Sentenza n. 943/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato i dinieghi di sanatoria adottati dal Comune di Certaldo all’esito di due pratiche edilizie, sostenendo anzitutto di essere legittimata a presentare le istanze ai sensi dell’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, in quanto responsabile dell’abuso e appaltatrice dei lavori. Ha dedotto, inoltre, che i due manufatti, destinati a servizio di complessi immobiliari preesistenti, fossero mere pertinenze prive di autonoma destinazione e di autonomo carico urbanistico, di volumetria inferiore al venti per cento di quella degli edifici principali e realizzati in ferro e vetro senza interessamento delle strutture degli edifici; secondo la ricorrente, essi non avrebbero richiesto titolo abilitativo alla luce della disciplina urbanistica toscana. Il Comune aveva motivato i dinieghi sia sulla carenza di legittimazione della richiedente sia sull’insussistenza dei presupposti urbanistici per la sanatoria. La proprietaria degli immobili, costituita come controinteressata, si è opposta alla sanatoria.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Quanto al primo motivo, ha rilevato che l’art. 36, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 consente la richiesta di sanatoria al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario e che, in astratto, anche l’appaltatore può essere considerato detentore qualificato e responsabile dell’abuso. Tuttavia, tale legittimazione presuppone, nel caso dell’appaltatore, la permanenza della fisiologia del rapporto di appalto e una detenzione dell’immobile nel proprio interesse, funzionale all’adempimento delle obbligazioni contrattuali. Nel caso concreto, il contratto era sostanzialmente avviato alla cessazione: la committente aveva contestato il grave inadempimento dell’appaltatrice, dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva e concordato la riconsegna del cantiere e degli immobili. La permanenza materiale dell’impresa nell’immobile non era quindi sufficiente a configurare una detenzione qualificata rilevante ai fini della sanatoria. Il TAR ha inoltre evidenziato che anche il responsabile dell’abuso non proprietario può presentare l’istanza solo quando vi sia il consenso univoco del proprietario, che non può disporre del bene altrui contro o in assenza della volontà di quest’ultimo. Poiché la proprietaria aveva manifestato chiaramente la propria opposizione alla sanatoria, la ricorrente non era legittimata a richiederla. Il secondo motivo, relativo alla natura pertinenziale dei manufatti e alla loro asserita esenzione dal titolo edilizio, è stato dichiarato assorbito, essendo sufficiente la legittimità della ragione relativa alla carenza di legittimazione a sorreggere i dinieghi. Le spese sono state poste a carico della ricorrente, in favore del Comune e della controinteressata, per 3.000 euro oltre accessori per ciascuna parte.

Norme richiamate

• art. 36, comma 1, d.P.R. 380/2001

  «in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'art. 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articolo 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda».

  La legittimazione a chiedere il permesso in sanatoria spetta al responsabile dell’abuso o all’attuale proprietario; il responsabile non proprietario deve comunque poter disporre della posizione sostanziale necessaria e, secondo il principio richiamato dal giudice, non può ottenere la sanatoria contro la volontà del proprietario.

• art. 11, comma 1, d.P.R. 380/2001

  La sentenza richiama la norma per distinguere i soggetti ordinariamente legittimati a chiedere il permesso di costruire dai soggetti che possono presentare una domanda di sanatoria in quanto interessati al conseguimento della stessa.

• art. 136, comma 2, lett. a-ter), legge urbanistica Toscana

  La disposizione è invocata dalla ricorrente per sostenere che i manufatti fossero pertinenze prive di rilevanza strutturale e non soggette a titolo abilitativo; il TAR non esamina nel merito tale censura perché la ritiene assorbita.

Massime di principio

• L’appaltatore può essere considerato, in astratto, detentore qualificato e legittimato a chiedere la sanatoria edilizia quando la detenzione dell’immobile permanga nell’ambito fisiologico del contratto di appalto, sia funzionale all’adempimento delle obbligazioni contrattuali e si svolga nel suo personale interesse.
• La mera permanenza materiale dell’appaltatore nel cantiere o nell’immobile non basta a fondare la legittimazione alla sanatoria quando il rapporto di appalto sia sostanzialmente cessato o diretto alla risoluzione e la detenzione non sia più funzionale all’esecuzione del contratto.
• Il responsabile dell’abuso che non sia proprietario può presentare un’istanza di sanatoria soltanto se il proprietario abbia manifestato in modo univoco il proprio consenso; non è legittimato a disporre del bene altrui contro o in assenza della volontà del proprietario.
• Quando un provvedimento è fondato su una pluralità di motivi autonomi, la legittimità di una sola ragione sufficiente a sostenerlo rende superfluo l’esame delle censure rivolte contro gli ulteriori motivi, che possono essere dichiarate assorbite per sopravvenuta carenza di interesse.

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