L.R. Piemonte 1/2011

Modifiche alla disciplina piemontese su edilizia e recupero sottotetti

La legge regionale interviene sulla l.r. 20/2009, rafforzando e precisando la disciplina degli interventi edilizi in deroga per il territorio del Piemonte, e modifica anche la l.r. 21/1998 sul recupero abitativo dei sottotetti. Il testo consolidato definisce regole, limiti, esclusioni e termini di efficacia per ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni, nonché per gli adeguamenti comunali.

Ambito temporale e efficacia della disciplina

Le disposizioni contenute nel capo I della l.r. 20/2009 sono valide fino al 31 dicembre 2012. Restano validi ed efficaci i titoli abilitativi presentati entro tale data; le opere edilizie relative possono essere realizzate anche oltre il 31 dicembre 2012, entro i termini di validità del rispettivo titolo.

Obbligo di DURC per gli interventi edilizi

Per l’esecuzione di tutti gli interventi edilizi disciplinati dalla legge è obbligatoria la presentazione del DURC. Gli imprenditori individuali e collettivi del settore edile, con dipendenti, che eseguono lavori privati e pubblici, devono richiederlo tramite la Cassa edile territorialmente competente secondo il contratto collettivo applicato.

Definizioni di unità edilizie rilevanti

Ai fini della disciplina sugli ampliamenti, rientrano tra le unità edilizie:

• le unità immobiliari catastalmente autonome a destinazione residenziale, compresi gli edifici già rurali che abbiano perso i requisiti di ruralità e siano stati iscritti al catasto edilizio urbano;
• gli edifici rurali ad uso abitativo necessari alle esigenze dei proprietari dei fondi o di chi abbia titolo, per l’uso esclusivo degli imprenditori agricoli professionali, dei salariati fissi addetti alla conduzione del fondo e dei pensionati che percepiscono trattamenti per attività svolta in agricoltura.

Interventi di ampliamento in deroga sugli edifici residenziali

Sugli edifici residenziali esistenti, legittimamente realizzati o già titolati alla data di entrata in vigore della legge, sono ammessi ampliamenti in deroga e la chiusura di loggiati o porticati in fabbricati a schiera, previa presentazione di progetto unitario. Gli interventi devono impiegare tecnologie orientate al risparmio energetico e al miglioramento della qualità architettonica, della sicurezza strutturale e dell’accessibilità.

La volumetria complessiva, data da esistente più ampliamento, non può superare 1.200 metri cubi. L’ampliamento è subordinato al rispetto delle trasmittanze termiche previste dalla normativa regionale sul rendimento energetico, per la sola porzione ampliata.

Se gli strumenti urbanistici già consentono ampliamenti per motivi igienico-funzionali, sono previste ulteriori possibilità di incremento in deroga del 20%, con limite massimo di 200 metri cubi, secondo che l’ampliamento urbanistico sia già stato realizzato o meno. Se invece tale ampliamento non è previsto dagli strumenti urbanistici, è comunque consentito un ampliamento del 20% entro il medesimo limite massimo.

Per l’edilizia residenziale pubblica sovvenzionata è consentito un ampliamento fino al 20% della volumetria esistente, finalizzato al miglioramento architettonico, ambientale, della sicurezza e dell’accessibilità, con obbligo di tecnologie capaci di raggiungere il valore 1 del Protocollo Itaca Sintetico 2009 Regione Piemonte.

Gli ampliamenti non possono superare l’altezza massima consentita dagli strumenti urbanistici, salvo la quota necessaria per una sopraelevazione di un piano, né possono derogare ai parametri qualitativi vigenti o all’indice di permeabilità dei suoli. Devono essere realizzati in soluzione unitaria con l’unità abitativa principale, nel rispetto delle sue caratteristiche formali e delle distanze legali. È ammessa la creazione di una nuova unità abitativa, ma non la modifica della destinazione d’uso, salvo quanto già consentito dagli strumenti urbanistici. Se si costituisce una nuova unità, occorre garantire la dotazione di parcheggi privati prevista dalla l. 122/1989.

Il contributo per il permesso di costruire in deroga segue il d.p.r. 380/2001, con le riduzioni previste per legge; è inoltre prevista una riduzione del 20% del contributo di costruzione quando l’intervento raggiunga il requisito di visitabilità degli edifici.

È inoltre consentita la trasformazione del piano pilotis in residenza negli edifici residenziali esistenti e legittimi, nel rispetto delle regole energetiche, igienico-sanitarie e della disciplina su parcheggi e contributi, ma non nelle aree escluse dalla legge, nelle aree del PAI classificate Ee ed Eb, né nelle aree agricole.

Interventi di demolizione e ricostruzione in deroga

Per il patrimonio edilizio residenziale esistente è ammessa la demolizione, totale o parziale, e la ricostruzione in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, se sono utilizzate tecnologie per il risparmio energetico, la qualità architettonica, la sicurezza e l’accessibilità.

Gli edifici devono essere legittimi o titolati alla data di entrata in vigore della legge e possono comprendere anche porzioni con altra destinazione, purché quella residenziale resti prevalente. L’intervento può comportare un ampliamento del 25% della volumetria, oppure fino al 35% se si raggiunge un più elevato standard prestazionale del Protocollo Itaca Sintetico 2009 Regione Piemonte.

Il progetto deve dimostrare l’uso delle tecniche costruttive richieste e il rispetto dei valori prestazionali; il loro raggiungimento va certificato alla fine dei lavori, altrimenti non può essere attestata l’agibilità.

La ricostruzione può interessare anche particelle contigue, se appartenenti a un’unica proprietà funzionalmente utilizzabile. Devono comunque essere rispettate le caratteristiche tipologiche del contesto, le distanze da confini, strade ed edifici. È ammessa la destinazione turistico-ricettiva o direzionale nei limiti in cui la residenza resti prevalente.

Gli standard urbanistici dovuti vanno monetizzati se non reperibili; restano comunque obbligatori i parcheggi pubblici secondo le indicazioni dello strumento urbanistico e i parcheggi privati previsti dalla l. 122/1989. Anche qui si applicano le regole sul contributo di costruzione del d.p.r. 380/2001 e la riduzione del 20% per il raggiungimento della visitabilità.

Limitazioni generali agli interventi

Gli interventi disciplinati dalla legge non sono ammessi:

• su edifici eseguiti in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, salvo quelli realizzati prima dell’obbligo del titolo;
• nei centri storici, nelle aree di interesse storico-paesaggistico, nei nuclei minori, nei monumenti isolati e negli edifici di valore storico-artistico, ambientale o documentario;
• nei parchi nazionali e nelle aree protette regionali;
• nelle fasce fluviali A e B del PAI;
• nelle aree classificate di pericolosità IIIa, IIIc e IIIb4, nonché negli abitati da trasferire o consolidare ai sensi della normativa sismica.

Sono invece consentiti, salvo diverse norme urbanistiche, nelle classi di pericolosità I, II, IIIb2, IIIb3 e, se non ulteriormente suddivisa, IIIb. Nelle aree dichiarate di notevole interesse pubblico sono ammessi solo gli interventi di ampliamento residenziale, con autorizzazione paesaggistica. In ogni caso devono essere rispettate le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, paesaggistiche e del PAI, con acquisizione preventiva dei pareri e delle autorizzazioni necessari. Le norme in materia di commercio non possono essere derogate.

Per i rustici non si applicano gli articoli sugli ampliamenti residenziali e sulla demolizione/ricostruzione; continua invece ad applicarsi la l.r. 9/2003, salvo i casi già recuperati o regolarizzati al catasto edilizio urbano.

Interventi per edilizia artigianale, produttiva, direzionale e turistico-ricettiva

Per i fabbricati esistenti a destinazione artigianale, produttiva e direzionale, legittimi e in uso alla data di entrata in vigore della legge, è consentito il soppalco in deroga fino al 30% della SUL esistente, quando risultino esauriti SUL, indice di densità fondiaria o rapporto di copertura.

È inoltre ammesso un ampliamento del 20% della SUL esistente, con limite massimo di 2.000 mq. Se il fabbricato è frazionato in più unità immobiliari, il calcolo si riferisce a ciascuna unità accatastata alla data del 31 luglio 2009, secondo criteri di unitarietà formale e strutturale.

Per gli edifici in zona propria è consentita anche la demolizione e ricostruzione, parziale o totale, con possibile ricomprensione degli ampliamenti di cui sopra; nel solo caso di demolizione totale è ammesso il riposizionamento delle nuove superfici coperte all’interno dei medesimi lotti di proprietà.

Per gli edifici turistico-ricettivi legittimi o già titolati è consentito un ampliamento del 20% della SUL fino a 1.500 mq, anche mediante demolizione e ricostruzione. È inoltre possibile recuperare la volumetria del sottotetto esistente, nel rispetto dei requisiti tecnici e igienico-sanitari e dei parametri sulle altezze interne previsti dalla l.r. 21/1998.

Anche per questi interventi valgono il rispetto delle distanze, delle caratteristiche del contesto e delle limitazioni generali; gli ampliamenti in SUL comportano monetizzazione degli standard se non reperibili e il contributo di costruzione segue l’art. 19 del d.p.r. 380/2001.

Facoltà comunali e controllo dei limiti

I comuni possono, con deliberazione del consiglio comunale, indicare i parametri quantitativi e qualitativi degli strumenti urbanistici che non sono derogabili per gli interventi ammessi dalla legge. Devono inoltre istituire e aggiornare l’elenco degli interventi realizzati, per evitare il superamento dei limiti complessivi consentiti.

Disciplina transitoria comunale

Entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, i comuni possono escludere, in tutto o in parte del territorio comunale, l’applicazione degli articoli relativi ad ampliamenti, demolizione e ricostruzione e interventi per l’edilizia produttiva e turistico-ricettiva, con deliberazione motivata e nei limiti della legge.

Entro lo stesso termine possono adeguare le precedenti deliberazioni di esclusione riferite agli ampliamenti e alla demolizione/ricostruzione. Se non adeguate, tali deliberazioni non sono applicabili alla presente legge.

Modifica alla disciplina sul recupero dei sottotetti

La modifica alla l.r. 21/1998 aggiorna il termine previsto per la disciplina del recupero abitativo dei sottotetti, sostituendo il riferimento al 31 dicembre 2008 con il 31 dicembre 2010.

Abrogazione

È abrogato l’articolo 13 della l.r. 20/2009, con eliminazione della relativa disposizione dal testo vigente.