Cassazione Civile, Sentenza n. 3614/2025 del 12/02/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della decisione della CTR che aveva ritenuto illegittimi due avvisi di accertamento IRPEF volti a tassare come reddito diverso (plusvalenza immobiliare ai sensi art.67, co.1, lett. b) TUIR) la cessione di un immobile. L'immobile era pervenuto alle contribuente per successione come nuda proprieta' e, successivamente, le stesse avevano acquistato onerosamente l'usufrutto dalla nonna ad un prezzo parametrato alla sua eta' (valore molto contenuto, 25% del valore). L'Agenzia sosteneva che alla successiva vendita, avvenuta entro cinque anni dal consolidamento della proprieta', doveva essere valorizzato l'usufrutto in base all'eta' delle venditrici (nuove titolari) secondo la risoluzione 188/E/2009, aumentando la percentuale tassabile; la CTR aveva invece ritenuto illegittimo ricalcolare l'aliquota in base all'eta' delle cedenti e aveva applicato la prospettazione delle contribuente ritenendo che il valore di acquisto e di vendita dovessero essere confrontati nella stessa percentuale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla CTR di secondo grado per la Campania. La Corte ha stabilito che, essendo intervenuto il consolidamento della proprieta' (per effetto del riscatto dell'usufrutto) prima della cessione e prima del decorso del quinquennio, la plusvalenza deve essere calcolata sul valore dominicale iniziale senza tenere conto del valore dell'usufrutto riscattato né riconsiderare l'aliquota in base all'eta' del precedente usufruttuario. In sostanza la Corte ha interpretato le norme (art.9 co.5 e art.67 TUIR) nel senso che, quando la proprieta' si e' consolidata prima della vendita, l'oggetto della cessione e' la piena proprieta' e non il solo usufrutto, e si applicano i relativi indici dominicali; inoltre il consolidamento puo' rilevare ai fini del quinquennio e della presunzione di plusvalenza.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 917/1986 (TUIR) art. 9, co. 5

  Stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, la disciplina delle cessioni a titolo oneroso si applica anche agli atti che costituiscono o trasferiscono diritti reali di godimento; la Corte ha ritenuto che il corrispettivo percepito per la cessione di diritti reali di godimento possa generare plusvalenza secondo le regole delle cessioni.

• TUIR art. 67, co. 1, lett. b

  Prevede la presunzione assoluta di scopo speculativo per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non oltre cinque anni; la Corte ha ritenuto applicabile la presunzione quando il consolidamento della proprieta' e' avvenuto prima della cessione e entro il quinquennio.

• TUIR art. 68

  Norma collegata alla disciplina delle plusvalenze; citata in relazione al quadro normativo ma senza specifica interpretazione autonoma nella motivazione.

• art. 979 c.c.

  Richiamato per affermare il carattere vitalizio dell'usufrutto e i limiti della sua durata, utile a distinguere il trasferimento del solo usufrutto dalla cessione della piena proprieta'.

• Risoluzione n. 188/E/2009

  Riferimento interpretativo invocato dall'Ufficio per parametrizzare il valore dell'usufrutto alla eta' delle cedenti; la Corte ha valutato che tale parametro non vada applicato quando l'oggetto della cessione e' la piena proprieta' consolidata prima della vendita.

• Risoluzione n. 218/E/2008

  Richiamata in contrasto con la 188/2009 nella vicenda; la Corte ha escluso l'applicazione di criteri che ricalcolino il valore dell'usufrutto per la tassazione della piena proprieta' consolidata.

• art. 360 c.p.c. (n. 3)

  Fondamento del motivo di cassazione (violazione di norme e falsa applicazione); la Corte ha ritenuto ammissibile e fondato il motivo ai sensi di questa disposizione.

• art. 348, co. 4 c.p.c.

  Richiamato in ordine all'eccezione di proibizione del doppio conforme; la Corte ha escluso l'inammissibilita' del ricorso in base a questa norma, ritenendo la questione non pertinente nel caso di specie.

Massime di principio

• Quando la piena proprieta' di un immobile si consolida (es. per riscatto dell'usufrutto) prima della sua cessione, l'oggetto giuridico trasferito e' la piena proprieta' e non il solo usufrutto: per il calcolo della plusvalenza si devono usare gli indici dominicali e non riconsiderare il valore dell'usufrutto in relazione all'eta' del precedente usufruttuario.
• Il decorso del quinquennio rileva rispetto all'acquisizione del diritto effettivamente trasferito. Se il consolidamento della proprieta' avviene prima della vendita e entro cinque anni dall'acquisizione originaria, puo' trovare applicazione la presunzione di plusvalenza prevista dall'art.67 TUIR.
• La parametrizzazione del valore dell'usufrutto in funzione dell'eta' e' pertinente quando il diritto trasferito e' l'usufrutto stesso; e' invece irrilevante quando si trasferisce la piena proprieta' consolidata antecedentemente alla vendita.
• Se il consolidamento della proprieta' interviene dopo l'alienazione, esso non incide sui presupposti e sulla determinazione della plusvalenza relativa a quella vendita; la sequenza temporale (consolidamento vs alienazione) e' cruciale.
• In sede di impugnazione in Cassazione per presunta violazione di legge (art.360 c.p.c. n.3) e' necessario fondare la censura su errata interpretazione o applicazione di norme: eccezioni processuali generiche (es. doppia conforme) non impediscono automaticamente la valutazione del motivo se non sussistono i presupposti di cui all'art.348 c.p.c.