L.R. Puglia 36/2023

Disciplina regionale degli interventi di ristrutturazione edilizia

La legge della Regione Puglia detta una disciplina speciale per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica, con incentivi volumetrici subordinati a precisi requisiti urbanistici, ambientali e prestazionali. L’obiettivo è favorire recupero, riuso e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con particolare attenzione alla residenza e all’edilizia residenziale sociale.

Finalità e principi generali

La normativa mira a promuovere:

• il recupero, la riqualificazione e il riuso del patrimonio edilizio esistente;
• l’incentivazione dell’edilizia residenziale sociale;
• il miglioramento della qualità architettonica, della sicurezza statica e igienico-funzionale e delle prestazioni energetiche;
• la riqualificazione ambientale, paesaggistica e architettonica del tessuto edificato;
• la riduzione del degrado, del sottoutilizzo e dell’abbandono degli ambiti urbanizzati;
• il contenimento del consumo di suolo e l’adattamento/mitigazione dei cambiamenti climatici in ambito urbano.

Gli interventi devono rispettare la normativa statale e regionale in materia edilizia, urbanistica, ambiente, paesaggio, difesa del suolo, rischio sismico e accessibilità. In particolare, devono essere conformi al PPTR pugliese e, quando necessario, acquisire autorizzazione paesaggistica o accertamento di compatibilità paesaggistica.

Ambito degli incentivi volumetrici

La legge riconosce incentivi volumetrici per:

• ampliamenti di edifici esistenti, legittimi o legittimati, situati negli ambiti individuati dal Comune;
• demolizioni e ricostruzioni di edifici esistenti, legittimi o legittimati, nei medesimi ambiti;
• ristrutturazione urbanistica con delocalizzazione di volumetrie derivanti dalla demolizione di specifiche categorie di edifici esistenti, verso ambiti appositamente individuati dal Comune.

Gli incentivi sono concessi una tantum e sono soggetti a limiti massimi percentuali e/o dimensionali.

Misura degli incentivi

Per gli ampliamenti e le demolizioni/ricostruzioni, gli incentivi massimi sono in sintesi:

• 20% della volumetria complessiva, fino a 300 mc, per ampliamenti di edifici di qualsiasi destinazione negli ambiti individuati dal Comune, con destinazione a residenza, usi strettamente connessi alla residenza o usi preesistenti;
• 20% della volumetria complessiva, fino a 200 mc, per ampliamenti di edifici residenziali nelle aree specificamente previste;
• 35% della volumetria complessiva per demolizione e ricostruzione di edifici di qualsiasi destinazione negli ambiti individuati dal Comune, con destinazione finale analoga;
• 35% della volumetria complessiva, fino a 200 mc, per demolizione e ricostruzione di edifici residenziali nelle aree specificamente previste;
• 35% della volumetria complessiva per la delocalizzazione dei volumi derivanti dalla demolizione di determinati edifici, da ricollocare negli ambiti individuati.

Ai fini del calcolo si considerano solo i volumi per i quali sia riconosciuto lo stato legittimo alla data di entrata in vigore della legge. Per taluni edifici produttivi, il volume di riferimento è calcolato con un’altezza utile virtuale di 3,50 metri.

Condizioni per gli ampliamenti

Gli ampliamenti possono beneficiare degli incentivi solo se:

• sono realizzati in contiguità fisica con l’edificio, anche in sopraelevazione, oppure tramite elementi di collegamento; in casi particolari può essere autorizzato un corpo edilizio separato, accessorio e pertinenziale, sullo stesso lotto e a non oltre 10 metri;
• rispettano distanze minime e altezze massime della disciplina urbanistica comunale, salva eventuale deroga comunale nei limiti consentiti;
• l’immobile o la singola unità ottiene un miglioramento energetico di almeno due classi, o comunque la classe superiore se il salto non è possibile, con attestazione energetica asseverata;
• la volumetria risultante negli ambiti individuati dal Comune sia destinata a residenza, usi strettamente connessi o usi preesistenti;
• per alcuni edifici, non aumentino le superfici impermeabili e sia incrementato l’indice di piantumazione con essenze autoctone;
• le aree standard siano soddisfatte, anche mediante monetizzazione vincolata a interventi di acquisizione aree, rinaturalizzazione e forestazione.

Condizioni per demolizione e ricostruzione

Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono ammessi con incentivo se ricorrono, tra le altre, le seguenti condizioni:

• l’edificio ricostruito raggiunga almeno il punteggio 3 nello strumento regionale di valutazione della sostenibilità ambientale e ottenga la relativa certificazione prima della SCIA di agibilità;
• siano adottate misure di risparmio idrico, riduzione/trattamento acque grigie, mitigazione dell’isola di calore, uso esteso di rinnovabili, impiego di materiali riciclati/riciclabili o di recupero;
• sia ridotta la superficie impermeabile di almeno il 20% rispetto alla preesistente, oppure siano previste compensazioni con piantumazioni in aree pubbliche individuate dal Comune;
• l’intervento sia coerente con i progetti strategici regionali sulla rete ecologica e sul patto città-campagna e con il PPTR;
• siano rispettate le norme sulle barriere architettoniche e la disciplina del d.p.r. 380/2001;
• le aree standard siano reperite prioritariamente nel lotto, oppure in aree limitrofe/degradate/intercluse funzionali all’uso pubblico, con possibile monetizzazione vincolata.

Delocalizzazione delle volumetrie

Per gli interventi di ristrutturazione urbanistica con delocalizzazione dei volumi, oltre ai requisiti generali, è richiesto che:

• l’area di sedime e pertinenza dell’edificio demolito resti libera da edificazione;
• l’interessato si impegni alla demolizione e al ripristino ambientale con convenzione comunale che preveda l’uso pubblico delle aree ripristinate e può prevederne la cessione;
• la ricostruzione avvenga solo dopo demolizione e ripristino;
• la nuova localizzazione ricada negli ambiti individuati dal Comune e abbia destinazione urbanistica conforme;
• il Comune possa derogare all’indice di edificabilità di zona, nel rispetto dei limiti di densità edilizia e purché vi sia adeguata dotazione di infrastrutture e servizi, attestata da relazione asseverata;
• il Comune possa acquisire gratuitamente l’area demolita per spazi pubblici e autorizzare la ricostruzione altrove, anche su area pertinenziale.

Ambiti d’intervento e ruolo dei Comuni

Il riconoscimento degli incentivi è in via generale subordinato a una deliberazione del Consiglio comunale, supportata da perimetrazione su cartografie urbanistiche, che individui gli ambiti edificati dove promuovere tali interventi.

Gli ambiti devono trovarsi di regola nelle zone omogenee B e C; possono essere inclusi anche comparti D e F interclusi nelle B e C, se privo di interesse il mantenimento della destinazione vigente. Nei casi previsti, è obbligatoria una quota non inferiore al 10% da destinare a edilizia residenziale sociale, mentre la restante parte può essere soggetta a contributo straordinario di costruzione vincolato al recupero e riqualificazione degli edifici nelle zone A.

La delibera comunale può inoltre prevedere:

• incentivi per interventi in contesti rurali di zona E;
• ambiti per la delocalizzazione dei volumi da demolizioni di specifiche categorie di edifici;
• una graduazione degli incentivi entro i limiti di legge.

Procedura e valutazione ambientale strategica

La deliberazione comunale di individuazione degli ambiti è assoggettata alla procedura di valutazione ambientale strategica prevista dal regolamento regionale sulla VAS dei piani urbanistici comunali. Se il Comune ha già approvato un Documento programmatico di rigenerazione urbana che individua i relativi ambiti nelle zone B e C, la nuova deliberazione non è necessaria.

Disposizioni finanziarie e oneri accessori

La legge disciplina anche la monetizzazione di aree standard e dei parcheggi quando non sia possibile reperirli:

• le somme derivanti dalla monetizzazione sono vincolate a specifiche finalità pubbliche, come acquisizione aree, rinaturalizzazione, forestazione, verde urbano e parcheggi pubblici;
• per i parcheggi, la monetizzazione è calcolata sul volume incrementato negli ampliamenti e sulla volumetria totale nelle demolizioni e ricostruzioni.

Gli interventi sono altresì soggetti agli obblighi previsti dalla normativa statale su rinnovabili ed efficienza energetica.

Decorrenza e vigenza

La legge è vigente dal 21 dicembre 2023 e, nel testo fornito, non risulta abrogata. La disciplina si applica agli interventi realizzati nel territorio della Regione Puglia secondo i presupposti e i limiti previsti dalla legge stessa.