Cassazione Civile, Sentenza n. 14299/2026 del 14/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera assembleare del 2.12.2017 con cui il Condominio ha rinnovato la locazione di una porzione del plateatico condominiale fronte spiaggia al condomino titolare di un bar (Zaccariotto) per la stagione estiva 2018. Il ricorrente deduceva nullità/annullabilità della delibera per violazione del principio del pari uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.), per illegittima modifica della destinazione delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.), per violazione del regolamento condominiale che vieterebbe l'occupazione delle parti comuni, e per modifiche non deliberate nell'ordine del giorno. In primo grado il Tribunale ha rigettato il ricorso; la Corte d'Appello di Venezia ha confermato ritenendo, fra l'altro, che l'uso fosse limitato, stagionale, consolidato e non lesivo, che il divieto regolamentare fosse di natura regolamentare (modificabile a maggioranza) e che la locazione fosse atto di ordinaria amministrazione (se inferiore a 9 anni). Il ricorso per cassazione contestava la procedura adottata dalla Corte d'Appello (che aveva dichiarato inammissibile un motivo per novità ma poi lo aveva esaminato nel merito) e soprattutto la valutazione di merito circa la legittimità della locazione di parte comune disposta a maggioranza senza accertare l'impossibilità dell'uso diretto da parte di tutti i condomini.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso (procedurale e di merito), ritenendo che: (a) il modo di procedere della Corte d'Appello fosse equivoco ma, poiché ha effettivamente esaminato e rigettato il motivo nel merito, la questione meritava comunque esame in sede di legittimità; (b) sul punto di merito la Corte d'Appello ha errato: la locazione di parte delle cose comuni costituisce uso indiretto e può essere deliberata a maggioranza solo se non sia possibile l'uso diretto da parte di tutti i condomini (anche tramite frazionamento approssimativo degli spazi o turnazioni). Nel caso di specie non risultava provata l'impossibilità dell'uso diretto del plateatico né un frazionamento che lo rendesse impossibile, sicché la deliberazione a maggioranza è stata censurata come violativa dei principi sopra richiamati (artt. 1102 e 1335 c.c.). La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per nuovo esame e liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Principio del pari uso delle parti comuni: la deliberazione che determina un uso indiretto (es. locazione) incide sul diritto dei condomini sull'intero bene e può essere autorizzata a maggioranza solo quando sia impossibile l'uso diretto da parte di tutti (anche tramite frazionamento o turnazione)

• art. 1117-ter c.c.

  Norma che tutela le destinazioni delle parti comuni e richiede particolari cautele per delibere che ne modifichino la destinazione; la Corte ha ritenuto rilevante che non fosse provata alcuna modifica sostanziale o funzionale della destinazione del plateatico

• art. 1421 c.c.

  Riferito al potere del giudice di rilevare d'ufficio la nullità; la giurisprudenza richiede coordinamento fra questo potere e il principio della domanda (art. 112 c.p.c.), per evitare che il giudice dichiari nullità sulla base di ragioni diverse da quelle dedotte dalle parti senza rispettare i limiti della domanda

• art. 345 c.p.c.

  Divieto di 'nova' in appello: la richiesta di accertare per la prima volta in appello una causa di nullità diversa da quella proposta in primo grado è inammissibile (comma 1), salva la possibilità che il giudice del gravame, obbligato a rilevare d'ufficio le nullità, la valuti quale eccezione ai sensi del comma 2

• art. 1136 c.c.

  Riferito alle maggioranze necessarie per le deliberazioni dell'assemblea condominiale; la Corte ha sottolineato che alcune modifiche (es. regolamenti con natura contrattuale) richiedono unanimità, mentre norme regolamentari sull'uso possono essere modificate a maggioranza

• art. 112 c.p.c.

  Principio della domanda: il giudice non può pronunciarsi oltre i limiti della domanda; va coordinato con l'eventuale rilevazione d'ufficio della nullità

• artt. 183 e 345 c.p.c.

  Divieto di introdurre in appello nuove questioni che richiedano indagini di fatto (art. 183) e disciplina delle 'nove' domande/argomentazioni (art. 345), salvo le eccezioni previste

• riferimenti processuali (art. 100, 132, 360 c.p.c.)

  Norme procedurali richiamate nella censura: art. 360 c.p.c. invocato per i vizi di motivazione e violazione di legge; art. 100 e 132 c.p.c. richiamati nelle censure processuali relative all'esame del merito dopo dichiarazione di inammissibilità

Massime di principio

• La locazione di una parte di bene comune (uso indiretto) può essere decisa dall'assemblea a maggioranza solo se è impossibile l'uso diretto per tutti i condomini; l'impossibilità va dimostrata e può essere esclusa se è praticabile un frazionamento approssimativo degli spazi o l'introduzione di turni temporali
• Un uso consolidato nel tempo e la limitazione stagionale o temporale sono elementi rilevanti ma non neutralizzano il principio che occorre verificare l'effettiva impossibilità dell'uso diretto prima di autorizzare la locazione a maggioranza
• Le clausole del regolamento condominiale che disciplinano soltanto l'uso delle parti comuni hanno natura regolamentare e possono essere variate a maggioranza; solo le clausole che limitano diritti patrimoniali o attribuiscono vantaggi a taluni condomini hanno carattere contrattuale e richiedono unanimità
• Il giudice d'appello che dichiari un motivo inammissibile ma poi lo esamini e lo rigetti nel merito non preclude la possibilità della censura in Cassazione sia sull'inammissibilità sia sul merito: la valutazione sostanziale del merito consente la revisione in sede di legittimità
• Nelle controversie condominiali il ricorrente deve allegare e, se necessario, provare il concreto pregiudizio subito dall'uso esclusivo o dalla locazione di parte comune; la mera asserzione generica può non essere sufficiente, ma non esonera l'assemblea dall'onere di dimostrare l'impossibilità dell'uso diretto quando si legittima un uso indiretto