L.R. Veneto 14/2019

Veneto 2050: riqualificazione urbana e rinaturalizzazione del territorio

La legge regionale del Veneto disciplina strumenti per contenere il consumo di suolo, favorire la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente e promuovere la rinaturalizzazione di aree antropizzate. Introduce crediti edilizi da rinaturalizzazione, incentivi volumetrici e regole specifiche per zone agricole, aree a pericolosità idraulica e interventi con finalità di qualità architettonica e sostenibilità.

Finalità e ambito generale

Il provvedimento mira a migliorare la qualità della vita urbana, riordinare il tessuto edilizio e favorire coesione sociale, tutela delle disabilità, qualità architettonica, efficienza energetica ed economia circolare. La disciplina opera nel territorio della Regione del Veneto e si concentra soprattutto sugli ambiti di urbanizzazione consolidata, con alcune possibilità limitate anche in zona agricola e in aree a rischio idrogeologico secondo le condizioni previste.

Definizioni rilevanti

La legge chiarisce alcuni concetti chiave per l’applicazione della disciplina, tra cui:

• manufatti incongrui, cioè opere o elementi di degrado individuati dallo strumento urbanistico comunale;
• rinaturalizzazione del suolo, intesa come restituzione del terreno a condizioni naturali o seminaturali mediante demolizione, ripristino della permeabilità e, se necessario, bonifica ambientale;
• crediti edilizi da rinaturalizzazione, ossia capacità edificatoria riconosciuta dal piano comunale dopo demolizione completa e rinaturalizzazione;
• prima casa di abitazione, con obbligo di residenza per almeno cinque anni dopo l’agibilità;
• ambiti di urbanizzazione consolidata e altri concetti tecnici richiamati dalla normativa regionale e statale.

Ambito di applicazione e limiti

Gli interventi principali di ampliamento e riqualificazione si applicano agli edifici con qualsiasi destinazione d’uso negli ambiti di urbanizzazione consolidata e, nei limiti dell’articolo 8, anche in zona agricola. Sono comunque richieste le opere di urbanizzazione primaria o il loro adeguamento al maggiore carico urbanistico.

La legge non si applica, o si applica in modo fortemente limitato, a una serie di immobili e aree, tra cui:

• edifici vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali, salvo compatibilità con il vincolo;
• immobili soggetti a specifiche tutele urbanistiche che escludano gli interventi;
• edifici commerciali usati per eludere la disciplina di settore;
• edifici abusivi anche solo in parte;
• immobili nei centri storici, salvo alcune ipotesi di minor tutela;
• aree inedificabili o dichiarate tali;
• aree con pericolosità idraulica o idrogeologica molto elevata o elevata, salvo la disciplina speciale dell’articolo 9;
• immobili che abbiano già fruito di premialità della legge regionale 14/2009, salvo i casi ancora consentiti.

Crediti edilizi da rinaturalizzazione

La legge affida alla Giunta regionale, entro quattro mesi dall’entrata in vigore, la definizione della disciplina attuativa dei crediti edilizi da rinaturalizzazione, compresi criteri di attribuzione, iscrizione nel RECRED, cancellazione e accertamento del completamento degli interventi.

I comuni devono poi approvare varianti urbanistiche per individuare i manufatti incongrui, definire le condizioni per la demolizione e la rinaturalizzazione e stabilire eventuali aree riservate all’uso di tali crediti. I crediti sono liberamente commerciabili e, per i comuni privi di PAT o di RECRED, valgono specifici divieti transitori di adozione di varianti fino all’istituzione del registro.

Interventi su immobili pubblici

Gli immobili pubblici comunali o di altri enti pubblici possono generare crediti edilizi da rinaturalizzazione anche in deroga ai criteri generali. Tali crediti sono destinati prioritariamente agli ampliamenti previsti dalla legge. I comuni possono inoltre stipulare accordi con altri enti pubblici per demolire edifici degradati e rinaturalizzare le aree, riconoscendo adeguati crediti agli enti proprietari. Le somme derivanti dalla cessione dei crediti confluiscono in un fondo comunale destinato soprattutto ad altre demolizioni di manufatti incongrui.

Interventi di ampliamento del patrimonio esistente

Per gli edifici esistenti è ammesso un ampliamento base fino al 15% del volume o della superficie, se sono rispettate condizioni minime di efficienza energetica e uso di fonti rinnovabili. La percentuale può aumentare fino a un ulteriore 25% in presenza di specifici elementi di riqualificazione, come:

• eliminazione delle barriere architettoniche;
• classe energetica A4 dell’intero edificio;
• messa in sicurezza sismica;
• materiali di recupero;
• coperture a verde, pareti ventilate, isolamento acustico;
• recupero acqua piovana;
• rimozione dell’amianto;
• uso di BACS;
• impiego di rinnovabili con potenza almeno pari a 3 kW.

L’incremento complessivo non può superare il 40%, salvo ulteriori incrementi previsti in casi specifici. Fino al 31 dicembre 2020, per edifici in classe A4 è riconosciuto un ulteriore 10%.

Riqualificazione mediante demolizione e ricostruzione

Gli edifici da adeguare agli standard qualitativi, energetici, tecnologici e di sicurezza possono essere demoliti e ricostruiti con incremento fino al 25% del volume o della superficie, elevabile di un ulteriore 35% in presenza di ulteriori elementi di riqualificazione. Il limite complessivo è del 60%, aumentabile fino al 100% se si utilizzano, anche parzialmente, crediti edilizi da rinaturalizzazione.

La legge prevede inoltre una riduzione al 15% dell’incremento base, trascorsi quattro mesi dalla scadenza del termine per la variante urbanistica sui manufatti incongrui, se non viene utilizzato almeno il 10% di crediti edilizi da rinaturalizzazione, con salvezza dei procedimenti già avviati.

Disciplina speciale per la zona agricola

In zona agricola gli interventi sono fortemente limitati: è escluso l’uso dei crediti edilizi da rinaturalizzazione e gli interventi sono consentiti solo per la prima casa di abitazione e relative pertinenze, in aderenza o sopraelevazione e in deroga ai soli parametri di superficie e volume. Gli interventi sono ammissibili anche senza requisiti di imprenditore agricolo o piano aziendale.

Disciplina per aree a pericolosità idraulica o idrogeologica

Per gli edifici in aree P4 o P3 è ammessa la demolizione integrale e la ricostruzione in altra zona territoriale omogenea propria non pericolosa, individuata dal consiglio comunale, con incrementi fino al 100%. Per gli edifici residenziali la ricostruzione è possibile anche in zona agricola, se esiste un edificato consolidato e non vi sono vincoli impeditivi.

La demolizione deve avvenire entro tre mesi dall’agibilità del nuovo edificio e comportare la rinaturalizzazione del suolo; è richiesta garanzia a favore del comune. Le norme ordinarie sugli ampliamenti non si applicano a questi edifici, mentre restano applicabili alle aree P1 e P2.

Titoli abilitativi, contributi e incentivi

Gli interventi sono in generale subordinati a SCIA, con possibilità di chiedere il permesso di costruire; quando vi sia una ricomposizione planivolumetrica con nuova sede del fabbricato, è richiesto il permesso di costruire. Per gli ampliamenti è prevista una riduzione del contributo sul costo di costruzione del 20% se l’edificio o l’unità immobiliare è prima casa, con possibile ulteriore riduzione comunale.

Per mantenere l’agevolazione sulla prima casa occorre trasferire e conservare la residenza per almeno cinque anni dopo l’agibilità; in caso contrario è dovuta una penale pari all’intero contributo, maggiorato del 200%. Per abitazioni di soggetti con disabilità riconosciuta è prevista la riduzione del 100% del costo di costruzione per gli interventi funzionali alla fruibilità.

Deroghe urbanistiche e condizioni operative

Gli interventi possono derogare ai parametri edilizi comunali di superficie, volume e altezza e, in determinati strumenti attuativi, anche alle distanze e agli altri parametri del decreto ministeriale 1444/1968. Per edifici oltre 2.000 mc o oltre il 50% di aumento di altezza, in assenza della deroga generale, è richiesto il permesso di costruire convenzionato.

La capacità edificatoria riconosciuta dallo strumento urbanistico o dalla disciplina della zona agricola deve essere previamente utilizzata. Gli ampliamenti e gli incrementi si calcolano sui parametri stabiliti dal piano, senza conteggiare i volumi scomputabili secondo la normativa vigente.

Monitoraggio, qualità architettonica e premi

I comuni devono tenere un elenco degli interventi autorizzati e trasmetterlo annualmente alla Regione entro il 31 gennaio. L’elenco deve indicare, tra l’altro, i volumi o le superfici autorizzate, la localizzazione, l’uso di rinnovabili, l’impiego di crediti edilizi da rinaturalizzazione e l’eventuale natura di prima casa.

È istituita una Commissione regionale per la qualità e la bellezza architettonica, con funzioni di studio, monitoraggio e parere consultivo non vincolante per interventi rilevanti. Per i progetti segnalati come di elevata qualità, i comuni possono ridurre il contributo di costruzione dal 20% al 50%.

È inoltre previsto un premio annuale “Qualità e Bellezza Architettonica” per due progetti realizzati ai sensi della legge, di cui uno elaborato da progettisti under 40.

Modifiche alla legge regionale 11/2004

La legge riscrive l’articolo 36 della legge urbanistica regionale, attribuendo al PAT l’individuazione dei criteri per le opere incongrue, gli elementi di degrado e gli obiettivi di ripristino e riqualificazione, e al PI la disciplina degli interventi di trasformazione necessari per raggiungere tali obiettivi.

Disposizioni transitorie, finali e abrogazioni

Restano disciplinati dalla precedente legge regionale 14/2009 gli interventi per i quali SCIA o richiesta di permesso di costruire siano stati presentati entro il 31 marzo 2019. I comuni dotati di PAT già approvato si adeguano alla nuova disciplina, mantenendo comunque la precedente regolazione fino alla nuova variante al PI.

Le premialità di questa legge non sono cumulabili con quelle di altre leggi regionali. Per le abitazioni già esistenti alla data di entrata in vigore continuano ad applicarsi alcune disposizioni della legge regionale 14/2009. La legge abroga ampiamente la precedente disciplina regionale sul cosiddetto piano casa.

Decorrenza ed efficacia temporale di alcune misure

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel BUR Veneto, quindi dal 6 aprile 2019. Alcune misure hanno una durata o un termine specifico, in particolare:

• il potenziamento energetico extra del 10% per edifici in classe A4 vale fino al 31 dicembre 2020;
• la Giunta deve dettare la disciplina dei crediti edilizi da rinaturalizzazione entro quattro mesi dall’entrata in vigore;
• i comuni devono istituire il RECRED entro tre mesi se privi di PAT;
• l’adeguamento dei comuni al contenimento del consumo di suolo e al RET è rideterminato al 31 dicembre 2019.