L.R. Lazio 14/2011

Disciplina delle strutture turistiche ricettive all’aria aperta nel Lazio

La legge regionale disciplina, per la Regione Lazio, le strutture ricettive all’aria aperta e coordina la relativa disciplina urbanistico-edilizia con la normativa turistica, paesaggistica e delle aree naturali protette. Il provvedimento interviene anche sulla pianificazione comunale e sulla delocalizzazione delle strutture esistenti in aree sensibili.

Definizione e contenuti ammessi nelle strutture ricettive all’aria aperta

Sono considerate strutture ricettive all’aria aperta i complessi aperti al pubblico e a gestione unitaria, attrezzati per la sosta e il soggiorno di turisti con o senza propri mezzi autonomi di pernottamento. All’interno di tali strutture sono consentiti, solo per l’esercizio delle attività autorizzate:

• l’installazione e il rimessaggio di mezzi mobili di pernottamento, come roulotte, caravan, maxicaravan e case mobili, con relativi preingressi e cucinotti;
• l’installazione di manufatti in prefabbricazione leggera;
• la realizzazione di manufatti non permanentemente infissi al suolo;
• l’installazione di strutture facilmente rimovibili, come le tende.

Regime edilizio degli interventi nelle strutture

La disciplina differenzia i titoli edilizi in base alla tipologia di intervento. In via generale:

• l’installazione e il rimessaggio di mezzi mobili di pernottamento, preingressi e cucinotti, nonché delle strutture facilmente rimovibili, sono qualificati come attività edilizia libera, se rispettano le condizioni strutturali e di mobilità stabilite dal regolamento regionale;
• l’installazione di manufatti di prefabbricazione leggera è soggetta a SCIA se il manufatto ha carattere assolutamente temporaneo, viene smontato al termine della stagione turistica e comunque entro 12 mesi; se l’utilizzo è più lungo, è richiesto il permesso di costruire;
• la realizzazione di manufatti non permanentemente infissi al suolo e dei manufatti edilizi destinati ai servizi richiede il permesso di costruire.

La legge precisa inoltre che i prefabbricati leggeri devono essere composti da elementi di dimensioni ridotte, prodotti fuori opera e assemblati a secco, senza cemento o altri leganti idraulici.

Obblighi del titolare e opere interne al complesso

Il rilascio del permesso di costruire per i manufatti soggetti a tale titolo è subordinato alla sottoscrizione di un atto d’obbligo unilaterale a favore del comune, eventualmente assistito da polizza fideiussoria. Con tale atto il titolare si impegna, anche per gli aventi causa, a realizzare a proprie spese:

• tutte le opere interne al complesso turistico a servizio delle unità di soggiorno temporaneo;
• le eventuali ulteriori opere necessarie per il corretto esercizio delle attività autorizzate.

Reti tecnologiche, frazionamento e sanzioni

Le reti tecnologiche e i manufatti interni a servizio delle piazzole non sono soggetti a titolo abilitativo edilizio se connessi alle reti comunali o a un depuratore della struttura e se realizzati nel rispetto delle norme su igiene e sicurezza. Le aree e i manufatti delle strutture ricettive all’aria aperta non possono essere frazionati tramite vendita, cessione del diritto di superficie o altre forme di cessione a singoli. In caso di opere eseguite senza i necessari titoli edilizi si applicano le sanzioni previste dal testo unico dell’edilizia e dalla normativa regionale sulla vigilanza urbanistico-edilizia.

Strutture in aree naturali protette e disciplina transitoria

Per le strutture collocate in aree naturali protette regionali, nelle more dell’approvazione del piano e del regolamento dell’area, sono consentiti gli interventi di manutenzione, risanamento e ristrutturazione leggera di cui al testo unico dell’edilizia, oltre agli interventi necessari per l’adeguamento alle prescrizioni del regolamento regionale di classificazione o riclassificazione. Nei casi previsti, l’ente gestore dell’area può dettare modalità realizzative entro 30 giorni. Per le strutture autorizzate successivamente all’istituzione del parco, il parere dell’ente parco sugli interventi che non richiedono titolo edilizio deve essere reso entro 60 giorni, decorso il quale vale il silenzio assenso.

Trasformazioni interne e classificazione

Il passaggio da una tipologia di struttura ricettiva all’aria aperta a un’altra, oppure il cambio di classificazione, non rileva sul piano urbanistico-edilizio, purché non comporti interventi soggetti a titolo abilitativo edilizio.

Ricognizione, perimetrazione e inserimento negli strumenti urbanistici

La legge impone ai comuni una ricognizione e un adeguamento della pianificazione urbanistica delle strutture esistenti. Entro 3 mesi dall’entrata in vigore della legge, il comune deve perimetrare le strutture esistenti alla data di entrata in vigore della legge regionale 30/1974 che ricadono, in tutto o in parte, nei territori di cui a tale legge, nel rispetto dei vincoli culturali, paesaggistici e del PTPR. Tali strutture sono considerate nella consistenza delle aree impegnate ai fini ricettivi alla data di entrata in vigore della l.r. 30/1974. Entro 6 mesi dalla stessa data, i comuni devono:

• ricognire le strutture ricettive all’aria aperta già autorizzate all’esercizio;
• inserire negli strumenti urbanistici in corso di adozione o nelle varianti le strutture ricognite e perimetrate, che mantengono la destinazione d’uso;
• inserire negli strumenti urbanistici le strutture ricognite non rientranti nella perimetrazione ma conformi ai vincoli paesaggistici e ambientali, mantenendo la destinazione d’uso;
• individuare aree per la delocalizzazione delle strutture non conformi ai vincoli o in contrasto con previsioni urbanistiche strategiche;
• variare gli strumenti urbanistici vigenti per le strutture in contrasto con le previsioni urbanistiche ma conformi a vincoli paesaggistici, ambientali, sanitari e di sicurezza del lavoro.

Procedura di variante e conferenza di servizi

Per gli adempimenti urbanistici, i comuni possono convocare una conferenza di servizi con pubblicità dell’avvio e deposito degli atti. Partecipano Regione e Provincia con un unico rappresentante ciascuna. Se la conferenza comporta una variante urbanistica, la determinazione finale costituisce proposta di variante e il consiglio comunale deve pronunciarsi entro 30 giorni dalla conclusione della conferenza. L’assenso regionale in conferenza sostituisce l’approvazione regionale della variante. La procedura può essere utilizzata anche per individuare aree destinate a nuove strutture ricettive all’aria aperta.

Delocalizzazione delle strutture esistenti

Entro 3 mesi dall’entrata in vigore degli strumenti urbanistici che individuano le aree di delocalizzazione, i titolari delle strutture interessate devono:

• rinnovare la richiesta di autorizzazione all’esercizio sulle nuove aree individuate;
• richiedere i necessari titoli edilizi.

I titoli edilizi sono rilasciati dal comune previa verifica della compatibilità ambientale e paesaggistica. Nelle more del rilascio della nuova autorizzazione, e comunque per un massimo di 24 mesi, il comune può autorizzare provvisoriamente la struttura da delocalizzare. L’autorizzazione provvisoria non vale come sanatoria di eventuali abusi edilizi né come accettazione della destinazione impressa dai privati al terreno.

Oneri urbanistici e riduzioni contributive

Le riduzioni del contributo per le opere di urbanizzazione si applicano alla superficie di insediamento delle unità di soggiorno temporaneo, come definita dalla normativa regionale richiamata. Per le strutture di servizio valgono le riduzioni nei limiti stabiliti dalla stessa disciplina regionale.

Inerzia dei comuni e intervento sostitutivo regionale

Se i comuni non adempiono agli obblighi previsti dalla legge, la Regione interviene in via sostitutiva secondo lo Statuto, previa diffida a provvedere entro un termine congruo e decorso inutilmente tale termine, mediante nomina di un commissario ad acta.

Adeguamento del regolamento regionale

Entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, la Giunta regionale deve adeguare il regolamento regionale in materia di strutture ricettive all’aria aperta alle nuove disposizioni.

Profili di attualità della disciplina

Parte della disciplina introdotta è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla Corte costituzionale nel 2012, con riferimento al comma e a un periodo del comma 8 dell’articolo 25-bis inserito nella legge regionale 13/2007. La legge resta comunque rilevante per la disciplina delle strutture ricettive all’aria aperta e per gli adempimenti urbanistici previsti, nei limiti delle disposizioni ancora efficaci.