Cassazione Civile, Sentenza n. 06620/2026 del 19/03/2026

Esito

La controversia

Controversia sulla validità della clausola di riserva della proprietà inserita nel contratto di compravendita del 12/12/2006 con la quale il venditore (Consonni) si riservava la quota millesimale relativa ai locali adibiti a portineria ed alloggio del portiere. Questione centrale: se l'ex alloggio del portiere fosse ancora parte comune ai sensi dell'art. 1117 n.2 c.c. (condominialità) o se avesse perso tale destinazione per delibere, uso costante e locazioni, venendo a rientrare nella comunione ordinaria (art.1100 e segg.). Se la natura fosse divenuta di comunione ordinaria, il venditore avrebbe potuto riservarsi la quota e chiedere lo scioglimento della comunione, divisione o indennizzo e i frutti delle locazioni. Altri profili: domanda riconvenzionale della compratrice Perduca per mancata consegna del certificato di collaudo; questioni istruttorie (ammissione prove e documenti), termini e ammissibilità di atti processuali, e ripartizione delle spese processuali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso principale (sulla questione della perdita della natura condominiale dei locali e conseguente applicazione della disciplina della comunione ordinaria), assorbendo gli altri motivi. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello nella parte relativa a tale motivo e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione affinché riesamini la natura giuridica dell'ex alloggio del portiere e le relative conseguenze (scioglimento della comunione, eventuale diritto del ricorrente alla divisione o ai frutti). Ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale condizionato proposto dai condòmini Prosdocimi/Locatelli/Melodia. In sede preliminare la Cassazione ha escluso l'ammissione di documenti prodotti tardivamente e ha deciso su varie eccezioni procedurali (tra cui regolarità delle certificazioni della sentenza depositata). Sulla questione del certificato di collaudo la Corte d'appello dovrà comunque riesaminare i profili di merito in esito al rinvio. Spese e altre determinazioni sono demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c. n. 2

  Definisce quali parti possono essere comuni all'edificio (es. locali destinabili ad alloggio del portiere). La Corte chiarisce che la condominialità richiede destinazione espressa o di fatto alla data di costituzione del condominio e può cessare se viene meno la destinazione al servizio comune, anche per uso costante dei condòmini.

• art. 1100 c.c.

  Disciplina la comunione ordinaria: una volta venuta meno la destinazione condominiale, si applica la disciplina della comunione ordinaria tra i partecipanti (diritti e doveri pro quota, possibilità di scioglimento).

• art. 1111 c.c.

  Regole sulla divisione della comunione: la Corte indica che, se il bene è ritornato alla comunione ordinaria, ciascun partecipante può chiedere lo scioglimento della comunione ai sensi di tale disciplina.

• art. 1136 c.c.

  Regola le maggioranze assembleari. La Corte distingue tra la delibera di soppressione del servizio di portierato (che richiede la maggioranza qualificata prevista) e la cessazione della destinazione per uso costante o locazione, che può comportare la perdita di condominialità anche senza deliberazione unanime.

• art. 1138 c.c.

  Rilevante per gli effetti delle deliberazioni assembleari e per i diritti dei singoli condòmini: la Corte osserva i limiti delle delibere e quando esse incidono sulla destinazione delle parti comuni.

• art. 1117-ter c.c.

  Consente la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni mediante delibera per esigenze condominiali; la Corte richiama la possibilità di mutamento di destinazione anche per delibera conforme a tale norma.

• art. 1101 c.c.

  Si riferisce alla gestione dei frutti e spese nella comunione: la Corte esamina se al ricorrente spettino i frutti pro quota in caso di riconoscimento della comunione ordinaria.

• art. 1338 c.c.

  Riguarda l'omissione di consegna di documenti contrattuali; era richiamato nella domanda del ricorrente per ottenere risarcimento dalla compratrice, ma la Corte d'appello aveva dichiarato la domanda tardiva.

• art. 1418 e 1419 c.c.

  Norme sulla nullità contrattuale e sui suoi effetti economici (reintegrazione del sinallagma). Il ricorrente deduce che la nullità parziale della clausola avrebbe dato diritto a un indennizzo; il Collegio ha assorbito tali questioni rinviando il merito al giudice di rinvio.

• art. 360 c.p.c. comma 1 n. 5

  Motivo di cassazione per omesso esame di un fatto decisivo; invocato dal ricorrente rispetto al rigetto delle istanze istruttorie.

• art. 183 c.p.c.

  Regola le memorie nel processo civile; rilevanza nella valutazione di ammissibilità delle eccezioni e delle domande formulate in memoria (es. domanda ex art. 1338 c.c.).

• art. 369, 372, 378 c.p.c.

  Norme processuali sulla proposizione del ricorso per cassazione e sull'ammissione dei documenti e delle memorie; la Corte ha pronunciato sull'ammissibilità di documenti e sulla tempestività delle notificazioni e dei depositi.

• art. 88, 91, 92 c.p.c.

  Discipline sui compensi, liquidazione e spese di lite: il ricorrente denunciava eccessività delle spese, questione che la Cassazione ha rimessa al giudice di rinvio insieme ad altre determinazioni di carattere economico.

• art. 6 d.P.R. n. 380/2001

  Norma del Testo Unico dell'edilizia richiamata dalla difesa in relazione al certificato di collaudo; la Corte d'appello aveva ritenuto rilevante l'obbligo contrattuale di consegna del certificato di collaudo ai fini dell'alienazione.

Massime di principio

• Per stabilire se un locale era parte comune ai sensi dell'art. 1117 n.2 c.c. occorre accertare la destinazione al servizio comune all'atto di costituzione del condominio: la destinazione può essere espressa o di fatto
• La perdita della natura condominiale di locali destinati a portineria può derivare non solo da una delibera formale ma anche dalla pratica costante, dall'uso univoco e dalla locazione a terzi; in tal caso si applica la disciplina della comunione ordinaria (art. 1100 e segg.)
• La trasformazione della natura del bene da condominiale a comunione ordinaria ha rilevanti effetti patrimoniali: il principio "accessorium sequitur principale" non opera più e ciascun partecipante può chiedere scioglimento o divisione e percepire frutti pro quota
• Per modificare un regolamento contrattuale vincolante servono i quorum prescritti; tuttavia la cessazione effettiva della destinazione d'uso può prescindere dall'unanimità se risulta dall'uso o da atti idonei degli stessi condomini
• In vendite immobiliari è importante verificare e consegnare la documentazione tecnica (es. certificato di collaudo) prevista dal contratto; la mancata consegna può dar luogo a domande riconvenzionali e a conseguenze per la trasferibilità
• In sede processuale la tempestività di depositi e la correttezza delle attestazioni sulla sentenza impugnata sono requisiti formali essenziali: documenti prodotti tardivamente o senza il rispetto dei termini possono essere inammissibili
• Se la sentenza di merito omette di esaminare fatti decisivi (es. prova dell'uso costante o di delibere assembleari), la Corte di legittimità può cassare e rinviare per nuovo esame del merito