L.R. Liguria 10/2004

Disciplina dell’ERP in Liguria: assegnazione, gestione e cessione del patrimonio

La legge regionale della Liguria regola il sistema di assegnazione e gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP), con l’obiettivo di soddisfare il fabbisogno abitativo delle fasce deboli, razionalizzare la gestione del patrimonio pubblico e coordinare gli interventi abitativi con le politiche sociali e sanitarie. La disciplina si applica solo nel territorio ligure.

Ambito di applicazione e esclusioni

La legge si applica a tutti gli alloggi ERP acquistati, realizzati o recuperati da enti pubblici per finalità sociali, nonché a quelli realizzati o recuperati con risorse derivanti dai proventi delle vendite ERP. Restano esclusi, tra gli altri:

• gli alloggi di edilizia agevolata o sovvenzionata destinati alla locazione secondo la normativa statale richiamata;
• gli alloggi delle cooperative per i propri soci;
• gli alloggi di servizio legati a particolari funzioni pubbliche;
• gli immobili degli enti previdenziali non realizzati o recuperati a totale carico pubblico;
• le case parcheggio e i ricoveri provvisori per il solo tempo della causa contingente;
• gli alloggi acquisiti o realizzati con fondi propri di enti pubblici economici.

Sono previste deroghe per i programmi complessi e per i programmi di riqualificazione urbana di preminente interesse pubblico. Per alcuni immobili particolari, come quelli non più idonei alle finalità ERP o inseriti in edifici o zone di pregio e liberi da locazione, la loro eventuale riclassificazione e dismissione è subordinata ad autorizzazione regionale e a specifici obblighi di reinvestimento nel patrimonio ERP.

Competenze di Regione, Comuni e ARTE

La Regione definisce la programmazione delle risorse, i requisiti e criteri per l’accesso e la permanenza, gli ambiti ottimali di utenza, gli indirizzi su assegnazione, gestione e cessioni, nonché approva i programmi di cessione del patrimonio.

I Comuni:

• assegnano gli alloggi ERP;
• adottano regolamenti per le procedure di assegnazione;
• intervengono per il sostegno economico e sociale dell’utenza.

Le ARTE, quali enti gestori:

• gestiscono il patrimonio pubblico e riscuotono i canoni;
• stipulano gli atti convenzionali di locazione con gli aventi titolo;
• curano l’anagrafe dell’utenza;
• realizzano interventi costruttivi secondo i parametri regionali.

I Comuni possono avvalersi delle ARTE per le funzioni loro attribuite, anche in materia di alienazione del patrimonio.

Bandi, graduatorie e supporto tecnico

I Comuni emanano un bando di concorso ogni due anni per l’assegnazione degli alloggi ERP, con adeguata pubblicità anche negli altri Comuni dell’ambito territoriale. La graduatoria provvisoria è formata dal Comune, con possibilità di opposizione degli interessati, e diventa definitiva dopo l’esame delle opposizioni.

In caso di parità di punteggio, ha priorità il residente nel Comune interessato; in mancanza, si procede a sorteggio. La graduatoria definitiva entra in vigore dal trentesimo giorno successivo alla pubblicazione all’albo pretorio.

I Comuni si avvalgono di una Commissione regionale per l’edilizia residenziale (C.R.E.R.), organo tecnico collegiale nominato per ambito provinciale, con compiti di supporto nella predisposizione dei bandi, verifica della correttezza delle procedure, esame delle opposizioni e formulazione delle graduatorie unificate. La Commissione dura quattro anni.

Requisiti per l’assegnazione e permanenza

Per partecipare all’assegnazione è richiesto, tra gli altri requisiti:

• cittadinanza italiana, di altro Stato UE o specifica posizione di soggiorno regolare nei limiti previsti dalla disciplina applicabile;
• residenza o attività lavorativa nel bacino di utenza del Comune per il periodo previsto dalla legge, secondo l’assetto risultante anche dalle pronunce costituzionali richiamate nel testo consolidato;
• assenza di diritti reali incompatibili su immobili;
• assenza di precedenti assegnazioni o contributi non fruiti per cause non imputabili al richiedente;
• assenza di condanne penali specifiche;
• situazione economica del nucleo familiare entro i limiti ISEE previsti dai criteri regionali;
• eventuali ulteriori condizioni previste dai regolamenti comunali.

I requisiti devono essere posseduti dal richiedente al momento del bando, dell’assegnazione e per tutta la durata del rapporto, con regole specifiche per alcuni requisiti riferiti anche agli altri componenti del nucleo. È prevista una deroga per il genitore separato o divorziato che non possa disporre della casa coniugale pur essendone proprietario, nei limiti indicati dalla legge.

Il nucleo familiare è definito in modo ampio, includendo coniugi, anche non conviventi se non legalmente separati, e gli altri soggetti individuati dal regolamento anagrafico.

Categorie prioritarie e assegnazione degli alloggi

L’offerta ERP è indirizzata, tra gli altri, a nuclei sotto la soglia di povertà assoluta, anziani ultrasessantacinquenni, nuclei con disabili o malati terminali, giovani coppie con figli, forze dell’ordine, nuclei soggetti a procedure esecutive di rilascio, genitori separati o divorziati, persone sole con minori, nuclei in condizioni abitative improprie e soggetti comunque in possesso dei requisiti.

Per gli alloggi di nuova costruzione il Comune sede dell’intervento formula una graduatoria unificata, ferma una riserva del 60 per cento per i residenti da almeno sette anni con cittadinanza italiana, secondo la disciplina risultante nel testo consolidato.

Per gli alloggi recuperati:

• è data priorità ai precedenti occupanti, se in possesso dei requisiti;
• se il numero degli alloggi è inferiore ai precedenti occupanti, può essere formato un concorso riservato;
• per gli alloggi non occupati o non assegnati si utilizza la graduatoria comunale.

È prevista inoltre una quota non superiore al 50 per cento degli alloggi costruiti, acquistati, recuperati o resi disponibili da destinare ai nuclei in particolare condizione di povertà assoluta, con ripartizione della restante quota tra le altre categorie in modo equilibrato.

Gli alloggi realizzati per specifiche categorie sociali sono assegnati prioritariamente agli aventi titolo individuati nella graduatoria, o in subordine mediante apposito bando. I Comuni possono stabilire criteri ulteriori per anziani, persone con disabilità e situazioni sociali peculiari.

Durata del rapporto di locazione e occupazione dell’alloggio

L’atto convenzionale di locazione ha durata di otto anni e si rinnova per pari periodo salvo decadenza. Alla scadenza è consentita l’occupazione per un massimo di sei mesi, necessari alla verifica dei requisiti di permanenza.

L’assegnatario deve occupare stabilmente l’alloggio entro 30 giorni dalla stipula, o 60 giorni se lavoratore emigrato all’estero, salvo proroga dell’ente gestore. Il mancato rispetto del termine comporta decadenza, salvo giustificato impedimento documentato.

È prevista la cointestazione del contratto a un altro componente maggiorenne del nucleo familiare, su richiesta dell’assegnatario.

Emergenza abitativa, categorie speciali e coabitazione sociale

In caso di emergenza abitativa il Comune può disporre sistemazioni provvisorie in alloggi ERP anche in deroga ai requisiti, per un massimo di due anni, prorogabili fino al limite massimo sempre di due anni se persiste la situazione di emergenza. Il canone è stabilito dal Comune d’intesa con l’ente gestore.

Per gli appartenenti alle Forze dell’ordine e alla Polizia locale, e nei limiti fissati dalla legge anche per operatori sanitari e sociosanitari dell’ASL di riferimento, i Comuni possono riservare fino al 15 per cento degli alloggi annui, prescindendo dai requisiti generali salvo la non titolarità di diritti reali su immobili nel bacino di utenza.

La legge disciplina inoltre la coabitazione sociale, come forma di risposta integrata al disagio economico-sociale e personale di soggetti in carico ai servizi sociali e sociosanitari. I progetti sono definiti dai servizi sociali comunali e riguardano alloggi individuati dagli enti proprietari; ogni partecipante deve possedere singolarmente i requisiti ERP. Il canone è determinato in relazione al numero complessivo degli occupanti.

Subentri, ampliamenti del nucleo e ospitalità temporanea

La disciplina consente l’ampliamento del nucleo familiare assegnatario in presenza di determinati rapporti familiari e previa verifica dei requisiti di permanenza. Sono ammessi ampliamenti anche in favore di soggetti in emergenza abitativa o di un diverso nucleo assegnatario che rinunci volontariamente all’alloggio, con successiva disponibilità dell’alloggio liberato.

In caso di decesso dell’assegnatario, il subentro è riconosciuto al coniuge o convivente di fatto, agli ascendenti e ad altri soggetti individuati dalla legge, purché sia dimostrata la convivenza anagrafica e, per alcune categorie, la convivenza continuativa per il periodo richiesto. Per i nipoti discendenti in linea retta sono previste condizioni ulteriori legate alla presenza nel nucleo fin dalla prima infanzia o a lunga residenza anagrafica per finalità di assistenza socio-sanitaria.

Il subentro è consentito solo nei casi espressamente previsti. Al momento della voltura l’ente gestore verifica l’assenza di cause ostative alla permanenza. Il decesso è equiparato anche all’allontanamento non temporaneo dell’assegnatario. L’ospitalità temporanea è ammessa, ma non può mai dar luogo a subentri.

Gestione del patrimonio, canoni e servizi accessori

Le ARTE contabilizzano e riscuotono i canoni convenzionali. Per la determinazione del canone devono acquisire annualmente la dichiarazione ISEE aggiornata; in caso di omissione o incompletezza, si applica il canone massimo previsto per il periodo di mancata collaborazione.

Comuni ed enti proprietari stipulano convenzioni per l’amministrazione e manutenzione degli alloggi. La Regione approva una convenzione-tipo per unificare la gestione del patrimonio ERP.

I Comuni devono predisporre, d’intesa con l’ente gestore, interventi di sostegno quando l’assegnatario o un componente del nucleo necessiti di assistenza sanitaria o sociale.

Per la riqualificazione energetica degli edifici, il gestore può finanziare gli interventi anche con una parte del risparmio sulle spese dell’utenza, secondo criteri regionali che devono comunque garantire una quota di risparmio a favore degli assegnatari. Gli enti gestori devono anche organizzare un sistema di pronto intervento, ascolto e intermediazione sociale e mantenere presidi territoriali.

Servizi accessori e condominio

L’atto di locazione deve prevedere l’autogestione dei servizi accessori e degli spazi comuni, oppure la gestione da parte delle ARTE secondo le decisioni dell’assemblea degli assegnatari. La Regione approva linee guida per l’autogestione.

Se la gestione è affidata all’ente gestore, i costi sono incrementati delle spese sostenute per tale attività. Gli assegnatari morosi verso l’autogestione sono considerati inadempienti agli obblighi contrattuali.

Negli stabili in condominio l’ente gestore può continuare o assumere l’amministrazione. Gli assegnatari in locazione hanno diritto di voto in assemblea sulle spese e sulla gestione dei servizi a rimborso e del riscaldamento.

Mobilità dell’utenza

Gli enti gestori, d’intesa con gli enti proprietari e sentite le organizzazioni dell’utenza, predispongono programmi di mobilità per:

• eliminare sottoutilizzo o sovraffollamento;
• ridurre disagi abitativi sociali o economici;
• favorire i programmi di cessione e i programmi complessi.

I programmi devono prevedere informazione e partecipazione dell’utenza. Il provvedimento di cambio obbligatorio ha valore di titolo esecutivo e comporta la voltura dell’atto di locazione.

Sono ammessi cambi consensuali o singoli, anche tra assegnatari residenti in Comuni diversi della Regione, in presenza di gravi e documentati motivi di salute o lavoro. Per nuclei con persone con disabilità, anziani, disoccupati o cassintegrati, il procedimento può essere avviato solo con consenso degli interessati; per gli alloggi privi di barriere architettoniche occupati da nuclei che non ne abbiano più bisogno, la mobilità è obbligatoria.

Cause di annullamento, decadenza e occupazione illegale

L’assegnazione è annullata dal Comune se contraria alla normativa vigente o ottenuta con dichiarazioni mendaci o documenti falsi.

La decadenza è dichiarata, tra l’altro, se l’assegnatario o un componente del nucleo:

• cede o subloca l’alloggio;
• non vi abita o ne muta la destinazione;
• lo usa per attività illecite;
• perde i requisiti;
• supera i limiti ISEE per la permanenza, con disciplina specifica che consente il superamento per non più di cinque anni consecutivi;
• è moroso oltre tre mensilità;
• effettua modifiche non autorizzate o danneggia l’immobile;
• viola gravemente e ripetutamente le regole di civile convivenza;
• mantiene comportamenti gravemente asociali;
• omette per due anni consecutivi le informazioni richieste per la verifica dei requisiti;
• ricade in ulteriori ipotesi previste dai regolamenti comunali.

La decadenza può derivare anche dalla condanna, anche non definitiva, per i reati indicati dalla normativa statale richiamata in materia di violenza di genere; in tal caso i conviventi non perdono il diritto di abitazione e subentrano secondo l’ordine di parentela stabilito dalla legge regionale.

I provvedimenti di annullamento o decadenza sono titolo esecutivo, fissano un termine per il rilascio e, decorso tale termine, sono eseguiti dal Comune entro tre mesi. Dopo tale termine si applica un’indennità di indebita occupazione pari al canone massimo ERP maggiorato del 30 per cento. Le spese di procedura ed esecuzione restano a carico dell’ente proprietario, con rivalsa verso i destinatari.

Per l’occupazione senza titolo l’ente gestore o il Comune attiva le procedure di rilascio; se l’occupazione abusiva è penalmente rilevante, è possibile il perseguimento ai sensi dell’art. 633 c.p.

Morosità e sostegni economici all’utenza

Il mancato pagamento di canoni e servizi accessori per tre mensilità determina la messa in mora, l’ingiunzione di pagamento e, se del caso, la riscossione coattiva. La morosità può essere sanata entro il termine fissato dall’ente gestore; può essere concessa dilazione con interessi legali e garanzie.

Se il debito viene regolarizzato, il procedimento di decadenza è sospeso e poi revocato. La procedura è sospesa anche se il Comune, per grave situazione personale o familiare, si accolla il pagamento dovuto.

Gli enti gestori istituiscono un fondo di sostegno economico all’utenza per il pagamento del canone e dei servizi accessori, finanziato dalla Regione, dagli enti locali e dagli stessi enti gestori. I contributi sono destinati agli assegnatari in effettivo stato di bisogno, entro i limiti dello standard adeguato e in assenza di rifiuto di un cambio con alloggio adeguato. Una quota può essere destinata al superamento delle morosità pregresse, anche tramite Fondazioni e Associazioni del Terzo settore in possesso dei requisiti richiesti.

È inoltre prevista una misura di compensazione, riferita all’anno 2014, per compensare le ARTE della mancata remunerabilità o dei minori introiti dei canoni di alcune fasce di assegnatari e dei costi fiscali, gestionali e di manutenzione ordinaria.

Cessione del patrimonio ERP

Gli enti proprietari, d’intesa con gestori e organizzazioni degli inquilini, predispongono piani di cessione per gli immobili che presentano grave disagio sociale e ambientale, con finalità di:

• favorire l’accesso alla proprietà degli assegnatari aventi titolo;
• sviluppare e razionalizzare l’edilizia residenziale sociale;
• sostenere i locatari del mercato privato per contenere la domanda pubblica;
• soddisfare la domanda di assegnazione in locazione.

La Regione stabilisce indirizzi e criteri per i piani di cessione e di investimento e può destinare annualmente almeno il 20 per cento degli introiti da reinvestire direttamente per le finalità previste. I piani devono indicare analiticamente immobili, opere, costi e tempi di attuazione.

Possono acquistare gli alloggi gli assegnatari che:

• abbiano in locazione l’alloggio da oltre cinque anni, cumulando in certi casi periodi precedenti di assegnazione;
• siano familiari conviventi dell’assegnatario, con tutela del diritto di abitazione;
• non siano morosi.

Il prezzo di vendita è parametrato al valore catastale, con riduzioni per anzianità di assegnazione e, per gli immobili situati nelle aree disagiate, ulteriori riduzioni entro il limite previsto. Il prezzo non può essere inferiore al 50 per cento del valore minimo OMI. La vendita può avvenire in unica soluzione con sconto o con pagamento parziale e dilazione fino a otto anni con garanzia ipotecaria.

Gli alloggi acquistati non possono essere rivenduti o mutare destinazione per cinque anni e comunque fino al pagamento integrale del prezzo. In caso di cessione anticipata per gravi motivi, è previsto il diritto di prelazione delle ARTE e la vendita solo a soggetti pubblici o aventi requisiti per l’edilizia agevolata.

Disposizioni finali e transitorie

La legge abroga la precedente disciplina regionale del 1994 e le norme incompatibili. Sopprime la gestione speciale prevista dal d.P.R. 1036/1972, lasciando le somme nella disponibilità delle ARTE e demandando alla Regione criteri di contabilizzazione e utilizzo.

Le norme transitorie disciplinano l’avvio del nuovo sistema: approvazione dei requisiti e della convenzione-tipo entro termini iniziali, adozione dei regolamenti comunali, prosecuzione delle graduatorie e dei procedimenti in corso, cessazione di efficacia dei vecchi piani di vendita dopo tre mesi dall’entrata in vigore, e possibilità di regolarizzare gli occupanti di alloggi requisiti in presenza dei requisiti e dell’assenza di insolvenze.

Molte previsioni originarie hanno oggi rilievo limitato o superato da modifiche successive, ma il testo continua a costituire il quadro normativo di riferimento per l’ERP ligure.