L.R. Molise 25/2008

Recupero di sottotetti, seminterrati, interrati e porticati in Molise

La legge regionale disciplina, nel territorio del Molise, il recupero funzionale di sottotetti, locali interrati o seminterrati e porticati degli edifici esistenti, con l’obiettivo di limitare il consumo di nuovo suolo. La disciplina opera entro i limiti posti dalla normativa statale sui beni culturali e paesaggistici e, per la parte paesaggistica, ammette interventi con modifiche esterne solo nei casi consentiti dai piani paesaggistici o da specifici accordi; nelle more dell’adozione dei provvedimenti conseguenti all’accordo e comunque fino al 30 aprile 2023 erano comunque ammessi gli interventi con modifiche esterne anche in aree tutelate da decreti ministeriali.

Ambito di applicazione e condizioni generali

La disciplina si applica agli edifici ubicati in Molise destinati in tutto o in parte a residenza, attività commerciale o terziaria, purché gli strumenti urbanistici comunali non vietino la ristrutturazione. Gli interventi di recupero sono consentiti solo se gli edifici risultano:

• ultimati nell’intera struttura portante alla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024, e regolarmente certificati o preventivamente sanati;
• serviti da tutte le opere di urbanizzazione primaria;
• collocati in zone territoriali omogenee con sufficiente dotazione di standard urbanistici, salvo la disciplina speciale sugli standard;
• non soggetti a vincoli che comportino divieto di incremento del carico urbanistico, salvo parere favorevole dell’ente competente alla tutela. La legge non si applica alle costruzioni esistenti in aree a rischio di inondazione.

Definizioni rilevanti

La norma precisa il significato tecnico di sottotetto, seminterrato, interrato e porticato, nonché di volume urbanistico, volume trasformabile e varie superfici rilevanti ai fini edilizi e urbanistici. Sono inoltre definite le modalità di calcolo di SUL, superficie lorda di pavimento, superficie non residenziale e superficie coperta, con regole specifiche per il computo dei porticati, delle logge e dei terrazzi.

Interventi di collegamento interno

È consentita la realizzazione di collegamenti diretti tra l’unità abitativa e i locali sovrastanti, sottostanti o contigui mediante botole, scale o altre opere idonee a migliorare la fruibilità o a consentire impianti tecnologici per il risparmio energetico. Tali interventi sono subordinati a SCIA.

Recupero dei sottotetti a uso residenziale

Il recupero residenziale dei sottotetti è ammesso come ristrutturazione edilizia, a condizione che siano garantite la sicurezza statica e le abitabilità minime previste dai regolamenti di igiene, oltre a specifici requisiti:

• altezza media ponderale non inferiore a 2,20 metri, ridotta a 2 metri nei comuni sopra quota 500 metri;
• rapporto aeroilluminante di almeno 1/10 tra aperture esterne e superficie degli ambienti di abitazione, riferito alla parte di sottotetto con altezza superiore a 1,40 metri;
• abbattimento delle barriere architettoniche limitatamente all’adattabilità;
• rispetto delle norme su consumi energetici, sicurezza del lavoro e impianti antincendio. Gli interventi non possono modificare le quote di colmo e di gronda né alterare le pendenze delle falde di copertura. È ammesso l’abbassamento dell’ultimo solaio sottostante, purché non alteri il prospetto, siano rispettati i requisiti minimi dei locali sottostanti e le norme sismiche. Sono consentiti finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per garantire aerazione e illuminazione, nel rispetto dei diritti dei terzi. La SCIA comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa utilizzabile.

Recupero dei locali seminterrati e interrati a uso terziario o commerciale

È consentito il recupero dei locali a piano terra, seminterrati e interrati per usi terziari o commerciali, se sussistono sicurezza statica e prescrizioni regolamentari, e se sono rispettati:

• altezza interna minima di 2,70 metri;
• aperture per ventilazione naturale diretta non inferiori a 1/8 della superficie del pavimento, oppure impianto di ventilazione meccanica equivalente;
• norme su consumi energetici, sicurezza del lavoro e antincendio;
• accessibilità totale anche per persone con ridotta capacità motoria. Gli interventi non devono modificare le quote delle strade di piano o delle sistemazioni esterne già approvate, né comportare il cambio d’uso di locali garage pertinenziali, salvo traslazione in altra zona del fabbricato. La SCIA comporta gli stessi oneri previsti per il recupero dei sottotetti.

Recupero dei locali pianoterra e seminterrati a uso residenziale

La legge consente anche il recupero residenziale dei locali a pianoterra e seminterrati, con requisiti sostanzialmente analoghi a quelli previsti per i sottotetti, ma con altezza media minima pari a 2,40 metri. Sono richiesti:

• rapporto aeroilluminante di almeno 1/10;
• abbattimento delle barriere architettoniche limitato all’adattabilità;
• rispetto delle norme energetiche, di sicurezza del lavoro e antincendio. Possono essere realizzati finestre, lucernari e bocche di lupo nel rispetto dei diritti dei terzi. Il titolo edilizio comporta il versamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione sulla volumetria resa utilizzabile.

Recupero dei piani porticato

È ammesso il recupero dei piani porticato a uso residenziale o terziario, con garanzia di sicurezza statica e rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di agibilità. In particolare sono richiesti:

• altezza interna minima di 2,70 metri;
• ventilazione naturale diretta non inferiore a 1/8 della superficie di pavimento per gli ambienti di uso quotidiano, con ventilazione meccanica per i servizi igienici;
• rispetto delle norme energetiche, di sicurezza del lavoro e antincendio;
• accessibilità totale per persone con ridotte capacità motorie;
• rispetto del rapporto tra volumi delle nuove realizzazioni e superfici di parcheggio da reperire nel lotto. Gli interventi non devono alterare le quote delle strade di piano o le sistemazioni già approvate, né comportare il cambio d’uso di garage pertinenziali, salvo traslazione in altra parte del fabbricato. Anche in questo caso la SCIA comporta gli stessi oneri del recupero residenziale dei sottotetti.

Estensione a porticati, sottotetti e tettoie chiuse

La disciplina è estesa anche a porticati, sottotetti e tettoie, comprese strutture con sole travi inclinate, brise-soleil, graticci ornamentali o strutture per pannelli solari o per ragioni architettoniche, anche prive di tamponatura laterale, purché assentite con titolo edilizio o autorizzazione e con parere favorevole dell’autorità competente. Gli interventi sono ammessi solo come chiusura perimetrale, senza alterare sagoma, altezze, copertura e struttura portante, nel rispetto del codice civile e delle norme igienico-sanitarie. La SCIA comporta gli stessi oneri previsti per il recupero dei sottotetti.

Cambio di destinazione d’uso dei fabbricati esistenti

Per i fabbricati che, alla data di entrata in vigore del decreto-legge n. 69 del 2024, risultino ultimati nella struttura portante o sanati, è consentito il mutamento di destinazione d’uso, totale o parziale, delle unità immobiliari interessate, purché avvenga tra le categorie ammesse dall’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. Nelle zone omogenee “E” sono ammessi solo cambi di destinazione finalizzati all’uso agricolo e/o residenziale. Gli interventi possono includere opere, purché non modifichino l’aspetto esteriore del fabbricato e sia garantita la sicurezza statica e il rispetto dei requisiti minimi di abitabilità.

Standard urbanistici, parcheggi e deroghe

Gli interventi sono ammessi in deroga ai parametri e indici urbanistici vigenti e adottati. In caso di superamento dei limiti del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, è possibile:

• conferire superfici idonee a compensare gli standard mancanti;
• oppure monetizzare la mancata dotazione, con somme calcolate sui costi correnti di esproprio ridotti del 50%, da destinare dal Comune alle infrastrutture previste dal D.M. 1444/1968. Per i recuperi di sottotetti e piani porticato che comportino nuove unità abitative, occorre reperire parcheggi pertinenziali secondo gli strumenti comunali, con minimo di 1 mq ogni 10 mc di volumetria resa abitabile e massimo di 25 mq per ciascuna nuova unità. Se manca la possibilità concreta di reperire gli spazi, è ammesso il versamento al Comune di una somma calcolata sul costo di costruzione per l’edilizia residenziale pubblica agevolata, ridotta del 50%, da destinare alla realizzazione di parcheggi.

Regime amministrativo e qualificazione degli interventi

Gli interventi di recupero disciplinati dalla legge sono qualificati, in via generale, come ristrutturazione edilizia ai sensi del d.P.R. n. 380/2001 e sono soggetti a SCIA, salvo i casi in cui la disciplina richieda il rilascio del titolo edilizio. Per i recuperi residenziali dei sottotetti, dei pianoterra/seminterrati e dei porticati, nonché per gli interventi estesi a strutture analoghe, sono previsti oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa utilizzabile.

Rapporti con i comuni e con la pianificazione locale

La legge riconosce ai Comuni la facoltà di escludere parti del territorio o specifiche tipologie di edifici o interventi dall’applicazione della disciplina, anche in considerazione di caratteristiche storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche e di funzionalità urbanistica. La mancata adozione di tale esclusione non può costituire motivo di rigetto della domanda. Nei limiti del suo ambito temporale e oggettivo, la legge prevale sulle disposizioni dei regolamenti edilizi e degli strumenti urbanistici comunali.

Disciplina complessiva e applicabilità attuale

La norma continua a rilevare per gli interventi edilizi regionali di recupero degli spazi esistenti, ma alcune sue parti hanno limiti temporali espressi, come la disciplina transitoria paesaggistica fino al 30 aprile 2023. Le disposizioni sui cambi di destinazione d’uso e sull’estensione a ulteriori strutture sono legate a presupposti tecnici e temporali introdotti dalle modifiche più recenti, in particolare al riferimento al decreto-legge n. 69 del 2024. In assenza di tali presupposti, l’intervento non rientra nella fattispecie agevolata.