L.R. Campania 5/2024

Modifiche alla disciplina campana sul governo del territorio

La legge regionale Campania n. 5 del 29 aprile 2024 aggiorna in modo organico la legge regionale 22 dicembre 2004, n. 16, rafforzando i principi di rigenerazione territoriale e urbana, sostenibilità, contenimento del consumo di suolo, adattamento climatico e prevenzione dei rischi. La disciplina opera solo nel territorio della Campania ed è immediatamente rilevante per la pianificazione territoriale, urbanistica ed edilizia regionale e locale.

Finalità e principi generali

Il provvedimento ridefinisce l’oggetto della legge come salvaguardia, valorizzazione, assetto e utilizzazione del territorio tramite un sistema di pianificazione territoriale e urbanistica. Le finalità prioritarie diventano:

• rigenerazione territoriale e urbana;
• sostenibilità ambientale, ecologica, urbanistica, economica e sociale;
• resilienza urbana e contrasto al consumo di suolo;
• incremento del suolo permeabile;
• prevenzione degli effetti dei cambiamenti climatici. Vengono valorizzati il riuso, il recupero delle aree degradate, la tutela del paesaggio e dei suoli agricoli, la mobilità sostenibile, l’efficientamento energetico, l’edilizia residenziale pubblica e sociale e la partecipazione delle comunità.

Nuove definizioni territoriali e contrasto al consumo di suolo

La legge introduce la distinzione tra territorio urbanizzato e territorio rurale. Il territorio urbanizzato comprende città consolidata, città storica e città di margine; il territorio rurale comprende territorio rurale urbano intercluso, periurbano, aperto e territorio naturale.

Il consumo di suolo è definito come incremento di superfici interessate da edificazione, impermeabilizzazione, copertura artificiale, scavo o rimozione tali da compromettere funzioni ecosistemiche e potenzialità agricole. La norma privilegia:

• contenimento degli usi trasformativi dei suoli agricoli nel territorio rurale;
• de-impermeabilizzazione e rinaturalizzazione di suoli urbanizzati;
• densificazione e riconfigurazione nel territorio urbanizzato, esclusa la città storica;
• nel territorio rurale, nuovi interventi solo se strettamente funzionali ad aziende agricole, salvo opere pubbliche o di pubblica utilità previa verifica dell’impossibilità di riuso di aree già urbanizzate o impermeabilizzate.

Adattamento climatico, sicurezza territoriale e osservatorio regionale

I piani territoriali e urbanistici devono indicare una strategia ecosistemica per contrastare gli effetti dei cambiamenti climatici, da definire prioritariamente mediante:

• riconfigurazione insediativa delle parti urbane caotiche e molto impermeabilizzate;
• adattamento energetico e qualificazione del patrimonio edilizio, anche con sostituzione edilizia;
• infrastrutturazione verde, drenaggio sostenibile, fitodepurazione, accumulo e riuso delle acque.

Il PTR, i piani metropolitani e provinciali devono inoltre definire strategie di messa in sicurezza dai rischi naturali e antropici, anche mediante prevenzione, manutenzione territoriale, adattamento, delocalizzazione e riconfigurazione insediativa.

È istituito presso la struttura regionale competente l’Osservatorio sul consumo di suolo, sui cambiamenti climatici e sui rischi naturali e artificiali, con compiti di monitoraggio, proposta e raccolta di buone pratiche. La partecipazione è gratuita e l’Osservatorio opera senza compensi o rimborsi, con risorse già disponibili.

Sistema di pianificazione e gerarchia degli strumenti

La legge ridisegna il sistema pianificatorio regionale, articolandolo su più livelli e rafforzando la coerenza tra strumenti regionali, metropolitani, provinciali e comunali. La pianificazione territoriale e urbanistica disciplina tutte le trasformazioni significative del territorio tramite un sistema normativo di vincoli e incentivi e si sviluppa in dimensione regionale, di area vasta e locale, oltre che strutturale, programmatica e regolativa.

La Regione verifica la coerenza dei piani provinciali e metropolitani con PTR, strategie, obiettivi e azioni regionali; Province e Città Metropolitana verificano la coerenza dei piani urbanistici comunali con il proprio strumento territoriale. Viene inoltre rafforzata la tutela del paesaggio campano, con applicazione della Convenzione europea del paesaggio e conformazione al piano paesaggistico e al PTR.

Piano Territoriale Regionale, PTCP e PTM

Il PTR diventa il quadro di riferimento unitario per tutti i livelli della pianificazione e per la programmazione dei fondi strutturali. Deve definire strategie, obiettivi, criteri e misure per la pianificazione territoriale, urbanistica e settoriale, inclusi indirizzi per cooperazione istituzionale, sostenibilità, riequilibrio territoriale, localizzazione degli insediamenti e bonifica dei siti inquinati. La Giunta adotta il PTR e lo trasmette al Consiglio per l’approvazione; varianti e aggiornamenti seguono il regolamento di attuazione, mentre le variazioni tecniche necessarie per nuove disposizioni statali immediate possono essere approvate dalla Giunta.

Il PTCP provinciale assume funzione strutturale-programmatica, recepisce la pianificazione paesaggistica, ambientale e territoriale regionale, individua elementi strutturali, infrastrutture, attrezzature di area vasta e aree di rischio. Può diventare Piano Strutturale Urbanistico Intercomunale previa intesa con i Comuni. È adottato e approvato secondo lo statuto provinciale, nel rispetto dei principi statali di copianificazione, partecipazione, tutela ambientale, riduzione del consumo di suolo e sviluppo sostenibile.

Il PTM metropolitano è qualificato come strumento generale di area vasta con funzione strutturale, programmatica e operativa. Redatto in coerenza con PTR e PSM, articola il territorio metropolitano in zone omogenee e definisce indirizzi per tali zone, obiettivi di performance ecologico-ambientali, criteri di sostenibilità dei PUC e, se del caso, il ruolo di Piano Strutturale Urbanistico Intercomunale.

Strumenti urbanistici comunali: PUC, PSU, RUE, PO

Il Piano Urbanistico Comunale resta lo strumento generale comunale, ma viene strutturato obbligatoriamente nel Piano Strutturale Urbanistico (PSU) e nel Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE). Il PSU recepisce e dettaglia le previsioni di PTR, PTM o PTCP; il RUE è lo strumento normativo e regolamentare approvato insieme al PSU.

Il PSU:

• individua obiettivi di governo del territorio e strategie di rigenerazione, tutela paesaggistica, contrasto al consumo di suolo, mitigazione dei rischi e assetto ordinato degli insediamenti;
• distingue territorio urbanizzato e rurale;
• definisce destinazioni d’uso, interventi ammissibili, indici, parametri e fabbisogni insoddisfatti di dotazioni ecologiche e servizi;
• disciplina le aree per eventuali nuovi insediamenti solo previa conferenza di copianificazione quando comportino nuovo consumo di suolo;
• può includere incentivi urbanistici e programmi operativi per interventi complessi;
• ha contenuti di coordinamento con gli strumenti di area vasta e con le strategie di rigenerazione.

Il RUE disciplina in dettaglio:

• criteri di progettazione edilizia e degli spazi aperti;
• norme tecniche, igieniche, energetiche, ambientali e di sicurezza;
• modalità attuative di recupero, riuso, nuova edificazione e interventi complessi;
• forme di premialità, riduzione degli oneri, concorsi di progettazione, requisiti qualitativi;
• individuazione delle aree a rischio idraulico, idrogeologico, sismico e vulcanico;
• casi e durata dell’uso temporaneo di immobili e aree;
• criteri per i Programmi Operativi.

Dotazioni territoriali urbanistiche e standard

La legge ridefinisce le dotazioni territoriali urbanistiche come servizi ecosistemici, infrastrutture verdi, attrezzature per sport e istruzione, parcheggi e servizi collettivi di interesse comune, tra cui studentati, residenze assistenziali e spazi sociali/culturali.

Gli obiettivi sono accessibilità, qualità architettonica, riduzione del suolo consumato, invarianza idraulica e sostenibilità urbanistica, energetica e ambientale. La riserva minima di 18 mq per abitante, elevata a 20 mq nei comuni con più di 40.000 abitanti, resta obbligatoria solo come valore complessivo; rimane fermo l’obbligo di 9 mq per abitante di verde utilizzabile come verde pubblico attrezzato, parchi gioco, impianti sportivi e orti urbani.

È ammessa la monetizzazione delle aree o immobili quando il Comune, con interesse pubblico motivato, ritenga non opportuna l’acquisizione. Le somme devono essere destinate obbligatoriamente a realizzazione, manutenzione o potenziamento delle dotazioni, anche in ambiti diversi. Il Comune può inoltre concedere ai privati la realizzazione convenzionata di attrezzature pubbliche e deve effettuare una ricognizione quinquennale delle aree destinate a dotazioni.

Partecipazione, pubblicità e valutazione ambientale

La partecipazione diventa fase strutturale della pianificazione: fin dall’avvio della redazione di piani e programmi gli enti devono promuovere forme di coinvolgimento attivo delle comunità, con pubblicizzazione, comunicazione e consultazione. I risultati partecipativi concorrono alla definizione dei contenuti degli strumenti.

Tutti i piani e programmi sono sottoposti a valutazione ambientale ai sensi della direttiva 2001/42/CE e del d.lgs. 152/2006, da svolgere nella fase di redazione. La Regione, la Città Metropolitana di Napoli, le Province e i Comuni sono autorità competenti per VAS e VINCA secondo il livello di piano o programma; i piccoli Comuni sotto i 5.000 abitanti devono esercitare tali funzioni in forma associata.

Regime transitorio e adeguamento della pianificazione

La legge prevede un periodo di transizione per l’adeguamento dei procedimenti in corso. I termini di conclusione di alcuni procedimenti e di adeguamento previsti da norme e regolamento regionale sono prorogati al 31 dicembre 2024 o al 30 giugno 2025, secondo i casi indicati.

Per gli strumenti comunali non ancora adottati si applica la disciplina previgente fino all’approvazione delle modifiche al Regolamento regionale 5/2011. I Comuni con PUC già approvato possono adeguare i propri strumenti alla nuova legge solo dopo l’approvazione delle modifiche al Regolamento 5/2011.

Rigenerazione urbana e programmi operativi

La legge introduce un sistema articolato di interventi per la rigenerazione urbana.

Il Programma Operativo (PO) è uno strumento urbanistico, finanziario e gestionale che attua interventi di riqualificazione, nuove urbanizzazioni e rifunzionalizzazione ecosostenibile, anche in ambiti non contigui ma funzionalmente connessi. Può essere promosso dal Comune, da soggetti privati titolari di almeno il 51% dei volumi interessati, o da partenariati pubblico-privati. Ha durata quinquennale, prorogabile di altri cinque anni; alla scadenza decadono le previsioni non attuate.

Il PO può:

• sostituire atti di programmazione degli interventi e programma pluriennale di attuazione;
• avere valore di piano particolareggiato o di piano di settore comunale;
• prevedere incentivi urbanistici;
• richiedere, se comporta variante, approvazione del Consiglio comunale;
• comportare dichiarazione di pubblica utilità e vincolo preordinato all’esproprio.

Se richiede uso temporaneo di edifici o aree con usi diversi, può consentire un ulteriore incremento volumetrico fino al 15%, a copertura degli oneri documentati.

Interventi di rigenerazione urbana e incentivi volumetrici

Per promuovere rinnovo e riuso del tessuto edilizio esistente, la legge consente:

• ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione e modifiche di sagoma, prospetti, sedime e tipologia;
• ristrutturazione urbanistica con sostituzione del tessuto esistente;
• riqualificazione di ambiti degradati mediante programmi unitari.

Gli interventi sono esclusi o fortemente limitati in zone di tutela, inedificabilità assoluta, aree storiche, aree agricole, riserve e parchi, immobili vincolati, aree a rischio elevato, ASI e immobili già beneficiari di incentivi urbanistici. Nei centri storici e nelle zone omogenee A, la demolizione e ricostruzione è consentita solo nell’ambito di piani di recupero particolareggiati e con i pareri degli enti di tutela.

Per l’edilizia residenziale sono consentiti incrementi volumetrici fino al 20% in caso di ristrutturazione senza demolizione e ricostruzione e fino al 35% con demolizione e ricostruzione. Per i cambi di destinazione verso il residenziale, almeno il 30% della volumetria lorda complessiva deve essere destinata a Edilizia Residenziale Sociale (ERS) in vendita o locazione.

Per gli incrementi del 35% devono essere garantite le dotazioni territoriali oppure monetizzate, nei limiti e secondo le valutazioni del Comune e del RUE. I Comuni devono individuare le aree escluse dagli incentivi.

Sottotetti, locali tecnici, parcheggi e altri recuperi edilizi

La legge disciplina il recupero dei locali tecnici e dei manufatti esistenti posti all’ultimo livello dell’edificio, purché legittimamente realizzati e nel rispetto di requisiti minimi di altezza, sicurezza, compatibilità architettonica ed efficienza energetica. Il recupero è qualificato come ristrutturazione edilizia, soggetto a SCIA alternativa a permesso di costruire e con contributo commisurato agli oneri e monetizzazione degli standard.

In attesa dell’approvazione del PSU, il recupero abitativo dei sottotetti è ammesso con limiti specifici, comprese le previsioni sulla data di esistenza del sottotetto e sulle condizioni tecniche di altezza, statica, prospetti e illuminazione.

Sono inoltre disciplinati i parcheggi pertinenziali, con vincolo obbligatorio rispetto alle unità immobiliari, possibilità di realizzazione anche nel sottosuolo, cessione in diritto di superficie da parte dei Comuni e tutela del patrimonio arboreo e paesaggistico. La mancata vendita pertinenziale comporta difformità totale dal titolo edilizio e sanzioni.

Edilizia residenziale pubblica e sociale e condhotel

La legge chiarisce la nozione di edilizia residenziale pubblica, distinguendo edilizia sovvenzionata ed agevolata, e di edilizia residenziale sociale, destinata a soggetti che non accedono al mercato né all’ERP. Le convenzioni per gli interventi di ERS devono garantire qualità abitativa, urbanizzazioni, canoni e prezzi fissati dalla Regione e requisiti di reddito regionali.

Per i condhotel, gli interventi edilizi sugli esercizi alberghieri finalizzati alla quota residenziale non costituiscono variante urbanistica; l’attività extralberghiera non determina variazione di destinazione d’uso.

Regolamento di attuazione e ulteriori disposizioni

Il regolamento di attuazione deve disciplinare contenuti degli strumenti attuativi, criteri di articolazione del territorio, composizione e funzionamento dell’Osservatorio, accordi tra amministrazioni, partecipazione, procedimenti di formazione del PSU, verifiche di coerenza, PO, VAS, varianti semplificate e vigilanza urbanistico-edilizia. Sono allegati lo schema di RUE e le linee guida APEA.

La legge modifica anche la disciplina degli impianti serricoli, sostituendo la DIA con la CILA e aggiornando le sanzioni al riferimento del d.P.R. 380/2001.

Entrata in vigore e obsolescenza

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel B.U.R. Campania, quindi il 30 aprile 2024. Non è un atto obsoleto: introduce una riforma ancora attuale della disciplina regionale sul governo del territorio e continua a produrre effetti pratici.