Cassazione Civile, Sentenza n. 1448/2024 del 15/01/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente lamentava la responsabilità contrattuale della notaio Landolfi per negligenza nell'espletamento dell'incarico di rogito di un atto di compravendita (28/07/2006), avendo omesso le visure dei pubblici registri che avrebbero evidenziato una trascrizione pregiudizievole (domanda giudiziale/ipoteca) gravante sull'immobile; chiedeva risarcimento danni e la risoluzione del contratto d'opera. In cassazione deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, comma 2 e 1223 c.c. per aver la corte territoriale escluso il danno derivante dalla condotta negligente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato il principio secondo cui il notaio incaricato di un trasferimento immobiliare ha, salvo dispensa concorde delle parti, l'obbligo di verificare la libertà e disponibilità del bene mediante visura dei registri pubblici; tuttavia ha affermato che la responsabilità contrattuale richiede la prova del danno effettivo e della sua concreta entità. Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che il danno non fosse stato dimostrato: al momento del rogito l'acquirente aveva già versato il prezzo, quindi non risultava che avesse subito perdita della proprietà, né che non potesse rivendere il bene allo stesso prezzo o che avesse subito altri pregiudizi economici dimostrabili. È stata altresì esclusa la risoluzione del contratto d'opera perché la prestazione era stata comunque eseguita. Liquidate spese a carico del ricorrente e disposta l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa vigente.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1218, comma 2

  Richiamato dal ricorrente per la responsabilità dell'obbligato per inadempimento; la Corte conferma che l'inadempimento del professionista (notaio) integra responsabilità contrattuale, ma richiede prova del danno effettivo conseguente all'inadempimento.

• Codice civile, art. 1223

  Norma sulla liquidazione del danno in base al suo effettivo ammontare; la Corte la applica per affermare che il risarcimento deve corrispondere al pregiudizio concreto e non a mere ipotesi.

• Codice civile, art. 1458

  Richiamato in tema di risoluzione del contratto e restituzione del compenso: la risoluzione e la restituzione del compenso possono farsi salvo che ricorrano i presupposti della risoluzione, che qui non sussistono poiché la prestazione è stata comunque eseguita.

• Codice di procedura civile, art. 380-bis

  Richiamato per la definibilità del ricorso per cassazione; la Corte ha ritenuto il ricorso definibile nelle forme previste dall'art. 380-bis c.p.c.

• Codice di procedura civile, art. 375, comma 1, n. 5

  Riferimento procedurale utilizzato per la trattazione del ricorso; la Corte ha disposto la trattazione in camera di consiglio e poi l'udienza pubblica.

• Codice di procedura civile, art. 378

  Richiamato in ordine alle memorie depositate dalla controricorrente; norma sulle memorie e documenti in cassazione.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  Norma sul contributo unificato; la Corte dichiara sussistenti i presupposti per l'applicazione dell'ulteriore importo a carico del ricorrente, ai sensi delle modifiche introdotte dalla L. n. 228/2012.

• Legge 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17

  Modifica normativa che ha inserito l'art.13, comma 1-quater nel D.P.R. n.115/2002; la Corte la applica per l'onere contributivo aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso proposto dopo il 30/01/2013.

Massime di principio

• Il notaio incaricato di redigere un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha, salvo dispensa espressa e concorde delle parti, l'obbligo di accertare la libertà e la disponibilità dell'immobile mediante visure e consultazione dei registri pubblici.
• La violazione dell'obbligo di verifica da parte del professionista configura responsabilità contrattuale, ma l'azione risarcitoria richiede la prova del danno effettivo, non basta dimostrare la sola inosservanza dell'obbligo.
• Il danno risarcibile è quello concreto e patrimoniale dimostrabile: occorre verificare se, rispetto all'ipotesi contraria, il cliente avrebbe conseguito una situazione economicamente più vantaggiosa con ragionevole certezza.
• Nel caso in cui l'acquirente abbia già versato il prezzo al momento dell'atto, non è automatica la sussistenza di un danno risarcibile per la mera presenza di iscrizioni gravanti sull'immobile; va dimostrato un pregiudizio patrimoniale concreto (perdita della proprietà, impossibilità di rivendere al medesimo prezzo, impedimento a utilizzare le somme per investimenti produttivi ecc.).
• La risoluzione del contratto d'opera professionale e la restituzione del compenso sono possibili solo se ricorrono i presupposti della risoluzione (es. inadempimento tale da giustificarla); la mera negligenza non comporta automaticamente la risoluzione se la prestazione è stata comunque eseguita.
• In fase di liquidazione del danno va perseguita la 'restitutio in integrum' senza arricchimento del danneggiato: il risarcimento non può essere né meramente ipotetico né eccedente il pregiudizio effettivamente provato.