

  Norma richiamata nel contesto della disciplina della tutela dei beni sottoposti a vincolo storico-artistico e dell'esercizio della prelazione da parte dello Stato

• art. 31 L. 1089/1939

  Collegata alla disciplina dell'esercizio della prelazione e degli effetti amministrativi sull'acquisto del bene vincolato

• art. 32 L. 1089/1939

  Rilevante per la valutazione degli atti amministrativi di prelazione e delle loro conseguenze sul trasferimento della proprietà

• art. 360 c.p.c. (comma primo, nn. 3, 4 e 5)

  Norma processuale richiamata per i motivi di cassazione (violazione di norme di diritto e omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su fatto decisivo per il giudizio)

• art. 1399 c.c.

  Richiamato con riferimento a profili di nullità o inefficacia degli atti (dedotto nel terzo motivo, poi assorbito)

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla regolazione delle spese processuali (tema affrontato nel terzo motivo, assorbito dalla Cassazione)

Massime di principio

• Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando la conclusione dell'affare si consolida in rapporto causale con l'attività del mediatore; non è necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo.
• In presenza di un atto transattivo che espressamente prevede la "reviviscenza" di un atto di acquisto originario, il giudice deve valorizzare integralmente il contenuto della transazione per valutare gli effetti sul contratto originario e sulle pretese accessorie (es. provvigione).
• L'esercizio di poteri amministrativi di prelazione produce effetti ablativi che possono differire rispetto agli effetti del contratto civile: la successiva revoca o transazione può rideterminare la situazione giuridica solo nei limiti e secondo le modalità previste dall'accordo e dagli atti formali.
• La qualificazione degli effetti (ex tunc vs ex nunc) di una revoca o di una transazione dipende dalla formulazione degli atti e dagli effetti espressamente concordati dalle parti; il giudice deve esaminare le clausole della transazione e le trascrizioni/registrazioni connesse.
• In giudizio, quando la decisione di merito omette di considerare fatti o disposizioni contrattuali decisivi contenuti in atti successivi (es. transazione), la Cassazione può cassare e disporre il rinvio per nuovo esame.
• Le questioni relative alla regolazione delle spese processuali possono risultare assorbite ove il giudizio di merito venga annullato e la decisione definitiva venga rimessa al giudice di rinvio.