Cassazione Civile, Ordinanza n. 09298/2026 del 13/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione stipulato nel 1994 per uso non abitativo, relativo a un appartamento poi destinato di fatto ad abitazione del conduttore e della sua famiglia. Il locatore originario, con raccomandata del 27.11.2000, avrebbe preso atto dell’uso effettivo dell’immobile; secondo il conduttore, da quel momento il rapporto avrebbe dovuto essere assoggettato al regime dell’equo canone, con conseguente rideterminazione del canone e restituzione delle somme pagate in eccedenza. Dopo il decesso del locatore, l’avente causa aveva anche promosso un giudizio per risoluzione e risarcimento, poi dichiarato inammissibile con giudicato. Successivamente era stata intimata licenza per finita locazione e l’immobile era stato restituito nel 2013. Il conduttore ha quindi agito per far accertare il canone dovuto in misura inferiore a quello pattuito e ottenere la restituzione delle differenze di canone e del deposito cauzionale. Il Tribunale, all’esito di consulenza tecnica, ha accolto la domanda in parte e ha liquidato una somma a suo favore; la Corte d’appello ha invece accolto l’impugnazione del locatore, ritenendo che la trasformazione del rapporto in locazione abitativa fosse avvenuta quando era già in vigore la legge n. 431/1998 e che, quindi, non fosse applicabile il regime vincolistico invocato. Con l’unico motivo di ricorso per cassazione il conduttore denuncia violazione degli artt. 14 della legge n. 431/1998 e 79 della legge n. 392/1978, sostenendo che il contratto, nato nel 1994, doveva continuare a essere regolato dalla normativa previgente anche dopo la conversione di fatto dell’uso dell’immobile, con applicazione dell’art. 79 e rideterminazione del canone secondo l’equo canone fino alla scadenza del rapporto; richiama inoltre le somme versate anche quale terzo pignorato e il computo dei canoni ancora non corrisposti per alcune mensilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso. Ha affermato che l’art. 14, comma 5, della legge n. 431/1998 mantiene ferma, per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della nuova legge, l’applicazione della normativa previgente per l’intera durata del rapporto; tale ultrattività opera anche se, successivamente, il contratto subisce una trasformazione dell’uso dell’immobile ai sensi dell’art. 80, comma 2, della legge n. 392/1978. Secondo la Corte, la conversione da uso non abitativo a uso abitativo non crea un nuovo contratto, ma costituisce un’evoluzione di un rapporto sorto sotto il vigore della legge sull’equo canone, che resta quindi regolato da quel plesso normativo. La sentenza d’appello è stata pertanto cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d’appello di Salerno, in diversa composizione, per il riesame della disciplina applicabile e per il corretto calcolo delle somme versate dal conduttore quale terzo pignorato, oltre che per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 14, comma 5, L. 431/1998

  "Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data"

  la disposizione determina l’ultrattività della disciplina previgente per i contratti di locazione già in essere alla data di entrata in vigore della legge, sicché il regime originario continua a governare il rapporto anche per le vicende successive

• art. 79, L. 392/1978

  è richiamato come base dell’azione del conduttore per ottenere l’applicazione del canone legale e la sostituzione del canone convenzionale, quando il rapporto resti soggetto alla disciplina dell’equo canone

• art. 80, comma 2, L. 392/1978

  se il locatore non chiede tempestivamente la risoluzione quando l’immobile è utilizzato per uso diverso da quello pattuito, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile

• artt. 12 e ss. L. 392/1978

  indicano il criterio di determinazione del canone cd. equo, richiamato dalla giurisprudenza menzionata dalla Corte

• art. 1339 c.c.

  la sostituzione del canone convenzionale con quello legale opera in via imperativa, come effetto della disciplina vincolistica richiamata

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  il ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione di norme di diritto

Massime di principio

• Per i contratti di locazione già in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 431/1998, la disciplina previgente continua ad applicarsi per l’intera durata del rapporto, senza che le vicende successive possano, di regola, mutarne l’assetto normativo di base.
• La conversione di fatto dell’uso dell’immobile ai sensi dell’art. 80, comma 2, L. 392/1978 non integra la stipulazione di un nuovo contratto, ma costituisce una prosecuzione evolutiva del rapporto originario, che conserva il regime giuridico in cui è sorto.
• Quando un rapporto di locazione resta soggetto alla disciplina dell’equo canone, il conduttore può chiedere la rideterminazione del canone e la ripetizione delle somme pagate in eccedenza secondo i criteri legali, con sostituzione imperativa della pattuizione contrattuale.
• Nell’interpretare il rapporto tra L. 431/1998 e L. 392/1978 occorre distinguere nettamente tra i contratti sorti dopo l’entrata in vigore della nuova legge e quelli anteriori, per i quali l’ultrattività della normativa precedente impedisce l’applicazione del solo regime del canone libero.

Come è indicizzato