Cassazione Civile, Sentenza n. 25442/2025 del 16/09/2025

Esito

La controversia

Il Condominio impugnava la sentenza d'appello che lo aveva ritenuto responsabile per danni da infiltrazioni d'acqua verificatisi nel 2002 e nel 2005, e lo aveva condannato al pagamento delle spese di entrambi i gradi. Il primo motivo deduceva che le infiltrazioni del 2005 provenivano dalla cassetta di scarico interna di proprietà esclusiva delle Mengoli e non da un bene comune, per cui non poteva essere imputata la responsabilità al Condominio. Il secondo motivo contestava la statuizione sulle spese: poiché al termine del processo non vi era stata accoglienza delle domande principali né delle chiamate in causa verso i terzi, il Condominio non poteva essere considerato soccombente. Il quarto motivo denunciava l'omessa pronuncia e l'erronea compensazione delle spese nei rapporti con la compagnia assicuratrice chiamata in causa, nonostante l'azione di manleva proposta dal Condominio e la normativa sull'obbligo di rifusione delle spese assicurative.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi primo, secondo e quarto, ritenendo fondati i seguenti punti: a) le infiltrazioni originate dalla cassetta interna del water (parte esclusiva) non possono essere addebitate al Condominio ai sensi dell'art. 1117 c.c. e della giurisprudenza consolidata; b) stante il rigetto delle domande di merito e delle chiamate in causa, il Condominio non poteva essere considerato soccombente e quindi non poteva essere condannato alle spese di entrambi i gradi; c) la Corte d'appello doveva pronunciarsi sulla domanda di manleva verso l'assicuratore e non compensare le spese senza motivazione. Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità; gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Sono oggetto di proprieta' comune, se il contrario non risulta dal titolo, anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli impianti idrici e fognari fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

  La Corte ricorda la presunzione di carattere comune per le parti degli impianti fino al punto di diramazione/utenza; tuttavia la presunzione non si estende alle parti dell'impianto ricomprese nell'appartamento, che restano di proprieta' esclusiva e per le quali risponde il singolo condomino, non il Condominio.

• art. 2051 c.c.

  Riferimento alla disciplina della responsabilita' oggettiva del custode per i danni cagionati da cose in custodia; la decisione richiama il principio nella valutazione della responsabilita' per infiltrazioni derivanti da parti comuni o non comuni.

• art. 91 e art. 92 c.p.c.

  Norme sulla regolamentazione delle spese di lite; la Corte ha ritenuto erronea la condanna del Condominio alle spese quando le domande non sono state accolte e non poteva sussistere una soccombenza a suo carico.

• art. 112 c.p.c.

  Norma sulla pronuncia espressa o non espressa; il motivo relativo all'omessa decisione su specifica domanda è stato ritenuto assorbito alla luce dell'accoglimento di altri motivi.

• art. 1917 c.c.

  Disciplina dell'assicurazione della responsabilita' civile: distinzione tra diritto al rimborso delle spese di lite, diritto alla rifusione delle spese di resistenza e diritto alla rifusione delle spese di soccombenza. La Corte ha rilevato che la Corte d'appello avrebbe dovuto decidere sulla domanda di manleva dell'assicuratore.

• L. 220/2012 (modifica art. 1117 c.c.)

  Richiamata per delimitare il campo di applicazione della comunione degli impianti rispetto al testo previgente; la sentenza applica la disciplina antecedente alla modifica nella parte qui rilevante.

• Giurisprudenza citata (Cass.26921/2008; Cass.17193/2012; Cass.583/2001; Cass.12894/1995; Cass.7044/2020; Cass.4275/2024; Cass.33013/2024)

  La Corte richiama precedenti che affermano: a) l'ammissibilita' dell'impugnazione quando la pronuncia possa pregiudicare la parte vincitrice; b) la distinzione tra parti comuni ed esclusive degli impianti; c) i criteri di rimborso assicurativo e la natura delle spese di resistenza e di soccombenza.

Massime di principio

• Se la perdita o infiltrazione proviene da elementi dell'impianto situati all'interno dell'appartamento e quindi parte esclusiva, la responsabilita' civile e il rimborso dei danni spettano ai singoli proprietari e non al Condominio.
• La presunzione di comunione degli impianti prevista dall'art.1117 c.c. si applica solo fino al punto di diramazione/utenza; le parti interne all'unita' immobiliare restano escluse dalla comunione.
• Per essere condannato alle spese di lite il resistente deve essere considerato soccombente: se nessuna delle domande (principali o incidentali) viene accolta, non sussiste soccombenza e la condanna alle spese e' ingiustificata.
• La domanda di manleva/azione verso l'assicuratore deve essere esaminata e motivata separatamente: esistono diritti distinti (rimborso spese di lite, spese di resistenza, spese di soccombenza) con presupposti diversi e limiti contrattuali (massimale).
• La mancata impugnazione di parti della sentenza rende tali statuizioni definitive; tuttavia la parte che risulta "vincitrice" può impugnare la decisione quando da essa possa derivare un pregiudizio futuro (es. statuizione di responsabilita' che apre strada a ulteriori richieste risarcitorie).
• In caso di cassazione su profili di diritto, la causa viene rinviata alla corte territoriale in diversa composizione per riesame e per decisione sulle spese di legittimita'.