L.R. Lazio 10/2011

Modifiche al piano casa Lazio e coordinamento con altre discipline regionali

La legge regionale Lazio n. 10 del 13 agosto 2011 interviene in modo esteso sulla l.r. 21/2009 e su numerose altre leggi regionali in materia urbanistica, edilizia, paesaggio, sottotetti, turismo ed edilizia residenziale sociale. Il provvedimento disciplina una serie di misure straordinarie e temporanee per favorire ampliamenti, sostituzioni edilizie, recuperi e cambi di destinazione d’uso, oltre a rafforzare strumenti per l’edilizia sociale e per la riqualificazione urbana.

Ambito di applicazione delle misure straordinarie

Le disposizioni straordinarie della l.r. 21/2009, come riformulate, si applicano agli interventi di ampliamento, ristrutturazione e sostituzione edilizia su edifici legittimamente realizzati o sanati, alla data di entrata in vigore della legge. Sono esclusi gli edifici abusivi e una serie di aree o immobili sensibili, tra cui insediamenti urbani storici, aree a inedificabilità assoluta, demanio marittimo, fasce di rispetto, aree naturali protette salvo eccezioni specifiche, zone di rischio molto elevato e casali/complessi rurali anteriori al 1930.

Per gli immobili vincolati paesaggisticamente o culturalmente, gli interventi sono ammessi solo previa autorizzazione dell’amministrazione competente ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio. I comuni, entro il 31 gennaio 2012, possono inoltre individuare ambiti o immobili nei quali limitare o escludere gli interventi per ragioni storico-artistiche, urbanistiche o architettoniche.

Ampliamenti degli edifici esistenti

La disciplina consente ampliamenti in deroga agli strumenti urbanistici comunali, con limiti differenziati in base alla destinazione d’uso:

• 20% per edifici residenziali uni-plurifamiliari, fino a 70 mq complessivi per edificio e comunque per ogni unità con autonomia funzionale;
• 20% per strutture socio-assistenziali, fino a 200 mq per l’intero edificio;
• 20% per edifici non residenziali, fino a 200 mq, elevabili al 25% e fino a 500 mq per attività produttive e artigianali;
• per gli edifici misti si sommano le quote riferite alle diverse porzioni.

Sono inoltre consentite pertinenze che non comportino aumento di volume o superficie utile. Gli ampliamenti possono avvenire anche con aumento delle unità immobiliari, in aderenza o adiacenza al fabbricato, oppure, se necessario, in corpo separato accessorio. Devono comunque rispettare distanze, altezze, norme strutturali, disciplina energetica e bioedilizia.

Le percentuali sono incrementate del 10% se vengono utilizzate tecnologie con fonti rinnovabili di potenza almeno pari a 1 kW. La destinazione d’uso deve essere mantenuta per 10 anni dalla dichiarazione di fine lavori. Per gli interventi sulla prima casa i comuni possono ridurre fino al 30% gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, con deliberazione adottata entro il 31 dicembre 2011.

Incentivi per adeguamento sismico

Per gli edifici sottoposti a interventi di adeguamento sismico dell’intero fabbricato, le percentuali di ampliamento aumentano ulteriormente:

• fino al 35% e fino a 90 mq per edifici residenziali o per strutture socio-assistenziali ubicati in zona sismica 1 o sottozona 2a/2b;
• fino al 25% e fino a 80 mq per gli stessi edifici ubicati in sottozona 3a o 3b.

Questi interventi seguono le regole già previste per gli ampliamenti quanto a aderenza, distanze, urbanizzazioni, titoli e limiti cumulativi.

Recupero e cambio di destinazione d’uso verso il residenziale

La legge introduce una disciplina ampia per il recupero di edifici non residenziali dismessi o mai utilizzati, o in taluni casi ancora in corso di realizzazione, con destinazione residenziale e con possibilità di ampliamento fino al 30% della superficie utile esistente. Gli interventi sono ammessi entro il 30 settembre 2010 come data di riferimento per la dismissione/non utilizzo e riguardano, in particolare, immobili non collocati in zone D o E, salvo eccezioni limitate per alcune zone D di ridotta estensione.

È imposto un vincolo di edilizia sociale: una quota della superficie oggetto di trasformazione deve essere destinata alla locazione a canone calmierato. La quota minima è del 30% per interventi sotto i 10.000 mq di superficie esistente e del 35% per quelli tra 10.000 e 15.000 mq. Parte di tale quota può essere destinata a studenti universitari, categorie protette e svantaggiate, nonché a personale del comparto sicurezza, vigili del fuoco e forze armate.

È previsto anche il caso degli edifici adibiti a strutture sanitarie private che cessano l’attività per effetto dei piani di rientro sanitari: per questi è consentito il cambio d’uso a residenziale. I cambi d’uso determinano automaticamente la modifica della destinazione di zona dell’area di sedime e delle pertinenze.

Per alcune ipotesi di edifici piccoli, comuni con popolazione inferiore a 15.000 abitanti o immobili in piano di recupero, può non applicarsi il vincolo della quota di edilizia sociale, a fronte del versamento di un importo pari al 20% del valore catastale o della realizzazione di opere pubbliche di pari importo.

Sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione

Per la sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione sono previsti ampliamenti fino a:

• 35% per edifici residenziali almeno per il 50%;
• 35% e comunque non oltre 350 mq per edifici prevalentemente non residenziali, con mantenimento delle destinazioni previste dagli strumenti urbanistici;
• 60% per edifici plurifamiliari residenziali oltre 500 mq in stato di degrado, con mantenimento di almeno il precedente numero di unità in capo ai proprietari;
• 20% per edifici residenziali in zona territoriale omogenea E, con esclusione degli edifici realizzati prima del 1950.

Sono richiesti il rispetto delle distanze, delle altezze, delle norme strutturali e di efficienza energetica, con obiettivo di prestazione energetica inferiore del 10% rispetto ai limiti di legge o a quelli più stringenti del protocollo regionale sulla bioedilizia. La realizzazione è subordinata anche a opere di urbanizzazione primaria e secondaria, parcheggi e, inoltre, alla piantumazione di alberature e arbusti secondo indici minimi per le superfici libere.

Nei comuni destinatari del fondo regionale per la locazione, se l’intervento genera nuove unità immobiliari, il 25% di queste deve essere destinato alla locazione a canone concordato per almeno otto anni. Se il soggetto utilizza il concorso di progettazione con assistenza degli ordini professionali, l’ampliamento può aumentare del 10%, purché sia realizzato il progetto vincitore.

Recupero di volumi accessori e pertinenziali

È consentito il recupero a fini residenziali di volumi accessori e pertinenziali, nonché di alcune unità ad altri usi, entro limiti fissati in rapporto alla consistenza dell’edificio. Per gli edifici residenziali almeno al 50%, il recupero può riguardare fino al 20% del volume o della superficie per edificio, e comunque fino a 70 mq per unità autonoma.

Sono inoltre previsti recuperi in edifici prevalentemente residenziali ubicati in zona agricola e recuperi di volumi accessori di edifici a prevalente servizio per attività sportive, con limiti specifici di trasformazione. Gli interventi residenziali richiedono parcheggi e urbanizzazioni adeguate e devono rispettare i requisiti energetici e di bioedilizia. Questi recuperi non sono cumulabili con gli ampliamenti dell’articolo 3, salvo le ipotesi espressamente richiamate dalla legge.

Titoli abilitativi, termini e limiti di cumulabilità

Gli interventi straordinari sono normalmente soggetti a denuncia di inizio attività ai sensi del d.P.R. 380/2001. Per gli interventi su edifici con superficie utile superiore a 500 mq, nei casi di cambi di destinazione d’uso e sostituzione edilizia, è richiesto il permesso di costruire, rilasciato all’esito di conferenza di servizi.

Le domande e le DIA devono essere presentate dal 31 gennaio 2012 al 31 gennaio 2015. Ogni intervento può essere utilizzato una sola volta per singolo edificio/intervento. I comuni istituiscono un registro degli interventi e trasmettono annualmente i dati alla Regione.

Gli ampliamenti non si sommano con altri ampliamenti consentiti da leggi vigenti o strumenti urbanistici sul medesimo edificio. Per gli edifici plurifamiliari gli ampliamenti sono proporzionali alle singole unità e devono in generale essere realizzati con progetto unitario.

Programmi integrati di riqualificazione urbana e ambientale

La legge rafforza i programmi integrati di riqualificazione urbana e ambientale, che possono essere adottati anche in variante agli strumenti urbanistici. Essi riguardano il rinnovo del patrimonio edilizio, il riordino del tessuto urbano, il recupero di aree degradate e la riqualificazione di aree con rilevanza naturalistica, ambientale e culturale.

I programmi di riqualificazione ambientale consentono demolizioni a carico dei proprietari, cessione gratuita delle aree al comune e traslazione delle volumetrie demolite in aree esterne a quelle vincolate. Nei comuni costieri, per delocalizzare edifici situati nelle fasce di rispetto del litorale, è ammesso un incremento volumetrico fino al 150%, con destinazione pubblica delle aree recuperate per la fruizione del litorale.

Per accedere ai finanziamenti regionali, i comuni devono individuare gli ambiti destinati alla riqualificazione e approvare un programma preliminare, con successiva acquisizione di proposte private tramite procedure di evidenza pubblica. Senza questa individuazione non è possibile accedere ai finanziamenti. Gli incrementi complessivi non devono superare, di regola, il 75% delle volumetrie demolite, salvo valutazioni comunali più favorevoli nei limiti consentiti.

Misure per l’edilizia sociale, mutuo sociale e mutui agevolati

La legge introduce strumenti di sostegno ai mutui per acquisto, costruzione, autocostruzione, recupero e autorecupero della prima casa. È istituito un fondo di garanzia per nuclei familiari con ISEE fino a 40.000 euro, privi di adeguate garanzie, che non possiedano altri immobili nel Lazio e per mutui non superiori a quindici volte il reddito ISEE.

Una quota fino al 25% della disponibilità annuale del fondo può essere destinata a contributi per nuclei ultrasessantacinquenni con ISEE fino a 25.000 euro, per interventi di ristrutturazione e adeguamento della prima casa finalizzati a sicurezza, impianti, risparmio energetico, abbattimento barriere architettoniche e sistemi di telesoccorso/telecontrollo. Il contributo può coprire fino al 50% della spesa ammissibile.

È inoltre istituito il “mutuo sociale” per l’acquisto della casa tramite riscatto con patto di futura vendita di alloggi ATER o di nuova edilizia sovvenzionata. I ratei sono mensili, fissi, con interesse dell’1% e non superiori al 20% del reddito mensile del nucleo. Il pagamento può essere sospeso in caso di disoccupazione o impedimento accertato. Le somme versate sono reimpiegate per l’edilizia residenziale sociale.

Recupero di aree ERP, piani di zona e carta dei suoli pubblici

La legge amplia le possibilità di intervento nei piani di zona e nelle aree destinate a ERP. Le previsioni dell’articolo 1 bis della l.r. 36/1987 si applicano anche alle aree a verde pubblico e servizi ricadenti nei piani di zona, purché sia garantita la dotazione di standard urbanistici. ATER ed enti locali possono realizzare nuove volumetrie destinate a edilizia sovvenzionata sulle aree dei piani di zona, con parere comunale in conferenza di servizi.

Per l’edilizia sociale la Giunta regionale deve adottare una carta dei suoli e degli immobili pubblici, utile per la pianificazione delle aree idonee a superare l’emergenza abitativa. La carta individua anche immobili pubblici da recuperare, con possibilità di acquisizione di beni inutilizzati da oltre cinque anni o in degrado, privilegiando i centri storici.

Sanatorie edilizie e recupero dei nuclei abusivi

Per le sanatorie edilizie ancora pendenti, i richiedenti possono presentare una perizia giurata attestante la formazione del titolo per silenzio-assenso oppure documentazione integrativa. I comuni verificano le attestazioni entro 90 giorni; decorso il termine senza autotutela, il titolo si intende formato. La documentazione integrativa va presentata entro 12 mesi dal regolamento attuativo e il rilascio deve avvenire entro 90 giorni, o 120 giorni nei comuni sopra i 50.000 abitanti.

La Giunta regionale deve adottare un regolamento entro il 31 gennaio 2012 sui criteri e sulle modalità di presentazione degli atti e dei documenti, nonché sui diritti istruttori. I comuni devono poi trasmettere gli elenchi delle sanatorie e adottare o adeguare le perimetrazioni dei nuclei edilizi abusivi, con riferimento alle costruzioni ultimate entro il 31 marzo 2003. Il mancato adempimento comporta la decadenza dai finanziamenti previsti per il recupero dei nuclei abusivi e l’impossibilità di accedere ai finanziamenti per la riqualificazione urbana.

Modifiche alla disciplina urbanistica e ai piani attuativi

La legge semplifica la disciplina dei piani attuativi e delle varianti urbanistiche. I piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale e privi di modifiche sostanziali sono approvati dalla giunta comunale. È ampliato l’elenco delle modifiche non sostanziali, includendo tra l’altro cambi di utilizzazione a fini pubblici, riduzioni volumetriche entro il 20%, mutamenti di destinazione entro il 10%, modifiche planivolumetriche, rettifiche di perimetro, variazioni di viabilità e suddivisione in sub-comparti.

Sono inoltre modificate le procedure della l.r. 22/1997 per rendere più agevole l’attuazione dei programmi integrati, distinguendo le modifiche di coordinamento da quelle che incidono su perimetro, volumetria o rapporto residenziale/non residenziale.

Interventi in materia paesaggistica, aree protette e infrastrutture

La legge interviene sulla l.r. 24/1998 ampliando alcune deroghe e precisando le procedure di autorizzazione per interventi sportivi, pubblici o di pubblico interesse, per infrastrutture di comunicazione elettronica e per aree edificabili già dotate di urbanizzazione primaria ricadenti in ambiti classificati dal PTPR come insediamenti urbani.

È prevista anche una disciplina transitoria per strumenti urbanistici adottati in conformità ai PTP e trasmessi prima della pubblicazione del PTPR, con possibilità di valutazione entro un periodo massimo di cinque anni dall’adozione del PTPR.

Disposizioni su sottotetti, bioedilizia, turismo e osservatorio territoriale

La legge amplia la definizione di sottotetto e modifica i requisiti tecnici per il recupero abitativo: altezza media interna netta fissata a 2,00 metri in casi specifici, possibilità di modificare colmo, gronda e pendenze entro un incremento massimo del 20% del volume esistente, e ammissibilità di sopraelevazione/abbassamento del solaio finale nel rispetto di stabilità, prospetti, agibilità e norme sismiche.

Sono inoltre adeguate alcune definizioni in materia di bioedilizia, in particolare sulle serre solari, e si introduce la figura dell’albergo diffuso nei centri storici e minori, con gestione unitaria e distanze massime tra alloggi e servizi principali. Le caratteristiche sono demandate a regolamento regionale.

Viene infine istituito l’Osservatorio regionale del territorio, organismo partecipativo presso l’assessorato competente in urbanistica, con funzioni di analisi, monitoraggio, proposta e consultazione su uso del territorio, pianificazione, emergenza abitativa e trasformazioni edilizie. L’Osservatorio è disciplinato con deliberazione della Giunta senza nuovi oneri per il bilancio regionale.

Regime transitorio, abrogazioni ed efficacia temporale

Sono fatte salve le domande di titolo abilitativo già presentate ai sensi della l.r. 21/2009; chi voglia avvalersi delle nuove e più favorevoli disposizioni deve presentare nuova domanda. La legge abroga la l.r. 30/1974 e l’articolo 8 della l.r. 21/2009, oltre ad apportare ulteriori abrogazioni e modifiche puntuali ad altre disposizioni regionali.

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio. Le disposizioni più operative del piano casa risultano però circoscritte da termini specifici, in particolare per la presentazione delle domande e per gli adempimenti comunali e regionali, che ne rendono oggi la rilevanza prevalentemente storica o residuale.