Cassazione Civile, Ordinanza n. 05650/2026 del 12/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla dismissione di un immobile abitativo già appartenente a un ente previdenziale pubblico e poi transitato nella sfera di una società di cartolarizzazione e dell'INPS. Il conduttore, ricevuta una comunicazione del 1999 che riteneva funzionale alla procedura di vendita, manifestava per iscritto la volontà di acquistare l'alloggio entro il termine indicato dalla normativa di dismissione. Sosteneva quindi di avere maturato un diritto potestativo all'acquisto alle condizioni agevolate previste dalla disciplina speciale, chiedendo ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo della proprietà al prezzo calcolato in base alla rendita catastale moltiplicata per cento, o comunque secondo i criteri di legge. La Corte d'appello ha però ritenuto che non vi fosse stata una formale offerta di vendita da parte dell'ente proprietario, che l'immobile non risultasse ancora inserito nei piani di dismissione né stimato alla data della dichiarazione di volontà, e che la comunicazione del 20 dicembre 1999 avesse solo funzione informativa e istruttoria. Con il ricorso per cassazione il conduttore ha denunciato violazione e falsa applicazione della disciplina sulla dismissione degli immobili degli enti previdenziali, degli artt. 1326 ss., 1331 e 2932 c.c. e dei criteri interpretativi, sostenendo che la comunicazione dell'ente dovesse essere qualificata come proposta irrevocabile di vendita e che la sua adesione tempestiva avesse perfezionato il diritto all'acquisto. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile il motivo sia per difetto di autosufficienza, perché il ricorrente non aveva trascritto né localizzato nel fascicolo il contenuto della comunicazione su cui fondava la censura, sia perché la doglianza mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione del fatto e della natura dell'atto amministrativo, senza confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata.

La decisione

Il ricorso è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha inoltre rilevato la nullità della notifica del ricorso nei confronti di alcune amministrazioni intimate, ma ha ritenuto superflua la rinnovazione della notifica poiché il ricorso era comunque inammissibile. È stata confermata la decisione della Corte d'appello che aveva riformato la sentenza di primo grado, negando il trasferimento coattivo dell'immobile. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità in favore del controricorrente e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. presuppone l'esistenza di un valido obbligo a contrarre o di una effettiva offerta di vendita cui possa seguire l'esecuzione in forma specifica; in difetto del presupposto negoziale o legale, non può disporsi il trasferimento coattivo.

• art. 1326 c.c.

  Le norme sulla conclusione del contratto sono richiamate dal ricorrente per sostenere che vi fosse stata accettazione di una proposta irrevocabile; la Corte non accoglie tale ricostruzione perché reputa mancante una vera proposta di vendita.

• art. 1331 c.c.

  È invocato per configurare un diritto di opzione; la Corte ribadisce che tale diritto può sorgere solo se l'ente abbia previamente manifestato una concreta volontà di alienare il bene con relativa offerta.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Il motivo è dichiarato inammissibile perché il ricorrente non ha riportato nel ricorso il contenuto dell'atto su cui fondava la censura, né ne ha indicato la precisa collocazione processuale.

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La mancata produzione/individuazione dell'atto richiamato impedisce il controllo di legittimità sul materiale documentale posto a base del motivo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La censura è formalmente prospettata come violazione di legge, ma in concreto mira a ottenere una rivalutazione del fatto, operazione non consentita sotto il vizio dedotto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in adunanza camerale secondo il rito camerale semplificato previsto dalla norma.

• art. 175 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 127 c.p.c. per affermare che il giudice deve evitare attività processuali inutili e dispendiose quando il ricorso è prima facie inammissibile.

• art. 127 c.p.c.

  Richiamato per giustificare la scelta di non ordinare la rinnovazione della notifica in presenza di un ricorso già inammissibile.

• art. 11, comma 3, r.d. 30 ottobre 1933, n. 1611

  La notifica del ricorso per cassazione alle amministrazioni rappresentate dall'Avvocatura dello Stato deve essere eseguita presso l'Avvocatura Generale dello Stato e non presso l'Avvocatura distrettuale.

• art. 9, comma 1, L. 3 aprile 1979, n. 103

  Conferma il regime di rappresentanza e notificazione delle amministrazioni statali presso l'Avvocatura Generale dello Stato.

• art. 3, comma 20, d.l. 25 settembre 2001, n. 351 conv. in L. 23 novembre 2001, n. 410

  La disposizione non attribuisce un autonomo diritto di acquisto svincolato da una previa manifestazione di volontà di vendita dell'ente; disciplina invece il prezzo e le condizioni applicabili alle unità già offerte in opzione entro il termine previsto.

• art. 6, commi 1, 5 e 6, d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104

  La disciplina di dismissione riconosce al conduttore un diritto di opzione/prelazione solo in presenza di una valida e specifica offerta di alienazione da parte dell'ente proprietario.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di inammissibilità del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, il diritto del conduttore all'acquisto o alla prelazione presuppone una previa e specifica manifestazione di volontà di vendita dell'ente proprietario, con determinazione del bene e del prezzo; la sola previsione legislativa di favore non integra di per sé un'offerta contrattuale.
• Una comunicazione preliminare finalizzata a verificare l'interesse dei conduttori e i requisiti per l'eventuale dismissione non equivale, se priva di prezzo e di effettiva inclusione dell'immobile nei piani di vendita, a proposta irrevocabile di alienazione né fa sorgere un diritto potestativo all'acquisto.
• La domanda ex art. 2932 c.c. è proponibile soltanto quando esista un vincolo negoziale o legale sufficientemente determinato da poter essere eseguito coattivamente; in mancanza della preventiva offerta di vendita, difetta il presupposto per il trasferimento giudiziale del bene.
• Nel giudizio di legittimità, il motivo di ricorso deve essere autosufficiente: se la censura si fonda su un documento, il ricorrente deve trascriverne il contenuto rilevante e indicarne la collocazione processuale, altrimenti il motivo è inammissibile.
• È inammissibile in cassazione la doglianza che, sotto l'apparente veste di violazione di legge, miri in realtà a una nuova valutazione del fatto e degli atti di causa, senza un effettivo errore di sussunzione o una critica alla ratio decidendi.
• Quando il ricorso per cassazione è prima facie inammissibile, il giudice può evitare ordini di rinnovazione della notifica o integrazione del contraddittorio, perché tali attività sarebbero inutilmente dilatorie e prive di utilità concreta per il contraddittorio stesso.

Come è indicizzato