Cassazione Civile, Sentenza n. 15789/2026 del 22/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda la proprietà e l'accesso a un sottotetto nel condominio "Dietro SS. Apostoli" a Verona. Marastoni aveva chiesto l'accertamento della sua proprietà esclusiva del sottotetto (e il divieto di accesso del convenuto alle scale di sua proprietà). Alberto Ambrosetti, in via riconvenzionale, aveva chiesto l'accertamento dell'usucapione del sottotetto e la costituzione di una servitù di passaggio sulla scala di proprietà di Marastoni che conduce al sottotetto. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda di Marastoni. In appello la Corte di Venezia (sentenza non definitiva e poi definitiva) aveva ritenuto di attribuire la proprietà del sottotetto all'A. Ambrosetti e di costituire una servitù coattiva di passaggio gravante sulla scala di Marastoni. Marastoni ha impugnato entrambe le decisioni in Cassazione con vari motivi (tra cui ultravizione/ultrapetizione per decisione oltre i limiti della domanda, travisamento delle risultanze della CTU circa la natura del locale - intercapedine o uso come soffitta-, carenza di motivazione su punti decisivi, errata costituzione della servitù e errata disposizione sulla trascrizione e sulle spese).

La decisione

La Corte di Cassazione ha riunito i due ricorsi e li ha esaminati con riferimento ai motivi proposti. Ha accolto il primo, il quinto e il settimo motivo e ha dichiarato assorbiti gli altri motivi. In particolare: 1) ha ritenuto fondata la censura per ultravizione/ultrapetizione (art. 112 c.p.c.) perché la Corte di Appello, dopo aver accolto la domanda principale di accertamento negativo della proprietà in capo a Marastoni, non poteva decidere la domanda subordinata di attribuzione della proprietà ad Ambrosetti che era stata formulata solo in via espressamente subordinata; 2) ha accertato il travisamento delle risultanze della CTU da parte della Corte di Appello nella parte in cui aveva escluso che il locale potesse essere utilizzato come soffitta (la Corte di Cassazione ha ritenuto che l'altezza e le caratteristiche del locale, come risultanti dalla CTU, consentono una potenziale utilizzazione autonoma, quindi la Corte distrettuale aveva travisato i fatti); 3) ha rilevato carenza motivazionale della decisione di appello circa l'esame di alcuni motivi ritenuti parzialmente fondati ma al contempo dichiarati assorbiti. Per queste ragioni la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e ha rinviato la causa alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione, per nuovo esame e decisione anche sulle spese del giudizio. Le statuizioni sulla trascrizione e sulle spese di merito sono state dichiarate anch'esse da ridefinire dal giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Ribadito il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato: il giudice non può decidere una domanda che la parte ha formulato solo in via subordinata se ha già accolto la domanda principale, perché ciò configurerebbe ultrapetizione.

• art. 360 c.p.c. (primo comma, nn. 3, 4, 5)

  Fondamento per il sindacato in Cassazione: n.3 (violazione o falsa applicazione della legge), n.4 (travisamento della prova), n.5 (omesso esame di un fatto decisivo). La Corte li applica per censurare l'errata applicazione delle norme da parte della Corte d'appello, il travisamento delle risultanze della CTU e la mancanza di motivazione su fatti decisivi.

• art. 1051 c.c.

  Richiamato in relazione alla costituzione della servitù: la Corte ha censurato la decisione di costituire una servitù senza aver adeguatamente valutato i titoli, le alternative di accesso e la corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1117 c.c.

  Richiamato come criterio normativo per individuare le parti comuni dell'edificio: il giudice del rinvio dovrà valutare, tra i titoli e le caratteristiche oggettive, se il sottotetto debba essere considerato parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati rispetto all'onere della prova e all'omesso esame di fatti decisivi: la Corte ha ritenuto che la Corte d'appello non abbia valutato correttamente le risultanze della CTU e non abbia dato sufficiente motivazione sui punti decisivi sollevati dai ricorsi.

• art. 91 c.p.c.

  Norma richiamata in relazione alla regolazione delle spese processuali: la Corte ha rinviato la decisione sulle spese al giudice del rinvio che dovrà tenere conto delle parti costituite nei vari gradi.

• art. 335 c.p.c.

  Richiamato nel quadro della riunione dei ricorsi e della disciplina delle impugnazioni multiple che riguardano lo stesso giudizio, a sostegno della riunione delle due impugnazioni di cassazione.

Massime di principio

• Il giudice non può decidere oltre i limiti delle domande formulate: se una domanda è proposta solo in via subordinata e il giudice accoglie la domanda principale, non può poi attribuire alla parte quanto richiesto solo subordinatamente (divieto di ultrapetizione).
• Le risultanze tecniche (CTU) devono essere corretto oggetto di valutazione: il giudice deve interpretare coerentemente le misure e le caratteristiche del locale (es. altezza) per stabilire se il bene sia mera intercapedine o sia suscettibile di utilizzazione autonoma come soffitta/sottotetto.
• La motivazione deve affrontare e spiegare i punti decisivi: la mancata esposizione delle ragioni che giustificano la decisione su questioni rilevanti determina nullità per carenza di motivazione e legittima il rimedio della cassazione.
• In materia condominiale la qualificazione del bene (pertinenza, proprietà esclusiva o comune) va decisa alla luce dei titoli, delle caratteristiche oggettive dell'immobile e delle norme sul condominio (es. art.1117 c.c.); non è decisiva la sola identificazione catastale.
• La regolazione della trascrizione e delle spese deve rispettare i limiti delle domande e tener conto delle parti effettivamente costituite; se la decisione sostanziale viene cassata, anche le disposizioni accessorie (trascrizione, condanna alle spese) vanno riesaminate dal giudice del rinvio.