Cassazione Civile, Ordinanza n. 33540/2025 del 22/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'amministrazione finanziaria ha disposto il riclassamento di un'unità immobiliare ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, in relazione alla microzona di appartenenza, ritenuta caratterizzata da uno scostamento significativo tra valore catastale e valore di mercato. Il contribuente ha impugnato l'atto; la sentenza di primo grado gli era favorevole, ma la CTR del Lazio, in accoglimento dell'appello dell'Ufficio, ha riformato la decisione e rigettato il ricorso. In cassazione il contribuente ha dedotto cinque motivi: (1) violazione degli artt. 101, 115 e 116 c.p.c. per avere la CTR fondato la decisione su circostanze di fatto non allegate, non discusse e non provate; (2) violazione dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004 e dell'art. 7 L. n. 212/2000, oltre che dell'art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c., per avere ritenuto sufficiente, ai fini della motivazione del riclassamento, il solo riferimento alla microzona e allo scostamento tra valori medi; (3) violazione dell'art. 3, comma 154, L. n. 662/1996 e degli artt. 8 e 9 d.P.R. n. 138/1998, per non avere considerato i fattori posizionali ed edilizi del singolo immobile; (4) violazione dell'art. 11, comma 2, d.l. n. 70/1988 conv. in L. n. 154/1988, per la comparazione con immobili della stessa microzona senza considerare gli ulteriori parametri normativi; (5) violazione dell'art. 2697 c.c. per asserita inversione dell'onere della prova. La Corte ha esaminato preliminarmente, per ragione più liquida, il secondo motivo, ritenendolo fondato e assorbente: ha affermato che, in tema di revisione catastale ex art. 1, comma 335, la motivazione dell'atto non può limitarsi al richiamo del significativo scostamento della microzona, ma deve indicare anche gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento, incluse le caratteristiche urbanistiche, ambientali ed edilizie del singolo immobile e del fabbricato. Poiché nel caso concreto l'atto impugnato era motivato solo con riferimento al presupposto normativo, al procedimento seguito e allo scostamento superiore al 35% nella microzona, senza specificare tali elementi concreti, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso del contribuente e annullando l'avviso. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate per le oscillazioni giurisprudenziali intervenute in materia.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri, ha cassato la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha accolto l'originario ricorso del contribuente contro l'avviso di riclassamento. Ha ritenuto non sufficientemente motivato l'atto perché fondato solo sul presupposto normativo e sullo scostamento tra valori medi nella microzona, senza indicare le concrete ragioni riferite alla specifica unità immobiliare e al fabbricato. Le spese di tutti i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Indica i vizi denunciabili in cassazione invocati dal ricorrente a sostegno delle censure processuali e di diritto.

• art. 101 c.p.c.

  Richiamato come norma sul contraddittorio, ritenuta violata dalla CTR per avere valorizzato fatti non discussi tra le parti.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati come regole di decisione sulla base dei fatti allegati e provati e sulla valutazione delle prove; il ricorrente lamenta che siano stati violati dalla CTR.

• art. 1, comma 335, L. n. 311/2004

  È la base normativa del riclassamento catastale per microzone; la Corte afferma che il provvedimento è legittimo solo se adeguatamente motivato con elementi concreti riferiti anche al singolo immobile.

• art. 3, comma 154, L. n. 662/1996

  Richiamato dal ricorrente quale parametro da coordinare con il procedimento di revisione del classamento, nel senso che non basta il solo dato della microzona.

• d.P.R. n. 138/1998

  Le caratteristiche urbanistiche, ambientali ed edilizie indicate dal regolamento devono essere considerate nella motivazione del riclassamento e nella valutazione concreta del singolo immobile.

• art. 11, comma 2, d.l. n. 70/1988 conv. in L. n. 154/1988

  Richiamato dal ricorrente per contestare la comparazione con altri immobili effettuata dalla CTR senza considerare i parametri regolamentari.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato quale norma sull'onere della prova, che il ricorrente assume essere stata violata per inversione dell'onere probatorio.

• art. 7 L. n. 212/2000

  Evocato nel secondo motivo come norma sul contenuto motivazionale degli atti tributari, in rapporto all'esigenza di consentire il controllo e la difesa del contribuente.

Massime di principio

• Nel riclassamento catastale ai sensi dell'art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, il solo significativo scostamento tra valore di mercato e valore catastale della microzona non basta a sorreggere l'atto: occorre una motivazione che renda conoscibili le concrete ragioni del diverso classamento della specifica unità immobiliare.
• La motivazione del provvedimento di revisione catastale deve indicare, oltre ai presupposti normativi e ai dati della microzona, anche gli elementi concreti che hanno inciso sul classamento, con riferimento alla qualità urbana e ambientale della zona e alle caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità.
• In presenza di una riclassificazione diffusa per microzone, l'obbligo motivazionale è particolarmente rigoroso e deve essere assolto ex ante, così da consentire al contribuente di comprendere il provvedimento e di difendersi efficacemente, non essendo sufficiente la mera possibilità di prova contraria in giudizio.
• Se il giudice di merito ritiene sufficiente una motivazione standardizzata che si limiti al richiamo del dato normativo e dello scostamento medio della microzona, la decisione è censurabile in cassazione per violazione della disciplina sul contenuto motivazionale dell'atto tributario e dei criteri catastali applicabili.

Come è indicizzato