Sentenza del 13/07/2015 n. 1276 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione della base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dei beni immobili compresi nella cessione di un'azienda. In particolare, si discuteva se dal valore venale degli immobili dovessero essere detratte anche le passività aziendali ripartite proporzionalmente tra le attività oppure soltanto le passività direttamente inerenti ai singoli beni immobili.

La decisione

È stato affermato che il valore degli immobili deve essere determinato considerando esclusivamente le passività direttamente imputabili a ciascun bene immobile. Non è quindi possibile ridurre il valore imponibile mediante una ripartizione proporzionale delle passività complessive dell'azienda tra tutte le attività. La decisione non indica espressamente le parti processuali né il dispositivo formale, ma il principio enunciato favorisce la determinazione separata e analitica del valore degli immobili.

Massime di principio

• Nella cessione di un'azienda comprendente immobili, la base imponibile degli immobili deve riflettere il loro valore venale effettivo.
• Sono deducibili dal valore del singolo immobile soltanto le passività che presentano un nesso diretto e specifico con quel bene.
• Le passività generali dell'azienda non possono essere automaticamente distribuite in proporzione tra immobili e altri beni per ridurre la base imponibile.
• Per sostenere una riduzione del valore imponibile è necessario documentare il collegamento diretto tra la passività e lo specifico immobile.
• Il principio vale anche per le imposte ipotecarie e catastali, la cui base imponibile dipende dal valore fiscalmente rilevante attribuito agli immobili.