Sentenza del 21/06/2016 n. 218 - Comm. Trib. Prov. Como

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore imponibile dell’immobile, sostenendo che la pretesa fiscale fosse fondata su una stima dell’UTE non adeguatamente collegata alle caratteristiche concrete del bene e alle condizioni effettive della compravendita. La questione riguardava il valore probatorio della stima: essa può essere utilizzata dall’Ufficio, ma non dimostra automaticamente la maggiore base imponibile, dovendo essere verificata nella sua attendibilità e coerenza con la situazione reale.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta priva di adeguata motivazione e l’avviso di rettifica e liquidazione è stato annullato. La stima dell’UTE, pur provenendo da un organismo pubblico istituzionalmente competente, ha valore analogo a una perizia di parte: fa piena prova della propria provenienza, ma non del contenuto valutativo. Il giudice deve quindi accertare concretamente se la stima sia idonea a dimostrare i maggiori valori pretesi e se rifletta le caratteristiche effettive dell’immobile e della vendita.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

  La rettifica del valore dichiarato dell’immobile è legittima solo se l’Amministrazione fornisce una motivazione adeguata e elementi concretamente idonei a dimostrare il maggior valore imponibile.

• Principi giurisprudenziali della Corte di Cassazione sulla stima UTE

  La stima UTE può costituire una base dell’accertamento, ma non è prova privilegiata del valore dell’immobile. Deve essere valutata criticamente dal giudice e risultare coerente con le caratteristiche del bene, la sua ubicazione, lo stato di conservazione e le condizioni della compravendita.

• Obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica e liquidazione

  Un avviso fondato su una valutazione astratta o non collegata alla concreta situazione dell’immobile è viziato per difetto di motivazione e può essere annullato.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore di un immobile, l’Amministrazione deve indicare elementi specifici e verificabili, non potendo fondarsi soltanto su valori medi, stime generiche o comparazioni non pertinenti.
• La provenienza pubblica della perizia o della stima non la rende automaticamente incontestabile né dotata di piena efficacia probatoria sul valore economico del bene.
• Il giudice deve verificare se la valutazione tenga conto delle concrete caratteristiche dell’immobile e delle condizioni effettive della compravendita.
• Quando l’atto impositivo non spiega adeguatamente il collegamento tra la stima utilizzata e il maggior valore richiesto, può sussistere un difetto di motivazione idoneo a determinarne l’annullamento.
• Il contribuente che contesta la rettifica dovrebbe evidenziare le differenze tra il bene oggetto dell’accertamento e gli immobili o i parametri utilizzati dall’Ufficio, nonché le specifiche condizioni della vendita.