L.R. Emilia-Romagna 15/2013

Semplificazione della disciplina edilizia in Emilia-Romagna

La legge disciplina in modo organico l’attività edilizia nel territorio dell’Emilia-Romagna, con finalità di tutela di sicurezza, salute, territorio, paesaggio e ambiente, ma anche di semplificazione amministrativa, unificazione dei procedimenti e digitalizzazione.

Principi generali e obiettivi

Il provvedimento definisce l’attività edilizia come ogni intervento che trasforma il territorio tramite modifiche ai suoli o ai manufatti esistenti. La disciplina è improntata a:

• tutela della sicurezza, salubrità e incolumità;
• salvaguardia di paesaggio, ambiente e patrimonio storico-architettonico;
• accessibilità, usabilità e fruibilità;
• risparmio energetico e idrico;
• semplificazione dei procedimenti abilitativi e dei controlli;
• gestione telematica dei rapporti tra cittadini, imprese e amministrazioni.

La legge valorizza inoltre l’attività certificativa dei professionisti abilitati e si applica nel rispetto dei diritti pubblici e privati, degli strumenti urbanistici e della normativa di settore.

Uniformazione della disciplina edilizia

La Regione persegue l’uniformità della disciplina edilizia sul territorio regionale attraverso:

• l’adozione da parte dei Comuni di regolamenti edilizi unificati;
• l’uso di definizioni uniformi dei parametri urbanistici ed edilizi;
• la modulistica edilizia unificata per le istanze;
• il glossario unico per la classificazione degli interventi.

La Regione può recepire ulteriori accordi e intese statali mediante atti di coordinamento tecnico.

Digitalizzazione e banca dati unica

La Regione promuove un sistema integrato per la dematerializzazione e la gestione telematica dei procedimenti edilizi e catastali, con banca dati unica regionale costantemente aggiornata. I Comuni possono usare la piattaforma regionale o sistemi equivalenti e la Giunta stabilisce da quando le istanze devono essere presentate solo in via telematica. Il sistema consente verifiche automatiche di completezza, ricevute, indizione delle conferenze di servizi e certificazione dei termini procedimentali.

SUE, SUAP e conferenza di servizi

Per l’edilizia residenziale, il Comune opera tramite lo Sportello unico per l’edilizia (SUE), che è l’unico punto di accesso del privato, riceve le pratiche, rilascia ricevute, trasmette gli atti alle altre amministrazioni e indice le conferenze di servizi quando occorrono atti di assenso di altre amministrazioni.

Per gli impianti produttivi di beni e servizi, le funzioni sono attribuite al SUAP, che svolge il ruolo di punto unico di accesso e gestisce i procedimenti secondo il d.P.R. n. 160/2010.

La conferenza di servizi è utilizzata in modo esteso anche prima della presentazione di CILA, SCIA o permesso di costruire, su istanza del privato, per acquisire preventivamente gli atti di assenso necessari.

Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio

I Comuni istituiscono una Commissione consultiva, obbligatoria e non vincolante, sulle qualità compositive, architettoniche e di inserimento urbano, paesaggistico e ambientale degli interventi. Il parere riguarda, tra l’altro:

• provvedimenti comunali in materia paesaggistica;
• interventi su edifici di valore storico-architettonico, culturale o testimoniale;
• approvazione di strumenti urbanistici, se previsto dal regolamento edilizio.

Il parere deve essere reso entro termini perentori; decorso il termine si prescinde dal parere.

Attività edilizia libera e interventi soggetti a CILA

La legge elenca numerosi interventi eseguibili senza titolo abilitativo, tra cui manutenzione ordinaria, alcune pompe di calore, opere per l’eliminazione di barriere architettoniche, VEPA, opere di protezione solare, opere temporanee, sistemazioni esterne, pannelli solari in specifiche aree, piccoli depositi GPL, taluni mutamenti d’uso di fabbricati rurali e vasche di raccolta agricole.

Per la CILA sono previsti, tra gli altri:

• manutenzione straordinaria e opere interne non strutturali;
• restauro e risanamento conservativo non strutturali;
• modifiche interne di edifici d’impresa;
• mutamenti d’uso senza opere che non aumentano il carico urbanistico;
• alcune opere pertinenziali, recinzioni, demolizioni, recupero aree libere urbane, serre stabilmente infisse, movimenti di terra significativi.

La CILA richiede documentazione essenziale, asseverazione del professionista, indicazione dell’impresa e della fine lavori. Il SUE effettua controlli formali entro 5 giorni e controlli di merito a campione entro 30 giorni. Se servono altri atti di assenso, si applica la conferenza di servizi. I lavori devono essere completati entro 3 anni dalla data di inizio indicata.

SCIA: ambito, disciplina e controlli

Sono soggetti a SCIA, tra gli altri, gli interventi di manutenzione straordinaria e opere interne strutturali, eliminazione di barriere in immobili vincolati o storici con effetti rilevanti, restauro strutturale, ristrutturazione edilizia nei casi previsti, mutamento d’uso senza opere con aumento di carico urbanistico, opere pertinenziali non riconducibili alla CILA, installazioni di impianti tecnologici con volumi tecnici, parcheggi pertinenziali e alcune nuove costruzioni disciplinate dagli strumenti urbanistici.

La SCIA è presentata con modulistica unificata e documentazione essenziale; il SUE verifica la completezza entro 5 giorni e poi controlla la sussistenza dei requisiti entro 30 giorni. Se occorrono atti di assenso di altre amministrazioni, si applica la conferenza di servizi semplificata. È possibile presentare SCIA con inizio lavori differito, entro un anno.

Permesso di costruire

Il permesso di costruire è richiesto per le nuove costruzioni non soggette a SCIA e per la ristrutturazione urbanistica. La domanda segue un procedimento con istruttoria comunale, eventuale parere della Commissione, eventuali integrazioni, conferenza di servizi se servono atti di assenso esterni e rilascio entro termini perentori.

Il silenzio dell’amministrazione può valere accoglimento nei casi previsti. Il titolo è rilasciato al proprietario o a chi ne abbia titolo, con indicazione di inizio e ultimazione lavori; i termini sono prorogabili nei limiti previsti.

Stato legittimo degli immobili e distanze nella demolizione/ricostruzione

La legge definisce lo stato legittimo dell’immobile come risultante dal titolo originario e dai successivi titoli, sanatorie, tolleranze costruttive e regolarizzazioni sanzionatorie. Sono previsti criteri particolari per immobili datati o privi di copia del titolo, per interventi agevolati dal Superbonus e per la demolizione e ricostruzione, dove la verifica dello stato legittimo può essere limitata ai parametri utili al calcolo della nuova edificazione ammissibile.

Per le demolizioni e ricostruzioni è consentito mantenere le distanze legittimamente preesistenti quando il lotto non consente la modifica dell’area di sedime; gli incentivi volumetrici possono essere realizzati anche fuori sagoma e oltre l’altezza dell’edificio demolito, nei limiti delle distanze preesistenti.

Mutamento di destinazione d’uso

Il mutamento d’uso rilevante è quello tra categorie funzionali diverse; il cambio d’uso senza opere è in generale soggetto a SCIA, salvo i casi di ulteriore semplificazione. Sono previste regole per la pianificazione comunale, per l’aumento del carico urbanistico, per il contributo di costruzione e per alcuni cambi d’uso di limitata entità che non costituiscono mutamento rilevante.

Agibilità e agibilità parziale

La segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità sostituisce il precedente certificato ed è presentata per gli interventi abilitati con SCIA o permesso di costruire, con possibilità di presentazione anche per alcune opere con CILA o in sanatoria. È possibile l’agibilità senza lavori per immobili privi di agibilità ma con requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, energia e accessibilità.

È ammessa l’agibilità parziale per singoli edifici, porzioni autonome o singole unità immobiliari, se sono state completate le opere e le infrastrutture richieste. La legge disciplina controlli sistematici e a campione, termini di verifica, poteri di conformazione e sanzioni per ritardo o omissione.

Contributo di costruzione, oneri e riduzioni

Il contributo di costruzione comprende oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. La legge disciplina:

• criteri di determinazione;
• tabelle parametriche aggiornate periodicamente;
• costo di costruzione per nuovi edifici e per ristrutturazioni;
• casi di esonero o riduzione, tra cui attività libere, manutenzione straordinaria non aumentativa, eliminazione barriere, alcuni interventi agricoli, edilizia convenzionata, prima casa, opere pubbliche e fonti rinnovabili.

Disposizioni transitorie e abrogazioni

Sono previste proroghe iniziali di validità per titoli edilizi già rilasciati o presentati alla data di entrata in vigore, applicabili per due anni in specifici casi, e regole transitorie per procedimenti in corso. La legge abroga la previgente disciplina edilizia regionale e alcune deliberazioni regionali sul regolamento edilizio tipo. Molte disposizioni di coordinamento e di modifica di leggi regionali previgenti hanno ormai effetto storico o sono state a loro volta superate da interventi successivi.