Cassazione Civile, Sentenza n. 21196/2022 del 05/07/2022

Esito

La controversia

Con provvedimento originario la controversia riguardava la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile con vizi urbanistici (abusività e vincoli demaniali) per mancato rilascio della concessione in sanatoria. Schiavo (promittente venditrice) chiedeva la risoluzione per inadempimento della promissaria acquirente; Polizzotto si difese contestando e proponendo a sua volta domanda riconvenzionale e, poi, esercitando il recesso e/o chiedendo la risoluzione per inadempimento della Schiavo e la corresponsione del doppio della caparra e il rimborso dei miglioramenti. La controversia è proseguita in appello e in cassazione su questioni relative alla qualificazione delle domande (risoluzione per colpa vs. risoluzione per mutuo consenso o recesso), all'onere e alla valutazione delle prove sulla conoscenza dell'abusività da parte della venditrice, sulla rilevanza dell'importanza dell'inadempimento ai fini dell'art. 1455 c.c., e sulla compatibilità dei rimedi (doppia caparra vs. restituzione dei miglioramenti).

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i ricorsi (principale e incidentale) proposti da Schiavo e il ricorso incidentale di Polizzotto, confermando la sentenza della Corte d'appello di Palermo resa in sede di rinvio (n. 1821/2015). In sostanza la Corte di rinvio aveva dichiarato sciolto il preliminare per recesso legittimo esercitato da Polizzotto per inadempimento della Schiavo, condannando la Schiavo a pagare a Polizzotto euro 36.151,98 oltre interessi legali dal 9 novembre 1995; ha, però, condannato la Polizzotto a corrispondere a Schiavo euro 19.367,13 a titolo di indennità per occupazione senza titolo, oltre ad ulteriori importi (euro 258,30 mensili dalla data della sentenza di primo grado fino al rilascio) e interessi. La Cassazione ha ritenuto motivate le valutazioni del giudice di rinvio circa la prevalenza e la gravità dell'inadempimento della Schiavo (dato l'immobile incommerciabile per rilevanti vizi urbanistici e il rigetto della sanatoria) e l'ignoranza incolpevole della Polizzotto al momento del preliminare; ha altresì ritenuto legittima la qualificazione, da parte del giudice di merito, della domanda come esercizio del diritto di recesso (art. 1385, comma 2) e la coesistenza con domande di rimborso per miglioramenti. Entrambi i ricorsi sono stati respinti e le spese del giudizio di cassazione compensate.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1453

  richiamato come principio secondo cui, quando entrambe le parti chiedono la risoluzione per inadempimento e il giudice non accerta specifici addebiti, può essere considerata l'impossibilità di esecuzione per scelta di entrambi (risoluzione per mutuo dissenso), valutazione che il giudice di rinvio doveva tener presente e sul quale è stato chiamato a motivare

• Codice civile, art. 1455

  richiesto che l'inadempimento abbia rilevo (non scarsa importanza) per legittimare la risoluzione; la Corte ha ritenuto che il giudice di merito, nella motivazione complessiva, abbia adeguatamente considerato la gravità dell'inadempimento della venditrice

• Codice civile, art. 1385

  richiamato in relazione al diritto di recesso esercitato dalla promissaria acquirente; la Corte ha ammesso la qualificazione della domanda come esercizio del recesso (doppia caparra) in virtù dei poteri qualificatori del giudice di merito

• Codice civile, artt. 1218, 1256, 1337, 1463

  articoli citati nella censura sulla responsabilità contrattuale/precontrattuale e sulla buona fede; la Corte ha distinto responsabilità contrattuale consolidata nel preliminare dalla eventuale responsabilità precontrattuale, affermando che, perfezionato il preliminare, la fonte di responsabilità è contrattuale

• Codice civile, artt. 2727 e 2729

  norme sulla prova e le presunzioni: la Corte ha ritenuto che il giudice di merito non abbia fatto un ragionamento meramente presuntivo ma abbia motivato con riferimento al concreto sviluppo del rapporto e alle risultanze

• Codice di procedura civile, art. 360

  norma che regola i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha esaminato i motivi proposti alla luce dei limiti e poteri di revisione dell'interpretazione giuridica e della motivazione

• Codice di procedura civile, art. 384

  richiamato nelle doglianze sulla motivazione del giudice di rinvio; la Corte ha spiegato che l'indicazione del principio richiamato in precedente annullamento costituiva cornice di riferimento e che il giudice di rinvio ha svolto la valutazione richiesta

• Codice di procedura civile, artt. 101 e 112

  citati in relazione a censure di ultrapetizione e violazione del contraddittorio; la Corte ha ritenuto infondate le doglianze ritenendo che il giudice abbia svolto la valutazione delle domande e dei profili contestati

• Legge n. 47/1985

  richiamata tra le norme dedotte nella censura; la Corte ha menzionato la norma ma non ha ritenuto sussistenti profili che abbiano mutato l'esito decisorio rispetto alle valutazioni di merito

• D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto degli ulteriori presupposti processuali e del versamento eventuale del contributo unificato da parte delle ricorrenti

Massime di principio

• Quando entrambe le parti chiedono la risoluzione per inadempimento, il giudice deve o accertare specifici addebiti imputabili all'una o all'altra, oppure motivare l'impossibilità di esecuzione derivante dalla scelta congiunta delle parti (art. 1453 c.c.): non è sufficiente una motivazione generica o basata solo sull'oggetto delle domande
• Il giudice di merito ha un ampio potere qualificatorio delle domande: può riconoscere che una richiesta di risarcimento/doppia caparra sia in realtà un esercizio del diritto di recesso, purché la qualificazione sia adeguatamente motivata e sia compatibile con le domande formulari
• Per pronunciare la risoluzione contrattuale occorre che l'inadempimento abbia non scarsa importanza (art. 1455 c.c.): questa valutazione può risultare dalla motivazione complessiva anche se non svolta con termini formali separati, purché emerga chiaramente dal ragionamento del giudice
• La presenza di vizi che rendono l'immobile illegittimo o incommerciabile (es. insanabilità urbanistica, occupazione di demanio) può giustificare il rifiuto legittimo dell'acquirente di stipulare il definitivo e quindi il diritto di recesso
• La responsabilità derivante dal preliminare è di natura contrattuale: le trattative antecedenti perdono rilevanza autonoma una volta stipulato il preliminare, essendo la fonte della responsabilità il contratto stesso
• Il cumulo di rimedi (es. doppia caparra e rimborso di quanto speso) è possibile solo se i rimedi non sono strutturalmente incompatibili e se le rispettive cause giustificative sono differenti (es. doppia caparra per inadempimento contrattuale e rimborso per spese migliorative come ripetizione di indebito)
• In caso di cassazione per vizio di motivazione e rinvio, il giudice di rinvio può esaminare anche fatti ulteriori e riformulare la decisione, salvo non fondare la nuova decisione sugli stessi elementi che la Cassazione ha dichiarato illogici