Sentenza del 13/07/2016 n. 14275 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Ufficio ha impugnato la sentenza della CTR per violazione della L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, e della L. n. 350 del 2003, art. 2, comma 30. Secondo l'Ufficio, l'agevolazione sull'imposta di registro per l'acquisto di aree inserite in piani urbanistici particolareggiati non spettava alla società, perché essa non aveva sottoscritto la convenzione di lottizzazione, non aveva assunto gli obblighi di urbanizzazione e non aveva sostenuto i relativi costi. Il terreno era già urbanizzato e direttamente edificabile al momento dell'acquisto. La ratio dell'agevolazione è infatti quella di ridurre il maggior costo sostenuto dal soggetto che assume gli obblighi di prima edificazione e realizza integralmente le potenzialità edificatorie previste dal piano.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Ufficio, cassato la sentenza della CTR e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, ha deciso nel merito rigettando il ricorso originario della contribuente contro l'avviso di liquidazione. È stata confermata, quindi, la decadenza dall'agevolazione e la debenza dell'imposta di registro e delle relative sanzioni. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre la società contribuente è stata condannata a pagare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Prevede l'agevolazione sull'imposta di registro per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, subordinandola alla realizzazione dell'intervento edificatorio previsto.

  La norma è di stretta interpretazione e l'agevolazione spetta al soggetto che, in qualità di acquirente beneficiario, realizza integralmente le potenzialità edificatorie dell'area secondo il piano urbanistico.

• Legge n. 350 del 2003, art. 2, comma 30

  "Nell'ipotesi di piani attuativi d'iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui alla L. 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore".

  Nei piani attuativi di iniziativa privata, la sottoscrizione della convenzione urbanistica costituisce requisito essenziale per l'accesso all'agevolazione. Non è sufficiente acquistare un terreno già urbanizzato o formalmente inserito in un piano particolareggiato.

• Art. 384 c.p.c.

  Consente alla Corte di Cassazione, quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere direttamente la causa nel merito dopo aver cassato la sentenza impugnata.

• Artt. 3, 23 e 53 della Costituzione

  La Corte richiama i principi di uguaglianza, di riserva di legge in materia tributaria e di capacità contributiva per sottolineare che le agevolazioni fiscali, incidendo sul carico impositivo, non possono essere estese oltre i presupposti espressamente previsti dalla legge.

• Cass. n. 4890/2013 e Cass. n. 34497/2014

  "Il beneficio ... si applica a condizione che l'acquirente beneficiario realizzi integralmente, secondo le previsioni del piano, le potenzialità edificatorie dell'area".

  La giurisprudenza esclude il beneficio quando l'acquirente realizza solo parzialmente l'intervento o rivende l'area senza averne sfruttato integralmente la capacità edificatoria e senza aver completato le prescrizioni dello strumento urbanistico.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali in materia immobiliare devono essere interpretate restrittivamente: non è sufficiente che l'immobile rientri astrattamente in un piano particolareggiato.
• Per i piani attuativi di iniziativa privata, occorre verificare chi abbia sottoscritto la convenzione urbanistica e assunto gli obblighi di urbanizzazione; il semplice acquirente successivo non beneficia automaticamente dell'agevolazione.
• L'acquisto di un terreno già urbanizzato e direttamente edificabile, senza assunzione di ulteriori oneri urbanistici, normalmente non soddisfa la ratio dell'agevolazione, che mira a compensare i costi aggiuntivi della prima edificazione.
• Il soggetto che invoca il beneficio deve normalmente realizzare integralmente, entro il termine previsto, le potenzialità edificatorie e gli interventi richiesti dal piano; la mera rivendita o un'attività edificatoria parziale possono comportare la decadenza.
• Nelle controversie analoghe è essenziale esaminare l'atto di acquisto, la convenzione di lottizzazione, la ripartizione degli obblighi urbanistici, lo stato di urbanizzazione al momento del trasferimento e l'effettiva attività edificatoria dell'acquirente.