Sentenza del 15/01/2015 n. 197 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

Il terreno edificabile era stato ceduto a un prezzo inferiore rispetto al valore risultante dalla perizia di rivalutazione, con conseguente realizzazione di una minusvalenza rispetto al valore periziato. Nonostante il contribuente avesse versato l’imposta sostitutiva prevista dall’art. 7 della legge n. 448/2001, l’Erario aveva ritenuto applicabile il regime ordinario dell’art. 68 TUIR e aveva rideterminato la plusvalenza sulla base del prezzo di cessione. La contestazione riguardava quindi la legittimità del disconoscimento della rivalutazione e del recupero fiscale.

La decisione

La pretesa dell’Amministrazione finanziaria è stata ritenuta illegittima. Il versamento dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione è applicabile sia quando dalla cessione derivi una plusvalenza, sia quando il prezzo di vendita sia inferiore al valore periziato e si realizzi una minusvalenza rispetto a tale valore. L’Amministrazione non può quindi sostituire automaticamente il regime agevolato con il calcolo ordinario previsto dall’art. 68 TUIR. Inoltre, la natura pubblica dell’acquirente costituisce un elemento idoneo a confermare l’effettività del prezzo dichiarato e a escludere ipotesi di elusione fiscale.

Norme richiamate

• Art. 7 della legge n. 448/2001

  La norma consente di determinare il valore fiscale dei terreni mediante perizia giurata e di assoggettare il valore così determinato a imposta sostitutiva. Il regime può operare anche quando la successiva cessione avvenga a un prezzo inferiore al valore periziato, determinando una minusvalenza rispetto a quest’ultimo.

• Art. 68 del TUIR

  La disciplina ordinaria per il calcolo delle plusvalenze non può essere applicata automaticamente per disconoscere la rivalutazione già effettuata e assoggettata a imposta sostitutiva, in assenza di elementi concreti di abuso o di inattendibilità del prezzo dichiarato.

Massime di principio

• La cessione di un terreno rivalutato a un prezzo inferiore al valore periziato non consente, di per sé, all’Amministrazione finanziaria di disconoscere la rivalutazione e applicare il regime ordinario delle plusvalenze.
• Il pagamento dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione produce effetti anche quando la vendita successiva genera una minusvalenza rispetto al valore periziato.
• Per contestare il prezzo di cessione, l’Amministrazione deve dimostrare elementi concreti di simulazione, abuso o inattendibilità; la sola differenza tra valore periziato e prezzo effettivo non è sufficiente.
• La natura pubblica dell’acquirente può costituire un significativo elemento di prova dell’effettività e congruità del prezzo dichiarato, riducendo la plausibilità di un intento elusivo.
• In situazioni analoghe occorre distinguere tra il valore fiscale rivalutato, il prezzo effettivo di cessione e l’eventuale presenza di elementi specifici che dimostrino un comportamento abusivo o fraudolento.